ગુજરાત : ઘર ખરીદતી વખતે છેતરપિંડીથી બચવા શું ધ્યાન રાખવું જોઈએ?

ગુજરાત સરકારે તાજેતરમાં જ જંત્રીના નવા ભાવની જાહેરાત કરી છે અને આ સાથે જ મકાન, મિલકત, જમીનના ભાવ અંગે ચર્ચા થવા લાગી છે.

સરકારે આ અંગે પોતાનો પ્રસ્તાવ મૂક્યો છે અને લોકો પાસેથી વાંધા-સૂચનો મંગાવ્યાં છે. જોકે જંત્રીની વાત આવતા ઘર ખરીદનારા લોકોમાં ફરી ચર્ચા જાગી છે.

ઘરનું ઘર ખરીદવું એ દરેક લોકોનું સપનું હોય છે અને આથી ઘર ખરીદતી વખતે કેટલીક બાબતોનું ધ્યાન પણ રાખવું જરૂરી હોય છે.

નિષ્ણાતોના જણાવ્યા અનુસાર, જો યોગ્ય કાળજી ન રાખવામાં આવે તો ઘર ખરીદ્યા બાદ દસ્તાવેજી બાબાતોમાં મુશ્કેલીનો સામનો કરવો પડી શકે છે.

આ પરિસ્થિતિને ટાળવા માટે ગામડાં કે શહેરોમાં ઘર ખરીદતી વખતે કઈ બાબતોનું ધ્યાન રાખવું જોઈએ એ અહેવાલમાં સમજવાનો પ્રયાસ કરીએ.

અહીં એ બાબત ઉલ્લેખનીય છે કે આ અહેવાલમાં એક સામાન્ય સમજ આપવામાં આવી છે. તમારે ઘર કે પ્લૉટ ખરીદતી વખતે યોગ્ય નિષ્ણાતોની સલાહ બાદ આગળ વધવું જોઈએ.

ઘર ખરીદતાં પહેલાં કયા દસ્તાવેજ ચકાસવા જોઈએ?

ઘર ખરીદતી વખતે ઘરનો દસ્તાવેજ, બીયુ પરમિશન સહિત અનેક બાબતો મહત્ત્વની હોય છે.

અમદાવાદ મ્યુનિસિપલ કૉર્પોરેશનના ટાઉન પ્લાનિંગ ઑફિસર રાજેશ પટેલે બીબીસી ગુજરાતી સાથે વાત કરતાં જણાવ્યું કે "બાંધકામની વિકાસ પરવાનગી (પ્લાન પાસ) કરતી વખતે ડેવલપરે જમીનની માલિકી અંગે રજૂ કરેલા 7/12ના ઉતારાના દસ્તાવેજ ચકાસણી કરવી જોઈએ. બિલ્ડિંગના પ્લાન જીડીસીઆરના નિયમ મુજબ છે કે નહીં તે ચેક કરવા જોઈએ. આ દસ્તોવેજોની ચકાસણી બાદ વિકાસ પરવાનગી (રજાચિઠ્ઠી) આપીએ."

"બિલ્ડિંગ બન્યા બાદ તે મંજૂર કરાયેલા પ્લાન મુજબની હોય તો તે ચેક કરીને બિલ્ડિંગ વપરાશ (બીયુ) પરમિશન આપવામાં આવે છે. બિલ્ડિંગ મંજૂર કરાયેલા પ્લાન મુજબના ના હોય તો બીયુ પરમિશન મળતી નથી. બીયુ પરમિશન મળ્યા બાદ બિલ્ડિંગને પીવાના પાણી અને ગટર તેમજ ડ્રૅનેજ લાઇનનું જોડાણ મળે છે."

