హైదరాబాద్: 111 జీవో రద్దు ఎవరి కోసం... ఫామ్‌హౌస్‌ల స్థానంలో ఆకాశహర్మ్యాలు వస్తాయా?

తెలంగాణ రాష్ట్ర ముఖ్యమంత్రి కె. చంద్రశేఖర్ రావు 111 జీవోను రద్దు చేస్తూ ఏప్రిల్ 12న ఒక ప్రకటన చేసారు. ఇది 26 ఏళ్ల కిందట కిందట తీసుకువచ్చిన జీవో.

అయితే, ఈ జీవో రద్దుపై అనేక సందేహాలు, ప్రశ్నలు వినిపించాయి. పర్యావరణపరంగా ఉస్మాన్ సాగర్, హిమాయత్ సాగర్ అనే రెండు జలాశయాలకు ఈ జీవో అత్యంత కీలకమైనదిగా పర్యావరణవేత్తలు భావిస్తుంటే, దీని రద్దు వల్ల రియల్ ఎస్టేట్ ఎటు మలుపు తిరుగుతుందో అన్న అంశం ఆసక్తికరంగా మారింది.

అసలు 111 జీవో కారణంగా ఏయే ప్రాంతం లోని స్థలాల విలువలు మారబోతున్నాయి? దీని ప్రభావం చుట్టుపక్కల ప్రాంతాలలో జరిగిన అభివృద్ధి పై ప్రభావం పడబోతోందా ? పడితే అది ఎలా ఉండబోతోంది ? రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాలు ఏమంటున్నాయి ? ఈ అంశాలలోకి వెళ్లే ముందు అసలు ఈ 111 జీవో ఏంటి అన్నది కూడా తెలుసుకోవాల్సి ఉంది.

ఏంటీ జీవో 111

1908 మూసీ వరదల తరువాత నిజాం రాజు వరద నీటిని నిల్వ చేసి, హైదరాబాద్ నగరానికి తాగు నీరు అందించే ఏర్పాటు చేశారు. ఆ ఏర్పాటే ఉస్మాన్ సాగర్, హిమాయత్ సాగర్ జలాశయాలు. సుమారు వందేళ్ల నుంచీ ఈ జలాశయాలు హైదరాబాద్ తాగునీటి అవసరాలు తీరుస్తూ వచ్చాయి.

ఈ జల వనరుల పరిరక్షణ కోసం 1996 మార్చి 8న అప్పటి ఉమ్మడి ఆంధ్రప్రదేశ్ ముఖ్య మంత్రి చంద్రబాబునాయడు ప్రభుత్వం జీవో 111 తీసుకొచ్చింది. ఉస్మాన్ సాగర్, హిమాయత్ సాగర్ చెరువుల చుట్టూ 10 కిలోమీటర్ల దూరంలో నిర్మాణాలను నియంత్రించారు.

హైదరాబాద్‌కు తాగు నీరిచ్చే గండిపేట దగ్గర రసాయన పరిశ్రమలు నిర్మించకూడదంటూ గతంలో ఫోరం ఫర్ బెటర్ హైదరాబాద్ సుప్రీంకోర్టు వరకు వెళ్లి తమకు అనుకూలంగా తీర్పును సాధించింది.

సుప్రీంకోర్టు తీర్పు ప్రకారం జంట జలాశయాల చుట్టూ నిర్మాణాలపై కఠిన ఆంక్షలు విధించారు. ఇందుకోసం జీవో 111 తీసుకు వచ్చారు. ముందుగా 1994లో జీవో 192 తెచ్చారు. దాన్ని 1996లో సవరించి జీవో 111గా మార్చారు.

దీని ప్రకారం ఆ చెరువుల పరిధిలోని లే అవుట్లలో 60 శాతం ఖాళీ స్థలం వదలాలి. గ్రామ కంఠం మినహా మిగిలిన చోట్లా భూమిలో 10 శాతమే నిర్మాణాలు ఉండాలి.

