પ્રૉપર્ટી ખરીદ્યા વગર મિલકતમાં માત્ર દસ-15 હજાર રોકી નફો રળી શકાય, શું છે આ વિકલ્પ?

તમે દિલ્હી, મુંબઈ, બૅંગ્લુરુ અથવા હૈદરાબાદ જેવાં મોટાં શહેરોમાં રેસિડેન્સિયલ કે કૉમર્શિયલ મિલકત ખરીદવા માગતા હો તો તેના માટે કરોડો રૂપિયાના રોકાણની જરૂર પડે. પરંતુ તમારી પાસે માત્ર દસ હજાર રૂપિયા હોય તો મોટાં શહેરોમાં કૉમર્શિયલ પ્રૉપર્ટીમાં હિસ્સો મેળવીને તેના ભાડામાંથી કમાણી કરી શકો ખરા?

આ સવાલનો ઉકેલ રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ (REIT) દ્વારા મળે છે. REITમાં રોકાણ કરીને તમે પ્રૉપર્ટીની માલિકી મેળવ્યા વગર તેના ભાડાની આવકમાં હિસ્સો મેળવી શકો છો.

ભારતમાં હાલમાં ચાર પબ્લિક લિસ્ટેડ REIT છે અને તે બધા કૉમર્શિયલ પ્રૉપર્ટીમાં રોકાણ કરે છે. તેમની પ્રૉપર્ટી બૅંગ્લુરુ, હૈદરાબાદ અને મુંબઈ જેવાં મોટાં શહેરોમાં છે.

આ અહેવાલમાં REIT શું હોય છે, કઈ રીતે કામ કરે છે અને તેમાં રોકાણનાં ફાયદા તથા જોખમો શું હોય અને તેના પર કેટલો ટૅક્સ લાગે તેની માહિતી આપી છે.

REIT શું હોય છે?

રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ (REIT) એ એવી કંપનીઓ છે, જે આવક રળતી રિયલ એસ્ટેટની માલિકી ધરાવે છે અને તેને ઑપરેટ કરે છે.

REIT રહેણાક પ્રૉપર્ટીને પણ ખરીદીને તેને ઑપરેટ કરી શકે, પરંતુ મોટા ભાગે તે કૉમર્શિયલ મિલકતોનું સંચાલન કરે છે, જેમાં તેમને નિયમિત રીતે ભાડાની આવક મળતી હોય.

જે રીતે તમારી દુકાન કે ઑફિસ ભાડે આપીને તમે ભાડું મેળવી શકો છો, તેવી જ રીતે REITના યુનિટધારક તરીકે તમને ડિવિડન્ડ મળે છે.

REITના આઇપીઓ પણ આવે છે અને તમે સેકન્ડરી માર્કેટમાંથી પણ તેની ખરીદી શકો છો. અહીં એક વાત યાદ રાખો કે REIT અને શૅરબજારની રિયલ એસ્ટેટ ઇન્ડેક્સનો દેખાવ એકદમ અલગ પણ હોઈ શકે.

અમદાવાદસ્થિત એક ફાઇનાન્સિયલ ઍડ્વાઇઝર મિથુન જાથલે બીબીસીને જણાવ્યું કે,"ભારતીયો જે રીતે સોનામાં રોકાણ કરવામાં આગળ છે, તેવી જ રીતે મકાન, દુકાન, ઑફિસ, શોરૂમ વગેરે રિયલ એસ્ટેટમાં પણ ભરપૂર ઇન્વેસ્ટમેન્ટ કરે છે."

"REIT મોટાં શહેરોમાં પ્રીમિયમ કૉમર્શિયલ પ્રૉપર્ટીમાં રોકાણ કરે છે. તે મિલકતનું જે ભાડું મળે, તેમાંથી બધો ખર્ચ કાઢ્યા પછી બાકીની રકમ રોકાણકારોમાં વહેંચી દેવામાં આવે છે. અમેરિકામાં આ કૉન્સેપ્ટ ઘણા સમયથી છે."

તેઓ કહે છે કે, "આ મૉડલ ઘણા અંશે મ્યુચલ ફંડને મળતું આવે છે. ઇક્વિટી મ્યુચલ ફંડમાં તમે શૅર ખરીદો છો, તેવી જ રીતે REITમાં કૉમર્શિયલ પ્રૉપર્ટીમાં હિસ્સો ખરીદીને ભાડાની આવકમાં ભાગ મેળવો છો."