રાજેશ પટેલ વધુમાં જણાવે છે કે "મકાન ખરીદનારે ડેવલપર પાસેથી રજાચિઠ્ઠી, રેરા રજિસ્ટ્રેશન તેમજ જો બાંધકામ પૂર્ણ થયા બાદ ખરીદો છો તો બીયુ પરમિશન ચેક કરી લેવી જોઈએ, જૂનું મકાન લેતા હોય તો પણ તેમાં પ્લાન પાસ અને બીયુ પરમિશન માગવી જોઈએ. તેમજ ઘર પ્લાનમાં દર્શાવ્યા મુજબનું છે કે નહીં તે ચેક કરી લેવું જોઈએ."

ઘર ખરીદતી વખતે દસ્તાવેજ સહિતના કાયદાકીય દસ્તાવેજ પણ મહત્ત્વના હોય છે.

વકીલ પ્રકાશ શાહે બીબીસી ગુજરાતી સાથે વાત કરતાં જણાવ્યુ કે "નવું ઘર ખરીદતાં પહેલાં ડેવલપરના માલિકીના હકના પુરાવા, જેમાં 7/12ના રેકર્ડ કે શહેરમાં સિટી સર્વે રેકર્ડ, સક્ષમ ઑથૉરિટી પાસે મંજૂર કરાવેલા પ્લાન, રેરા રજિસ્ટ્રેશન સર્ટિફિકેટ વગેરે ડૉક્યુમેન્ટ ચેક કરવા જોઈએ."

તેમના મતે, "જો બાંધકામ પૂર્ણ થયા બાદ મકાન ખરીદતા હોય તો બીયુ પરમિશનના દસ્તાવેજ ચેક કરી લેવા જોઈએ. આ સિવાય જે ડેવલપર પાસેથી ઘર ખરીદવાના છો તેના અગાઉનાં કામ અંગે તપાસ કરી લેવી જોઈએ. દરેક ડેવલપર પાસે ટાઇટલ ક્લિયર સર્ટિફિકેટ હોય છે, જે ચેક કરી લેવું જોઈએ. આ સર્ટિફિકેટમાં ડેવલપર દ્વારા કોઈ લોન લેવામાં આવી હોય તો એ પણ લખેલું હોય છે."

બાનાખતમાં શું ધ્યાન રાખવું જોઈએ?

પ્રકાશ શાહે વધુમાં જણાવ્યું કે "જો મકાન બનતું હોય અને તેના પૈસા તમે ડેવલપરને હપ્તામાં ચૂકવતા હોય તો દરેક હપ્તા બાદ જે પણ રકમ ચૂકવો છો તેની પહોંચ તે સમયે મેળવી લેવી જોઈએ. રેરાની વેબસાઇટ પર રજિસ્ટર્ડ બાનાખતનો નમૂનો છે તે મુજબનો બાનાખત હોવો જોઈએ. બાનાખત વાંચ્યા બાદ જ સહી કરવી જોઈએ. બાનાખતમાં ડેવલપર દ્વારા કોઈ અમાન્ય શરત તો રાખવામાં નથી આવી ને તે અંગે પણ તપાસ કરી લેવી."

દસ્તાવેજ નોંધણી કરાવતા કઈ બાબતોનું ધ્યાન રાખવું જોઈએ?

દસ્તાવેજ નોંધણીનું કામ કરનાર વકીલ દીપક પટેલે બીબીસી ગુજરાતી સાથે વાત કરતાં જણાવ્યું કે મિલકત વેચનાર અને ખરીદનાર બન્નેનાં નામ ચેક કરી લેવાં જોઈએ. (ચેક ક્લિયર) ચેકના પૈસા મકાન વેચનારના ખાતામાં જમા થઈ ગયેલા હોવા જોઈએ, કારણ કે દસ્તાવેજમાં રકમના ચેકનો નંબર લખવામાં આવેલો હોય છે.

"કોઈ કારણસર ચેક રિટર્ન થાય તો નવો ચેક આપવો પડે, જેથી હેરાનગતિ થઈ શકે છે. એટલા માટે જ રકમ વેચનારના ખાતામાં જમા થાય તે જરૂરી છે. દસ્તાવેજનું ડ્રાફ્ટિંગ વાંચી લેવું જોઈએ. કોઈ પણ કાગળ પર વાંચ્યા વગર સહી ન કરવી જોઈએ."