చుట్టుపక్కల క్రిమి సంహారక మందుల వినియోగంపై పరిశీలన ఉండాలి. జీ+2 అంతస్తుల కంటే ఎక్కువ నిర్మాణాలు చేయకూడదు. ఇలా ఆ జీవోలో చాలా నిబంధనలు ఉన్నాయి. ఈ జలాశయాలున్న ప్రాంతాన్ని గండిపేటగా పిలుస్తారు.

జీవో 111 ను రద్దు చేయాలన్న నిర్ణయం ఇప్పుడెందుకు?

ఒకప్పుడు హైదరాబాద్‌లోని ప్రధాన ప్రాంతాలకు ఈ చెరువుల నీరే వాడేవారు . కానీ, కృష్ణా, గోదావరి నీరు అందుబాటులోకి వచ్చాక వీటి ప్రాధాన్యత తగ్గింది. అయితే నిజానికి ఇప్పటికీ హైదరాబాద్ చుట్టుపక్కల ప్రాంతాలలోని వరద నీటిని నిల్వ చేసే సామర్ధ్యం ఈ రెండు చెరువులకూ ఉంది.

"హైదరాబాద్ కు వచ్చే 100 ఏళ్లలో నీటి కొరత రాదు. సుంకిశాల, మల్లన్న సాగర్ నీరు పుష్కలంగా ఉన్నాయి. ఆ నీరు హైదరాబాద్ లో ఉండే ప్రజల తాగునీటి అవసరాలకు సరిపోతాయి" అని ముఖ్యమంత్రి కె.చంద్రశేఖర్ రావు మీడియా సమావేశంలో చెప్పారు. జీవో 111ను వెనక్కు తీసుకుంటున్నామని ప్రకటించారు.

ఏయే ప్రాంతాల్లో జీవో ఆంక్షలు ఉన్నాయి?

హెచ్ఎండీఏ వెబ్‌సైట్‌లో పొందుపరిచిన వివరాల ప్రకారం , శంషాబాద్ మండలంలోని 47 గ్రామాలు, మొయినాబాద్‌లోని 20 గ్రామాలు, చేవెళ్లలో 6, శంకరపల్లిలో 3, రాజేంద్రనగర్‌లో 5 , షాబాద్‌లో 2, కొత్తూరులోని ఒక గ్రామం తో కలిపి మొత్తం 7 మండలాల్లోని 83 గ్రామాల్లో భూముల వినియోగంపై ఆంక్షలు ఉన్నాయి.

వీటన్నిటిని కలిపి ప్రభుత్వ గణాంకాల ప్రకారం మొత్తం 1,32,600 ఎకరాల భూమి జీవో 111 పరిధిలో ఉంది. జీవోను రద్దు చేస్తే ఈ ప్రాంతమంతా పట్టణీకరణక జరిగే అవకాశం ఉంటుంది.

జీవో ఎత్తేస్తే రియల్ ఎస్టేట్ పెరుగుతుందా ?

‘‘హైటెక్ సిటీ దాటి , గచ్చిబౌలి, ఇప్పుడు అక్కడ నుండి కూడా ఇంకా విస్తరణ పనులు శరవేగంగా సాగుతున్నాయి. ఈ ప్రాంతాలలోని కొన్ని ప్రధాన స్థలాలలో ఎకరం 10 కోట్లు దాకా ఉంది. శంకరపల్లి మొఖిల్లా లాంటి ప్రాంతాలలో ఎకరం రూ. 5 నుంచి 7 కోట్లు కూడా ఉంది" అని బిల్డర్స్ అసోసియేషన్ అఫ్ ఇండియా, మాజీ స్టేట్ చైర్మన్ డీవీఎన్ రెడ్డి బీబీసీ తో అన్నారు.