તેઓ કહે છે, "REIT પાસે એવી પ્રૉપર્ટી હોય છે, જેમાંથી ભાડાની આવક નિયમિતપણે મળતી હોય. ભાડા અથવા પ્રૉપર્ટીના વેચાણમાં જે ફાયદો થાય તે રકમ બધા રોકાણકારોને ડિવિડન્ડ, વ્યાજ અથવા કૅપિટલ રિપેમેન્ટ તરીકે મળે છે. રોકાણકારના ખાતામાં આ રકમ યુનિટ્સ તરીકે ઉમેરાય છે. તેને તમે ગમે ત્યારે વટાવી શકો છો."

શૉપિંગ મૉલ જેવી કૉમર્શિયલ પ્રૉપર્ટી ઉપરાંત REIT દ્વારા હોટલો, સોલાર પાર્કમાં પણ રોકાણ કરવામાં આવતું હોય છે.

મિથુન જાથલ કહે છે કે, "REIT શૅરબજારમાં લિસ્ટેડ હોય છે અને ડિમેટ એકાઉન્ટ ધરાવતી કોઈ પણ વ્યક્તિ દસ હજારથી 15 હજાર રૂપિયામાં તેમાં રોકાણ કરી શકે. મ્યુચુઅલ ફંડ્સની જેમ જ REITમાં પણ તમે એસઆઇપી (સિસ્ટમેટિક ઇન્વેસ્ટમેન્ટ પ્લાન) દ્વારા દર મહિને ચોક્કસ રકમનું રોકાણ પણ કરી શકો છો."

REITનો સૌથી મોટો ફાયદો એ છે કે તેમાં તમે નાની રકમથી પણ સંપત્તિમાં રોકાણ કરી શકો છે. દસ કે 15 હજાર રૂપિયાથી મોટા ભાગના REITમાં રોકાણ કરી શકાય.

સર્ટિફાઇડ ફાઇનાન્શિયલ ઍડ્વાઇઝર મિથુન જાથલ કહે છે કે, "બીજો મોટો ફાયદો લિક્વિડિટીનો છે. તમે ક્યાંય ઑફિસ કે દુકાન ખરીદો પછી તેને વેચી દેવાની યોજના હોય તો તેને પાર પાડવામાં સમય લાગે. કારણ કે રિયલ એસ્ટેટ એ ફટાફટ ખરીદી કે વેચી શકાય એવી પ્રવાહી મિલકત નથી. બીજી તરફ, REITનું એક્સચેન્જ પર લિસ્ટિંગ થયેલું હોય છે. તેથી તેને તરત ખરીદી કે વેચી શકાય છે."

તેઓ કહે છે, "આપણે ત્યાં રિયલ એસ્ટેટને સૌથી ઓછી પારદર્શક મિલકત ગણવામાં આવે છે, જ્યારે REITને સેબી દ્વારા રેગ્યુલેટ કરવામાં આવે છે તેથી તેના વિશે બધી નાણાકીય માહિતી જાહેરમાં ઉપલબ્ધ હોય છે."

આ ઉપરાંત એક ફાયદો ડાઇવર્સિફિકેશન એટલે કે વૈવિધ્યનો છે. તમારા રોકાણ પૉર્ટફોલિયોમાં શૅર, બૉન્ડ, ગોલ્ડ હોય અને રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કરવું હોય તો તેવા લોકોને REIT માફક આવે છે.

સેબીના રેગ્યુલેશન પ્રમાણે REIT એ તેમની કરપાત્ર આવકનો ઓછામાં ઓછો 90 ટકા હિસ્સો શૅરઘારકોને ડિવિડન્ડ તરીકે ચૂકવવાનો હોય છે. બાકીની દસ ટકા મૂડી તેઓ પોતાના બિઝનેસમાં ફરીથી રોકી શકે છે.

જયપુરસ્થિત ફાઇનાન્શિયલ પ્લાનર વિનોદ ફોગલા કહે છે કે, "REITનો મોટો ફાયદો એ છે કે તેને સરળતાથી એક્સેસ કરી શકાય છે. પ્રૉપર્ટીને ડાયરેક્ટ ખરીદવા માટે મોટી રકમની જરૂર પડે જ્યારે REITમાં નાની રકમથી રોકાણ કરી શકાય છે. તેથી યુવા રોકાણકારો માટે તે આકર્ષક છે."

મિથુન જાથલ કહે છે, "તમે જાતે પ્રૉપર્ટી ખરીદવા જાઓ તો સૌથી પહેલાં તો સારી પ્રૉપર્ટી શોધવી પડે અને કરોડો રૂપિયાનું રોકાણ કરવું પડે. આ ઉપરાંત સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ભરવી, ભાડુઆત શોધવા, ભાડું ઉઘરાવવું, મેન્ટેનન્સ ભરવું વગેરે કડાકૂટ હોય છે. તેની જગ્યાએ હવે લોકો REITમાં રોકાણનો વિકલ્પ અજમાવે છે."

