అక్రమంగా నిర్మించిన ఫ్లాట్లను ఎలా గుర్తించాలి, ఎల్ఆర్ఎస్‌తో ఉపయోగం ఉంటుందా?

సాధారణంగా నగర ప్రాంతాల్లో ఇళ్లు కొనేవారు, అమ్మేవారికి ఎల్ఆర్‌ఎస్‌, బీఆర్‌ఎస్‌ల గురించి అవగాహన ఉండే ఉంటుంది.

సగటు మధ్యతరగతి వారికి మాత్రం ఈ పదాలు కాస్త కొత్తగా అనిపించొచ్చు.

ఈ బీఆర్‌ఎస్, ఎల్ఆర్ఎస్‌ల పేర్లు చెప్పి రూ. లక్షలు కట్టమంటున్నారని కొందరు మధ్యతరగతి ప్రజలు అప్పుడప్పుడు ఆవేదన వ్యక్తం చేస్తుంటారు.

తాజాగా సుప్రీం కోర్టు వరకు ఈ బీఆర్‌ఎస్, ఎల్‌ఆర్ఎస్‌ల వివాదం ఎందుకు వెళ్లింది? అసలు బీఆర్ఎస్, ఎల్‌ఆర్ఎస్ అంటే ఏమిటి?

మనం మన ఇళ్లు కొనుక్కున్న తర్వాత, మళ్లీ ప్రభుత్వానికి ఎందుకు లక్షల రూపాయలు కట్టాలి?

ఆ డబ్బు కట్టిన తర్వాత మున్సిపల్ అధికారులు మన ఇంటి మీదకు రాకుండా ఉండాలంటే ఏం చేయాలి? లాంటి అశాలపై సీనియర్ అడ్వొకేట్ లక్ష్మీ నారాయణ బీబీసీ తెలుగు ప్రతినిధి బళ్ల సతీశ్‌తో మాట్లాడారు. ఆ వివరాలు ఆయన మాటల్లోనే..

అసలు ఎల్ఆర్ఎస్ అంటే ఏమిటి?

స్థలాన్ని లేఅవుట్ చేసిన తర్వాత అంటే ప్లాట్లుగా విభజించిన తర్వాత, వ్యవసాయ భూమిని వ్యవసాయేతర భూమిగా మార్చిన తర్వాత, ఆ స్థలాన్ని నివాసయోగ్యమైన ఇంటి కింద మార్చుకునేందుకు అవకాశం ఉంటుంది.

ఆ తర్వాత కాంపిటెంట్ అథారిటీ దగ్గరకు మనం వెళ్లాల్సి ఉంటుంది. అంటే పంచాయతీ కావొచ్చు, మున్సిపాలిటీ కావొచ్చు, మున్సిపల్ కార్పొరేషన్ కావొచ్చు, మెట్రోపాలిటన్ డెవలప్‌మెంట్ అథారిటీ కావొచ్చు. వీటి దగ్గర చాలా నిబంధనలు ఉంటాయి.

చదరపు అడుగుకు ఇంత అని లేదా చదరపు మీటరుకు ఇంత అని రుసుము ఉంటుంది. మేం ఇన్ని ఫ్లోర్లు కడతాం అని చెప్పి అనుమతి పత్రం తీసుకోవాలి.

ఇక్కడ లేఅవుట్ అనేది ల్యాండ్ రెగ్యులరైజేషన్ స్కీమ్ (ఎల్ఆర్ఎస్) కిందకు వస్తుంది. ఇక్కడ వ్యవసాయ భూమిని వ్యవసాయేతర భూమిగా మార్చకుండా, ఇంకా పార్కులు, ఇతర బహిరంగ ప్రదేశాల్లాంటి కామన్ ఏరియాల్లో వదిలిపెట్టిన భూమిని అదే ఏరియా నంబరు కింద రిజిస్ట్రేషన్ చేసుకుంటే ఇబ్బంది వస్తుంది.

రిజిస్ట్రేషన్ విభాగం అనుమతి ఇస్తే, ఇవ్వొచ్చు కానీ, ఇతర అనుమతులకు వెళ్లినప్పుడు ఎల్ఆర్‌ఎస్‌లో ఇది లేదు కాబట్టి ఇబ్బంది రావొచ్చు.

ముఖ్యంగా భవన నిర్మాణ అనుమతులకు వెళ్లినప్పుడు ఇబ్బంది రావొచ్చు.