"ఇక్కడ విపరీతంగా రేట్లు పెరగడానికి ప్రధాన కారణం హైదరాబాద్‌లో ఉండేవారు చాలామంది నగర శివార్లలో తమకో ఫార్మ్ హౌస్ ఉండాలని కోరుకుంటున్నారు. ఇందుకోసం ప్రశాంతత, పచ్చదనం ఉండే ప్రాంతన్ని ఎంచుకుంటున్నారు. అందుకే అక్కడ రేట్లు కూడా బాగానే ఉన్నాయి. కాకపొతే, ఇప్పటిదాకా ఎకరం, అర ఎకరం అన్న ఆలోచన నుంచి గజాలలోకి మారాల్సివస్తుంది'' అని డీవీఎన్ రెడ్డి

''ప్రస్తుతానికి జీవో ఎత్తేయలేదు. విధి విధానాలు ఎలా ఉంటాయో చూడాలి. 2017-2018 వరకు ఈ ప్రాంతాలలో ఎకరం రూ. 50 నుంచి 60 లక్షలు ఉండేది. కానీ ఈ మూడు నాలుగేళ్లలో ఇవి రూ. 3 నుంచి 5 కోట్ల వరకు చేరింది. భవిష్యత్తులో ఇక్కడ కూడా విల్లాలు, హైరైజ్ బిల్టింగ్‌లు వచ్చే అవకాశం ఉంది'' అని ఆయన అభిప్రాయపడ్డారు.

జీవో ఉన్నా లేకున్నా, ఈ ప్రాంతాలలో ఇప్పటికే భూముల ధరలు ఆకాశాన్నంటి ఉన్నాయని స్థానికులు, రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులు చెబుతున్నారు. ఎందుకంటే జీవో పరిధిలో ఉన్న స్థలంలో కేవలం 10% స్థలాన్ని మాత్రమే కట్టడాల కోసం ఉపయోగించాలి. అలాగే జీ+2 వారికే భవనం ఎత్తు ఉండాలి.

ఈ కారణంగానే చాలామంది ఇక్కడ ఫాం హౌసులకు పరిమితమయ్యారు.

"వారమంతా హైదరాబాద్‌లో పనులు చూసుకొని, వారాంతంలో ఇక్కడ ప్రశాంతత కోసం వస్తున్నారు . జీవో ఎత్తేస్తే ఇక్కడ రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థలు భారీ ఎత్తున బిల్డింగ్‌లు కట్టడం మొదలు పెడతాయి. అప్పుడు ప్రశాంతత లేకపోవడంతో ఇక్కడకు రావడానికి ఇష్టపడక పోవచ్చు'' అని కొత్తూరు మాజీ సర్పంచ్ శ్రీనివాస్ అన్నారు.

దక్షిణాదిలో హైదరాబాద్ బ్రాండ్ పెంచే వ్యూహమా?

చెన్నై, బెంగుళూరు వంటి సిటీలకు దీటుగా హైదరాబాద్‌ను నిలబెట్టే ప్రయత్నం లో భాగంగా ఇంత స్థలం ఒక్కసారిగా వస్తే, పెట్టుబడిదారులను ఆకర్షించవచ్చన్నది ప్రభుత్వ వ్యూహంగా విశ్లేషకులు చెబుతున్నారు.

జీవో పరిధిలో లేని ప్రాంతాలలో ఎకరం రూ. 30-40 కోట్లు పలుకుతుంటే, జీవో పరిధిలోని ప్రాంతాలలో ఎకరం రూ.4-5 కోట్ల వరకే ఉందని రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులు చెబుతున్నారు. అందుకే డబ్బున్న వాళ్లు ఈ ప్రాంతంలో ఎకరాల కొద్దీ భూములు కొని ఫామ్‌హౌస్‌లు నిర్మించుకున్నారని అంటున్నారు.

18 నెలల్లో హైదరాబాద్‌కు మాస్టర్ ప్లాన్ ప్రకటించబోతున్నామని మంత్రి కేటీఆర్ ప్రకటించడంతో , జీవో విధి విధానాల గురించి వేచి చూస్తున్నామని రియల్టర్లు అంటున్నారు.