તેઓ કહે છે, "ભારતમાં માત્ર REIT માટે જ હોય તેવું કોઈ મ્યુચલ ફંડ નથી, પરંતુ મલ્ટિ એસેટ મ્યુચુઅલ ફંડ હોય છે. જે ઇક્વિટી, ડેટ (દેવું), ગોલ્ડ, સિલ્વર ઉપરાંત REITમાં રોકાણ કરે છે."

REITમાં જે ડિવિડન્ડ મળે તે તમારી આવકમાં ઉમેરાય છે, જેથી ટૅક્સ સ્લેબ પ્રમાણે ટૅક્સ લાગુ પડે છે. એક વર્ષ કરતાં ઓછા સમય સુધીનું હોલ્ડિંગ હોય તો 20 ટકાના દરે શોર્ટ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન્સ ટૅક્સ ભરવો પડે.

પરંતુ એક વર્ષ કરતાં વધુ સમયનું હોલ્ડિંગ હોય તો 12.5 ટકા લૉંગ ટર્મ કૅપિટલ ગેઇન્સ ટૅક્સ લાગે છે. એક વર્ષમાં 1.25 લાખ કરતાં વધુ નફો થાય ત્યારે આ ટૅક્સ લાગુ પડે છે.

ભારતમાં મોટી વીમા કંપનીઓ, પેન્શન કંપનીઓ REIT માં રોકાણ કરે છે અને નાના રોકાણકારો પણ પોતાના પૉર્ટફોલિયોના ડાઇવર્સિફિકેશન માટે REITમાં મૂડી રોકે છે.

જોકે, REITની કેટલીક મર્યાદાઓ પણ છે, જે રોકાણકારોએ ધ્યાનમાં રાખવી જોઈએ.

જેમ કે, REITનો સીધો સંબંધ દેશના અર્થતંત્ર સાથે છે. તેથી તેને તેજી-મંદીની અસર થાય છે. પ્રૉપર્ટીનાં ભાડાં ઘટી જાય તો REIT પર મળતું વળતર ઘટી શકે.

નાણાકીય સલાહકાર વિનોદ ફોગલા કહે છે કે, "ભારતમાં ઘણાં શહેરોમાં પ્રૉપર્ટીના ભાવમાં ઘણી વાર તીવ્ર વધારો થતો હોય છે. પરંતુ પ્રૉપર્ટી માર્કેટ અનિશ્ચિત છે. બહુ મોટી રકમનું રોકાણ કરીને જોખમ લેવા માંગતા હોય તેમના માટે REIT સારો વિકલ્પ છે. પરંતુ તેમાં નિશ્ચિત રિટર્ન મળતું નથી. જેઓ ફિક્સ્ડ વળતરની અપેક્ષા રાખતા હોય, તેમના માટે બૅન્કોની એફડી જ યોગ્ય છે."

REIT પાસે જે પ્રૉપર્ટી હોય તેનો કબજો ઘટી જાય કે ભાડાની યીલ્ડ ન મળે ત્યારે રિટર્ન પણ ઘટી શકે છે. જેમ કે કોરોના પછી રિમોટ વર્કનો ટ્રેન્ડ શરૂ થયો, તેના કારણે ઘણી કંપનીઓએ ઑફિસ સ્પેસ ખાલી કરી હતી. આવામાં REITની ભાડાની આવક ઘટી જશે.

આ ઉપરાંત મોટાં શહેરોની પ્રીમિયમ રિયલ એસ્ટેટમાં મેન્ટેનન્સ ખર્ચ પણ બહુ ઊંચો આવે છે. REITના મૅનેજરો પ્રૉપર્ટી મૅનેજમેન્ટ ફી, ફંડ મૅનેજમેન્ટ ફી, બીજા સંચાલકીય ખર્ચ ચાર્જ કરે છે. તેના કારણે રોકાણકારની આવક ઘટી શકે.

(સ્પષ્ટતાઃ આ લેખમાં આપવામાં આવેલી માહિતી માત્ર જાણકારીના હેતુસર છે અને તેને નાણાકીય સલાહ ગણવી ન જોઈએ. વાચકોએ રોકાણના કોઈ પણ નિર્ણયો લેતા પહેલાં પોતાના નાણાકીય સલાહકારની મદદ લેવી જોઈએ.)

બીબીસી માટે કલેક્ટિવ ન્યૂઝરુમનું પ્રકાશન