అలాంటి సమయాల్లో పెనాల్టీ కింద 35 శాతమో లేదా 33 శాతమో (భూమి విలువలో) వసూలు చేస్తారు. నిజానికి మీరు ఎప్పుడో కొనుగోలు చేసి ఉంటారు. కానీ, ఇల్లు కట్టుకోవడం ఐదేళ్ల తర్వాతో లేదా పదేళ్ల తర్వాతో జరుగుతుంది. ఇప్పుడు ఇల్లు కట్టుకునే రోజు మార్కెట్ విలువల మీద పెనాల్టీ కట్టాల్సి ఉంటుంది.

కొన్నిసార్లు మనం ప్లాటు కొనుక్కునే దానికంటే రెగ్యులరైజ్ చేసుకోవడానికి ఎక్కువ డబ్బులు చెల్లించాల్సి రావొచ్చు. ఇది నిజంగా మనం నష్టపోతున్నట్లే లెక్క.

బీఆర్ఎస్ అంటే?

ఇక్కడ బీఆర్ఎస్ కాస్త భిన్నమైనది. ఉదాహరణకు మీకు ఐదు ఫ్లోర్లు కట్టడానికి అనుమతి ఉంది. కానీ, మీరు ఆరో ఫ్లోరు కట్టారు. టెక్నికల్‌గా కింద గ్రౌండ్ ఫ్లోర్ పార్కింగ్ కోసమేనని బిల్డర్లు చెబుతుంటారు.

పర్మిషన్లు ఇచ్చినప్పటి పత్రాల్లో మనం స్పష్టంగా చూసుకోవాల్సి ఉంటుంది. అసలు పార్కింగ్‌ కోసం ఎలాంటి నిబంధనలు అందులో ఉన్నాయి? ఎన్ని ఫ్లోర్లు కట్టేందుకు అనుమతులు తీసుకున్నారు? లాంటివి చూసుకోవాలి.

మనకు రిజిస్ట్రేషన్ పత్రాల్లో జీ-1 అని ఉండొచ్చు. ప్లాన్‌లో 101 అని ఉండొచ్చు. ఇవి బిల్డర్లు చేసే మోసాలు. రిజిస్ట్రేషన్ అయిపోయింది కదా.. డబ్బులు కట్టేశాం కదా.. అని మీరు అనుకోవచ్చు.

ఇలాంటి మోసాలను అరికట్టేందుకే 2019లో తెలంగాణలో సవరణలు తీసుకొచ్చారు. లేఅవుట్ పర్మిషన్ నంబరు, బిల్డింగ్ పర్మషన్ నంబర్లను కూడా ఇల్లు కొనుగోలు చేసేవారికి ఇచ్చే పత్రాల్లో (బ్రోచర్లలో) తప్పనిసరిగా పేర్కొనాలని నిబంధన తీసుకొచ్చారు.

ఎందుకంటే అసలు ధర కంటే ఈ అపరాధ రుసుమే ఎక్కువగా ఉంటోంది. ఇల్లు కూలగొట్టేస్తారేమోననే భయం ప్రజల్లో ఎక్కువ అవుతోంది. అందుకే ఈ నిబంధనలను తీసుకొచ్చారు.

బ్రోచర్‌ను చూసి మోసపోకూడదు..

నిజానికి బ్రోచర్లలో బిల్డర్లు ఈ విషయాలేవీ ప్రస్తావించరు. ఎక్కడో చివర్లో ‘‘ఇది సింపుల్ ప్రెజెంటేషన్. అసలు కట్టడం వేరుగా ఉండొచ్చు’’అని చిన్న అక్షరాలతో రాస్తారు.

అందుకే అన్ని పర్మిషన్లకు అనుగుణంగా ఇల్లు ఉందో లేదో ముందుగానే చూసుకోవాలి.

ఇప్పుడు కొత్తగా ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్ కూడా ఇస్తున్నారు. అంటే అనుమతుల ప్రకారమే దీన్ని కట్టారు అని సర్టిఫికేట్ ఇవ్వడం.

ప్రాజెక్టు మొదలయ్యేటప్పుడే సదరు అధికారులు బిల్డర్ల నుంచి కొంత సొమ్మును మార్టగేజ్ రూపంలో తీసుకుంటున్నారు. సరిగా కట్టకపోతే ఈ ప్లాట్లను అమ్ముకోవడానికి వీల్లేదని, సరిగా కడితేనే ఈ నిధులను విడుదల చేస్తామని పరిపాలనా యంత్రాంగం చెబుతోంది.

