કોરોનાકાળમાં ગુજરાતના રિયલ ઍસ્ટેટ માર્કેટમાં ક્યાંથી આવી રહ્યો છે ધૂમ પૈસો?

રાજ્ય સરકારનાં આંકડા પ્રમાણે ચાલુ નાણાકીય વર્ષમાં 3061.45 કરોડ રુપિયાની સ્ટૅમ્પ ડ્યૂટીની આવક રાજ્ય સરકારને એપ્રિલથી જુલાઈ મહિના સુધીમાં થઈ છે.

આ જ સમયગાળામાં આ આવક રૂપિયા 1234.45 કરોડની હતી. સ્ટૅમ્પ ડ્યૂટીમાં આ આશરે 148 ટકાનો વધારો છે.

જો કે મોટાભાગના લોકોને સવાલ એ થઈ રહ્યો છે કે એક તરફ જ્યારે અર્થતંત્ર કોવિડને કારણે ખોરવાઈ ગયું છે, ત્યાં બીજીબાજુ સરકારની સ્ટૅમ્પ ડ્યૂટીની વધેલી આવક પાછળ કયા પરિબળો છે.

બીબીસી ગુજરાતીએ આ વિશે અનેક લોકો સાથે વાત કરી અને જાણવાનો પ્રયાસ કર્યો કે આ વધેલી આવક પાછળના મુખ્ય કારણો શું છે.

કોરોના મહામારી દરમિયાન એક તરફ સૂક્ષ્મ, લધુ યા મધ્યમ ઉદ્યમો (એમએસએમઈ) અને બીજા અનેક ક્ષેત્રે લોકોને ઘણું નુકસાન વેઠવાનું આવ્યું છે.

ઘણાં ક્ષેત્રોમાં લોકોએ પોતાની રોજગારી ગુમાવી છે, તેવામાં રાજ્યની રિયલ ઍસ્ટેટની આવકમાં થયેલો વધારો શું સૂચવે છે?

આ વિશે જ્યારે બીબીસી ગુજરાતીએ અર્થશાસ્ત્રી અને પ્રોફેસર આત્મન શાહ સાથે વાત કરી તો તેમણે કહ્યું કે, ”જે લોકોની આવક વધી છે તે લોકોને ‘સેફ ઇન્સવેસ્ટમેન્ટ’ જોઈએ છે, અને તે માટે મોટાભાગના લોકો માટે રિયલ ઍસ્ટેટ એકમાત્ર પર્યાય છે.“

”ફિક્સ્ડ ડિપૉઝિટનો વ્યાજદર ચારથી પાંટ ટકા આસપાસ રહે છે, માટે જે લોકો સુરક્ષિત રોકાણ કરવા માગે છે તેવા લોકો રિયલ ઍસ્ટેટ તરફ જઈ રહ્યા છે.”

પ્રોફેસર આત્મન શાહ વધુમાં કહે છે કે, ”કોરોનાના સમયમાં જ્યારે તમામ માર્કેટ પડી ભાંગ્યાં હતાં, ત્યારે પણ મકાનો અને જમીનોના ભાવ ઘટ્યા ન હતા, અને એટલા માટે જ હવે જેમની જોડે આવક હોય, પૈસા હોય કે રોકાણ કરવાનું હોય તેવા ઘણાં લોકો રિયલ ઍસ્ટેટને એક પર્યાય તરીકે જોઈ રહ્યાં છે.”

ટૂંકાગાળા માટેના રોકાણકારો વધ્યા

જો કે પ્રશ્ન એ પણ છે કે વધારાની આવક થઈ હોય તેવા કોણ લોકો છે જેમના કારણે રાજ્ય સરકારને પણ સ્ટૅમ્પ ડ્યૂટીની આવકમાં વધારો થયો છે.

આ વિશે બીબીસી ગુજરાતીએ કૉન્ફેડરેશન ઑફ રિયલ ઍસ્ટેટ ડેવલપર્સ ઑફ ઇન્ડિયા (CREDAI ગુજરાત)ના પ્રમુખ આશિષ પટેલ સાથે વાત કરી. ક્રેડાઈએ રિયલ ઍસ્ટેટ ક્ષેત્રે કામ કરતી સંસ્થા છે.