પ્રકાશ શાહે જણાવ્યું હતું કે "જૂનું મકાન ખરીદતા સમયે તે મકાનના અગાઉના નોંધાયેલા બધા જ દસ્તાવેજ ચેક કરી લેવા જોઈએ. કોઈ કિસ્સામાં મકાન વેચનાર મકાનનો દસ્તાવેજ ખોવાઈ ગયો હોવાનું કહેતા હોય તો તે અંગે પોલીસ સ્ટેશનમાં જાણ કરી છે કે નહીં તે ચેક કરી લેવું. દસ્તાવેજ ખોવાઈ જાય તો નજીકના પોલીસ સ્ટેશનમાં જાણ કરવાની હોય છે. મકાન ખરીદનારે દસ્તાવેજ કરાવે ત્યારે મકાન વેચનાર પાસે અગાઉનો દસ્તાવેજ ખોવાઈ ગયા હોવાની ઍફિડેવિટ કરાવી લેવી જોઈએ. મકાન આપનાર ખોટું બોલતો હોય કે તેના દસ્તાવેજને મોર્ગેજમાં મૂકીને લોન લીધી હોવાનું છુપાવતો હોય તો પણ આ ઍફિડેવિટથી મકાન ખરીદનારને સુરક્ષા મળે છે."

સ્ટેમ્પ ફીની ગણતરી કેવી રીતે થાય છે?

સ્ટેમ્પ ફી દરેક રાજ્યોની અલગ-અલગ હોય છે. ગુજરાત સરકારે લાગુ કરેલી સ્ટેમ્પ ફી અંગે વાત કરતાં દીપક પટેલે જણાવ્યું હતું કે "ઘરનો દસ્તાવેજ જેટલી રકમનો હોય તે રકમના 4.90 ટકા સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ભરવાની હોય છે. તે રકમની એક ટકા રજિસ્ટ્રેશન ફી ભરવાની હોય છે. જો ઘરનો દસ્તાવેજ મહિલાના નામે કરવામાં આવે તો સરકાર તરફથી એક ટકા રજિસ્ટ્રેશન ફીની રકમ માફ કરવામાં આવે છે."

પ્રકાશ શાહે જણાવ્યું કે "સરકારના નવા નિયમ મુજબ 2 લાખ રૂપિયા કરતાં વધારે રકમ રોકડા આપી શકાય નહીં. દસ્તાવેજની રકમનું બૅન્ક ટ્રાન્ઝેક્શન ફરજિયાત છે. તેમજ 50 લાખ કે તેનાથી વધુ રૂપિયાનો દસ્તાવેજ હોય તો મકાન ખરીદનારે દસ્તાવેજની 10 ટકા રકમના ટીડીએસ સર્ટિફિકેટ બનાવાનું હોય છે. અને મકાન વેચનારને તે ટીડીએસ સર્ટિફિકેટ આપવાનું હોય છે. મકાનનું સોસાયટીના કોઈ લેણું કે પ્રૉપર્ટી ટૅક્સ બાકી તો નથી તેની પણ ચકાસણી કરી લેવી જોઈએ."

દીપક પટેલે જણાવ્યું કે "જૂની સોસાયટી જે 1981થી 1990માં બનેલી હોય જેમાં શૅર સર્ટિફિકેટ હતાં. આ મકાનોની સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી સરકારમાં ભરવાની હોય છે. આ સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ભરેલી છે કે નહીં તે ચેક કરવું, જો ભરેલી ન હોય તો દસ્તાવેજ પહેલાં ભરાવી દેવી."