ఇటు ఎల్ఆర్ఎస్, అటు బీఆర్‌ఎస్ లాంటి రెగ్యులరైజేషన్‌లకు అవకాశం లేకుండా ముందుగానే చూసుకునేందుకు కొత్తగా తీసుకొచ్చిన చట్టంలో నిబంధనలు ఉన్నాయి. 

మనం కట్టే ఆదాయపు పన్ను ద్వారానే ప్రభుత్వానికి ఆదాయం వస్తుంది. అక్రమంగా కట్టే వాటి నుంచి పన్ను రాదు. దీంతో ఎల్‌ఆర్ఎస్, బీఆర్‌ఎస్‌లను ఒక ఆదాయ మార్గంగా ప్రభుత్వాలు చూసేవి. 2008 వరకు ఇలానే జరిగేది.

ఎప్పుడైనా కూల్చేయొచ్చు..

కానీ, తర్వాత ఈ విషయం కోర్టుకు వెళ్లింది. దీంతో ఇప్పుడు అడ్డదిడ్డంగా అనుమతులు తీసుకోకుండా కట్టేస్తే ఎల్ఆర్ఎస్, బీఆర్‌ఎస్‌లతో అనుమతులు తీసుకునే రోజులు పోయాయి.

బీఆర్ఎస్ విషయంలో ఇప్పటికీ ప్రభుత్వం సవరణ తీసుకురావాల్సి ఉంది. 2008 వరకు మార్కెట్ విలువలో 30 శాతాన్ని కట్టించుకుని రెగ్యులరైజ్ చేసేవారు. కానీ, ఇప్పుడు ఆ పరిస్థితి లేదు.

2015లో ఈ పెనాల్టీ 30 శాతం కాదు వంద శాతమని నిబంధనలు తీసుకొచ్చారు. ఇలా కట్టినప్పటికీ ఇల్లును కూలగొట్టకుండా ఉంటారనే హామీ ఉండేది కాదు. నేడు బీఆర్ఎస్ ఎక్కడా లేదు. తెలంగాణలో మాత్రమే కాదు దేశంలో ఎక్కడా ఇది లేదు.

2008 తర్వాత వంద శాతం పెనాల్టీతో ఆస్తి పన్ను కట్టించుకుంటున్నారు. కానీ, బీఆర్ఎస్ అనేదే లేదు. అంటే మనం డబ్బులు కడుతున్నంత మాత్రాన, కూల్చివేయరనే భరోసా ఉండదు. దీన్ని మనం హక్కుగా పరిగణించలేం.

ప్రభుత్వం ఆదాయానికి నష్టం కలగకుండా ఆస్తి పన్ను కట్టించుకుంటున్నారు అంతే. మీకు రెగ్యులరైజేషన్ చేయడం లేదు. అంటే కోర్టుకు పోయినా మీకు రక్షణ దొరకదు.

అందుకే ఎల్ఆర్ఎస్, బీఆర్ఎస్ ముప్పు పొంచివున్న ప్లాట్లను కొనుగోలు చేయకూడదు.

భవిష్యత్‌లో బీఆర్ఎస్‌కు వీలుకల్పించేలా చట్టానికి సవరణలు చేసినా, దాన్ని కోర్టులో సవాలుచేసే ముప్పుంటుంది. అంటే అమరావతిలో రైతులు కోర్టుకు వెళ్లినట్లే పరిస్థితి ఉంటుంది. కోర్టులు కూడా రాజ్యాంగం, లేదా చట్టాలకు లోబడే పనిచేయాలని తీర్పులు ఇస్తాయి.

ఈ విషయంలో తెలంగాణ ప్రభుత్వం ఇటీవల ఒక జీవో కూడా ఇచ్చింది. మున్సిపల్ పరిధిలోని ఆస్తులకు 2008 సమయంలో రెగ్యులరైజ్ చేసిన వాటికి మాత్రమే రిజిస్ట్రేషన్ చేయాలని తెలంగాణ ప్రభుత్వం స్పష్టంచేసింది.

అయితే, దీన్ని హైకోర్టులో సవాల్ చేశారు. ఎందుకంటే రిజిస్ట్రేషన్ యాక్ట్, స్టాంప్ యాక్ట్ అనేవి కేంద్ర చట్టాలు. మున్సిపల్ యాక్ట్ అనేది రాష్ట్ర చట్టం. అందుకే రిజిస్ట్రేషన్ చేయడానికి వీల్లేదని రాష్ట్ర ప్రభుత్వం చెప్పడానికి వీల్లేదని కోర్టు స్పష్టంచేసింది. ఒకవేళ అక్రమం అనిపిస్తే, కూల్చేయండి అని రాష్ట్ర ప్రభుత్వానికి కోర్టు సూచించింది.