આશિષ પટેલે જણાવ્યું કે, “આજકાલ એવું ઘણું જોવા મળી રહ્યું છે કે રોકાણ તરીકે પ્રૉપર્ટી ખરીદતા લાકો કોઈ મેડિકલ ક્ષેત્ર સાથે સંકળાયેલા હોય, જેમાં મુખ્યત્વે ડૉક્ટરોનો સમાવેશ થાય છે. આ લોકો ડેવલપરના ભાગીદાર તરીકે નહીં પરંતુ રોકાણકારો તરીકે બહાર આવી રહ્યા છે, જેમાં તેઓ ફ્લૅટ કે બીજી કોઈ પણ પ્રૉપર્ટી માત્ર થોડાં વર્ષો બાદ વેચી દેવાના ઇરાદાથી ખરીદતા હોય છે.”

મેડિકલ ક્ષેત્રના લોકો ઉપરાંત રોકાણકારોમાં અન્ય ક્ષેત્રના લોકો પણ સામેલ છે.

ઉલ્લેખનીય છે કે કોરોનામાં બૅન્કોએ હોમ લૉનનો વ્યાજદર ઘટાડ્યો હતો તો એ સાથે જે લોકોની હાલ લોન ચાલી રહી હોય તેમને ઈએમઆઈમાં ત્રણ મહિનાનો રાહત સમય પણ આપવામાં આવ્યો હતો. અમુક નિષ્ણાતો માને છે કે બૅન્કોએ ઘટાડેલા વ્યાજદરને કારણે પણ આ ક્ષેત્રમાં રોકાણનું સાહસ કરનારા લોકોની સંખ્યા વધી છે.

એક વ્યાપક મત એવો પણ છે ગુજરાતમાં રિયલ એસ્ટેટમાં મોટાં પાયે બ્લૅક મની યાને કે કાળુ નાણું સામે છે અને માગ વધી રહી હોવા છતાં મકાનોની કિંમત ઘટી નથી રહી. મનીએક્સલ વેબસાઇટમાં સિતાંશુ કાપડિયાએ એક અહેવાલ લખ્યો છે. આ અહેવાલમાં તેઓ બ્લૅક મનીને કારણે ગુજરાતમાં ઘર ખરીદવું મુશ્કેલ બન્યું હોવાનું જણાવે છે.

2017માં ઇન્ડિયન એક્સપ્રેસે એક અહેવાલ લખ્યો હતો જેમાં વિવાદાસ્પદ નોટબંધીના બીજા વર્ષે બ્લૅક મનીને કારણે ગુજરાતમાં રિયલ એસ્ટેટમાં ઉછાળો આવ્યો હોવાનું નોંધવામાં આવ્યું હતું.

રિયલ ઍસ્ટેટમાં રિટર્ન્સ વધારે?

જો અમદાવાદમાં રિયલ ઍસ્ટેટ ક્ષેત્રની વાત કરવામાં આવે તો હાલમાં બોપલ અને તેના પછીના વિસ્તારમાં અનેક નવા રહેઠાણોની સ્કીમ છે જે હાલ નિર્માણના તબક્કે છે.

આ સ્કીમ્સ છેલ્લાં ઘણાં વર્ષોથી નિર્માણના તબક્કામાં છે પરંતુ તેના દસ્તાવેજ સાથેનું વેચાણ ચાલુ નાણાકીય વર્ષે વધારે જોવા મળ્યું છે.

આ વિસ્તારમાં સ્કીમ ધરાવતા એક ડેવલપર આદિત્ય શેલાડીઆએ બીબીસી ગુજરાતી સાથે વાત કરતા કહ્યું કે, “રિયલ ઍસ્ટેટમાં રિટર્નસ સૌથી વધારે છે. લૉકડાઉનના સમયમાં નાનામાં નાની હૉસ્પિટલ કે પછી કોઈ સામાન્ય ડૉક્ટરને પણ આવક થઈ છે. આવા ઘણા લોકોએ રિયલ ઍસ્ટેટમાં સારું એવું રોકાણ કર્યું છે.”

તેઓ વધુમાં કહે છે કે, “જો કે આ તમામ લોકો રોકાણકારો તરીકે બહાર આવ્યા છે અને મોટાભાગની ખરીદી માત્ર મૂડીરોકાણ માટે જ કરી છે.”