''ప్రభుత్వం ప్రవేశపెట్టే జోనింగ్ విధానం ఎలా ఉంటుందో చూడాలి. అదే రానున్న రోజుల్లో భూముల ధరలను నిర్ణయిస్తుంది. ప్రస్తుతం గ్రీన్ ప్రో సర్టిఫికేషన్ ఉన్న మెటీరియల్‌నే వాడుతున్నాం. దానికి తగినట్లు సాలిడ్, లిక్విడ్ వేస్ట్ మేనేజ్‌మెంట్ వంటివి పూర్తి ప్లానింగ్ ప్రకారం జరిగితే, హైదరాబాద్‌ను స్మార్ట్ అండ్ న్యూట్రల్ సిటీగా మారే అవకాశం ఉంది. విదేశీ కంపెనీలను ఇక్కడికి రప్పించడానికి, హైదరాబాద్ బ్రాండ్‌ను మరింత మెరుగుపరచడడానికి ఇది ఉపయోగపడుతుంది'' అని క్రెడాయ్ మాజీ ప్రెసిడెంట్ సి.శేఖర్ రెడ్డి బీబీసీతో అన్నారు.

''జీవో ఎత్తేస్తే భూముల రేట్లు విపరీతంగా పెరుగుతాయి'' అని పేరు చెప్పడానికి ఇష్టపడని ఒక రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారి చెప్పారు.

పర్యావరణం పై ప్రభావం

హైదరాబాద్ విస్తీర్ణం పెరుగుతుంది. కానీ పట్టణాన్ని విస్తరించడానికి పర్యావరణాన్ని పణంగా పెట్టడం సరికదాని పర్యావరణవేత్తలు అంటున్నారు. జలాశయాల చుట్టూ నివాసాలు పెరిగితే, మురుగు నీరు చెరువుల్లో చేరే ప్రమాదం ఉందని, తాగునీరు సమస్య కూడా ఏర్పడుతుందని వారు ఆందోళన వ్యక్తం చేస్తున్నారు.

''నగర విస్తీర్ణం కోసం జీవోను రద్దు చేసి, గతంలో కమిటీలు ఇచ్చిన రిపోర్టులను పక్కనబెట్టి రోడ్లు, మాల్స్‌ కడతామంటే ఎలా ? ఇక్కడి జలాశయాల నుంచి నగరంలోని ఎత్తయిన ప్రాంతాలకు కూడా నీరు చేరుతుంది. ఇక్కడ ఉన్న మంచి నీటిని వదులుకుని ఎక్కడో ఉన్న కృష్ణ నది జలాల పై ఎందుకు ఆధార పడాలి ? ప్రభుత్వం దురుద్దేశంతో ఇలా చేస్తోంది" అని హైదరాబాద్‌కు చెందిన పర్యావరణవేత్త లుబ్నా సర్వత్ బీబీసీ‌తో అన్నారు.

జీవో ఎత్తేయడం మంచిదే కానీ క్యాచ్‌మెంట్ ఏరియాలో ఆంక్షలు ఎత్తేస్తే ఉస్మాన్ సాగర్, హిమాయత్ సాగ‌ర్‌లు మరో హుస్సేన్ సాగర్ లాగా మారతాయని మరికొందరు పర్యావరణవేత్తలు అంటున్నారు.

ప్రస్తుతం ఫామ్‌హౌసులు ఉన్న ప్రాంతాలలో పెద్ద పెద్ద బిల్డింగ్‌లు పుట్టుకొచ్చి వాయు, జలకాలుష్యాలకు కారణమవుతాయని కూడా వారు ఆందోళన వ్యక్తం చేస్తున్నారు.

జీవో 111 రద్దు చేసి, అక్కడున్న ప్రభుత్వ భూముల్లో అభివృద్ధి పనులు చేపడితే, ఎకరాలకు ఎకరాలు కొని ఫామ్‌హౌస్‌లు కట్టుకున్న ధనవంతులకు లాభదాయకం అవుతుందని కొందరు వాదిస్తుండగా, ఇది ప్రభుత్వ ఖజానాకు కూడా లాభం చేకూరుస్తుందని మరికొందరు అంటున్నారు.

ఇవి కూడా చదవండి:

(బీబీసీ తెలుగును ఫేస్‌బుక్, ఇన్‌స్టాగ్రామ్‌, ట్విటర్‌లో ఫాలో అవ్వండి. యూట్యూబ్‌లో సబ్‌స్క్రైబ్ చేయండి.)