પ્રકાશ શાહે જણાવ્યુ કે "જૂની મિલકત લેતા હોય તો યોગ્ય વકીલ પાસે સર્ચ કરાવવું જોઈએ. વ્યક્તિ પોતે સર્ચ કરવા માગે તો તેમને મકાન અંગે ન્યૂઝ પેપરમાં જાહેરાત આપવી જોઈએ. લોન કે ધિરાણ આપનાર મકાન ઉપર પૈસા આપ્યા હોય તો તે અંગે સબ રજિસ્ટાર કચેરી કે સિટી સર્વે ઑફિસમાં તે અંગે ઍન્ટ્રી કરાવે છે. મકાન લેનારે તે મકાન પર કોઈ લોન કે ધિરાણ લીધું હોય તો સબ રજિસ્ટાર કચેરી કે સિટી સર્વે ઑફિસમાંથી જાણી શકાય છે."

પ્લૉટ ખરીદતી વખતે શું ધ્યાન રાખવું જોઈએ?

પ્લૉટ લેતા શું ધ્યાન રાખવું જોઈએ તે અંગે વાત કરતાં દીપક પટેલ જણાવે છે કે "પ્લૉટિંગની સ્કીમ કહેવાય જેમાં જમીન નૉન ઍગ્રિકલ્ચર કરાવેલી હોવી જોઈએ. તેમાં ખુલ્લા પ્લૉટના પ્લાન પાસ કરાવેલા હોવા જોઈએ. તે પ્લૉટ પર મકાન બનાવવાનું હોય ત્યારે જીડીસીઆર મુજબ બાંધકામના પ્લાન પાસ કરાવવાના હોય છે. ગામમાં ઘર લેવાનું હોય ત્યારે તે ગામની ગ્રામપંચાયતમાંથી આકારણી પત્રક મેળવવાનું હોય છે."

શહેરી વિસ્તારમાં ઝોન નક્કી કરવામાં આવે છે. ઘર Resident -1, Resident -2, Resident -3 એવી રીતે ઝોનમાં બને છે. જે ઝોન હોય તેના નિયમ મુજબ બિલ્ડિંગની ઊંચાઈ અંગે વિકાસની પરવાનગી મળતી હોય છે.

રાજેશ પટેલ કહે છે કે આ દરેક રહેણાક ઝોનમાં કૉર્મશિયલ બિલ્ડિંગ હોય છે. પરંતુ તે કૉર્મશિયલ બિલ્ડિંગ કેટલા ફ્લોરના હશે, તે પાસેના રોડની પહોળાઈને આધારે નક્કી કરવામાં આવે છે. રોડની પહોળાઈ વધારે હોય તેટલા વધારે ફ્લોરની પરમિશન મળે છે."

લોન લેતા સમયે શું ધ્યાન રાખવું જોઈએ?

આર્થિક બાબતોના વરિષ્ઠ પત્રકાર અને ફાયનાન્સિયલ નિષ્ણાત મહેશ ત્રિવેદી સલાહ આપે છે કે ઘર ખરીદતા સમયે તમારે મકાનની કિંમતના 30 ટકા રૂપિયા ડાઉન પેમેન્ટ તરીકે ભરવા જોઈએ. ઘરની કિંમતની 70 ટકા રકમની જ લોન લેવી જોઈએ.

બીબીસી સાથે વાત કરતા તેઓ કહે છે, "તમારા પગારમાંથી તમારા હાથમાં આવતા પૈસાના 30 ટકા રકમનો હપ્તો રાખવો જોઈએ. લોનના 6 હપ્તા જેટલી રકમ તમારા બૅન્કના ખાતામાં જમા રાખવી જોઈએ."

"લોન લેતાં પહેલાં તેના બધા જ ડૉક્યુમેન્ટ વાંચી લેવા જોઈએ. સમજ ન પડે તો કોઈ નિષ્ણાતની મદદ લઈને સમજવા જોઈએ. શરતો વાંચી લેવી જોઈએ."

બીબીસી માટે કલેક્ટિવ ન્યૂઝરૂમનું પ્રકાશન

તમે બીબીસી ગુજરાતીને સોશિયલ મીડિયામાં Facebook પર , Instagram પર, YouTube પર, Twitter પર અને WhatsApp પર ફૉલો કરી શકો છો.