કેમ થઈ રહ્યું છે રિયલ ઍસ્ટેટમાં રોકાણ?

આશિષે વધુમાં કહ્યું હતું કે "રિયલ ઍસ્ટેટમાં પ્રૉપર્ટીના ભાવ ડિમાન્ડ પર આધારિત છે."

"હવે જ્યારે રહેણાક પ્રૉપર્ટીમાં ડિમાન્ડ વધી છે, ત્યારે નવા પ્રૉજેક્ટ પણ આવી રહ્યા છે અને જ્યારે નવા પ્રૉજેક્ટ આવે ત્યારે જૂની સ્કીમ્સની પ્રૉપર્ટી વેચવા માટે વધારે પ્રયત્નો કરીને જેની પાસે પૈસા હોય તેને પ્રૉપર્ટી વેચી દેતા હોય છે."

ક્રેડાઈ સુરતના પ્રમુખ રવજીભાઈ પટેલ કહે છે કે, "રિયલ ઍસ્ટેટએ રિયલ અથવા તો સાચા ખરીદદારોનું માર્કેટ છે. છેલ્લાં બે કે તેથી વધારે વર્ષોથી જે પ્રૉપર્ટીઓ લોકોએ બુક કરાવીને રાખી હતી. તેના અનેક લોકોને હવે પ્રૉપર્ટીના દસ્તાવેજ કરાવ્યાં છે."

"માટે આ વર્ષે દસ્તાવેજનો આંકડો વધારે થયો છે. નાણાકીય વર્ષ 2019-20 માં પહેલાં ચાર મહિનામાં જ્યારે કુલ દસ્તાવેજોની સંખ્યા 1,94,200 હતી ત્યારે આ વર્ષે તેની સંખ્યા 4,07,781 થઈ છે એટલે કે કુલ દસ્તાવેજોમાં 110 ટકા જેટલો વધારો થયો છે."

સામાન્ય માણસને શું ફાયદો થશે?

મોટાભાગના રિયલ ઍસ્ટેટ ડેવલપર્સ માને છે કે હવે પછીની નવી સ્કીમ્સના ભાવમાં વધારો આવવાની શક્યતા છે.

આ વિશે આશિષ કહે છે કે, “કોરોના પછીની સમયમાં હવે નિર્માણની સામગ્રી અમને મોંઘી મળી રહી છે. જેમાં સળિયા, સિમેન્ટ, અને બીજી અનેક વસ્તુઓના ભાવમાં વધારો થયો છે, માટે હવે નવી સ્કીમ્સમાં થોડોક ભાવવધારો આવી શકે.”

જો નવી સ્કીમની વાત કરીઓ તો ચાલુ નાણાકીય વર્ષ છેલ્લાં ચાર વર્ષ દરમિયાન સૌથી ઓછી નવી સ્કીમ્સ 2020-21ના વર્ષ દરમિયાન પડી હતી. ગુજરાત રિયલ ઍસ્ટેટ રેગ્યુલેરિટી ઑથોરિટી પ્રમાણે 2020-21માં 1345 નવી સ્કીમ પડી હતી, જ્યારે સૌથી વધારે 2018-19ના વર્ષમાં ગુજરાતભરમાં પડી હતી, જેની સંખ્યા 2939 હતી.

જો કે ચાલુ નાણાકીય વર્ષનાં પહેલાં ચાર મહિના દરમિયાન ગયા વર્ષની સ્કીમના 50 ટકા જેટલી નવી સ્કીમ આવી ચૂકી છે. એટલે કે 2021-22માં હજી સુધી 695 જેટલી નવી સ્કીમ્સ નોંધાઈ છે.

બીબીસી ગુજરાતીએ આ વિશે એસીએસ રેવન્યુ કમલ દાયાણી સાથે વાત કરવાનો પ્રયાસ કર્યો હતો, પરંતુ તેમનો સંપર્ક થઈ શક્યો ન હતો. રેવન્યૂ મિનિસ્ટર કૌશિકભાઈ પટેલનો સંપર્ક પણ થઈ શક્યો ન હતો.

તમે અમને ફેસબુક, ઇન્સ્ટાગ્રામ, યૂટ્યૂબ અને ટ્વિટર પર ફોલો કરી શકો છો