అంటే రిజిస్ట్రేషన్లు ఆపడం ఎందుకు, ఏకంగా ఆ భవనాలను కూల్చేయాలని కోర్టు చెబుతోంది.

అంటే ఇప్పుడు 2008లోపు ఎల్‌ఆర్ఎస్ లేదా బీఆర్ఎస్ పూర్తిచేసుకున్న భవనాలు మాత్రమే సురక్షితమైనవిగా భావించాలి.

ఆ తర్వాత అక్రమంగా కట్టే భవనాలు మాత్రం మనం పెనాల్టీతో పన్ను కడుతున్నప్పటికీ కూలగొట్టే ముప్పు ఉంటుంది.

రాజకీయ నాయకుల దగ్గరకు లేదా పలుకుబడి ఉన్న అధికారుల దగ్గరకు మనం వెళ్లచ్చు. దీని వల్ల కొంతకాలం ఇల్లు కూలగొట్టకుండా ఆపుతారు. అంతే, కానీ మన మెడపై కత్తి ఎప్పుడూ వేళాడుతూనే ఉంటుంది. కోర్టుకు వెళ్లినా స్టే దొరకదు.

ఎల్ఆర్ఎస్ పరిస్థితి ఏమిటి?

ఎల్ఆర్ఎస్ విషయంలో పరిస్థితులు అలా లేవు. పరిమితులు తీసుకున్నప్పుడు, లేదా నిర్మాణం చేపట్టినప్పుడే ఎలాంటి అవకతవకలు లేకుండా ప్రభుత్వం చర్యలు తీసుకుంటున్నాయి. అన్నింటినీ మానిటరింగ్ చేస్తారు.

అయితే, నేడు ఎల్ఆర్ఎస్ మీద ఇటు ఆంధ్రప్రదేశ్, అటు తెలంగాణలో ఒక పెద్ద వివాదం నడుస్తోంది. ప్రభుత్వాలు చాలా జీవోలు, సర్క్యులర్‌లు ఇస్తున్నాయి.

వ్యవసాయ భూమిని వ్యవసాయేతర భూమిలా మార్చకుండా కట్టే ప్లాట్లకు రిజిస్ట్రేషన్లు చేయొద్దని ప్రభుత్వాలు చెబుతున్నాయి. దీనిపై కోర్టుకు వెళ్తే తదుపరి ఉత్తర్వులు వచ్చేవరకు రిజిస్ట్రేషన్లు మాత్రం చేయాలని మధ్యంతర ఆదేశాలు వస్తాయి. ఒకవేళ ఆ ప్లాట్ అక్రమం కోర్టు నిర్ధారిస్తే, చివరగా నష్టపోయేది కొనుగోలుదారులే. ప్రస్తుతం ఈ ఎల్ఆర్ఎస్ కేసు వివాదం సుప్రీం కోర్టులో పెండింగ్‌లో ఉంది.

ఇక్కడ ఎల్ఆర్ఎస్ చేయాలని ప్రభుత్వాలు తొందరపెడతాయి. ఎందుకంటే ఇది ప్రభుత్వానికి ఆదాయ మార్గం. అయితే, ఇది చట్టప్రకారం చెల్లుతుందా? లేదా అనేది సుప్రీం కోర్టు తీర్పుపై ఆధారపడి ఉంటుంది.

కొన్ని ప్రభుత్వాలు కొన్ని రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థల చేతుల్లో ఉంటాయి. ఆ సంస్థలు ముందు జీవోలు ఇచ్చేయాలని ప్రభుత్వంపై ఒత్తిడి తీసుకొస్తుంటాయి. చివరగా నష్టపోయేది ప్రజలే. అందుకే ప్రజలు అప్రమత్తంగా ఉండాలి.

ఒకవేళ ఈ విషయంలో కొత్త నిబంధనలతో రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు చట్టం తీసుకొచ్చినా.. ఇవి కోర్టులో సమీక్ష పరీక్షను ఎదుర్కోవాల్సిందే. ఏ చట్టమైనా రాజ్యాంగానికి లోబడే ఉండాలి.

ఇవి కూడా చదవండి: