หรือเมืองไทยจะกลายเป็น ‘เซฟเฮาส์โลก’ ชาวเมียนมาแห่ซื้อคอนโดฯ ในไทย สะท้อนอะไร ?

“พวกเขามีบ้าน มีรถยนต์ และมีธุรกิจในเมียนมาอยู่แล้ว บางคนก็มาไทยทุกปีเพื่อตรวจสุขภาพ การซื้อคอนโดที่นี่ไม่ไร้ค่าอย่างแน่นอน” ตู (นามสมมติ) เอเจนซีอสังหาริมทรัพย์ชาวเมียนมาในไทย ที่ให้บริการลูกค้าชาวเมียนมากล่าวกับบีบีซีไทย

เธอยอมให้สัมภาษณ์บนเงื่อนไขว่าเราต้องปกปิดตัวตนของเธอเพื่อความปลอดภัย

ลูกค้าของตูส่วนใหญ่ราว 70-80% มักมองหาคอนโดมิเนียมหรือที่เรียกว่า “ห้องชุด” ในราคาราว ๆ 2-3 ล้านบาท

ส่วนผู้ซื้อที่มั่งคั่งก็จะขยับไปมองคอนโดฯ ในช่วงราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่ลูกค้ากลุ่มนี้คิดเป็นสัดส่วนเพียง 10-20% เท่านั้น

เหตุผลสามประการ ชาวเมียนมาซื้อคอนโดฯ ในไทย

มีเหตุผลหลัก ๆ อยู่สองสามข้อที่ทำให้ชาวเมียนมาตัดสินใจเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย

ตูอธิบายว่าสาเหตุหลักข้อแรกเป็นเพราะหลังการรัฐประหารเมื่อเดือน ก.พ. 2021 ค่าเงินจัตพม่าอ่อนลงอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับสกุลเงินหลักอย่างดอลลาร์สหรัฐ เช่นเดียวกับสกุลเงินอื่น ๆ

จากการคำนวณของบีบีซีไทยโดยอ้างอิงข้อมูลอัตราแลกเปลี่ยนระหว่างจัตพม่าและดอลลาร์สหรัฐ พบว่าตั้งแต่ ก.พ. 2021 จนถึง มิ.ย. 2567 ค่าเงินจัตพม่าอ่อนตัวลงไปแล้วถึง 58.19%

“พวกเขาต้องการโอนเงินออกจากเมียนมาเพื่อป้องกันการลดค่าเงิน ทรัพย์สินของพวกเขากำลังสูญเสียมูลค่า” เธออธิบาย

ตูยังเสริมอีกว่าเหล่าผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ล้วนต้องการหาทางหนีทีไล่ให้กับลูก ๆ ของพวกเขา

ล่าสุดเมื่อเดือน ก.พ. 2024 ที่ผ่านมา รัฐบาลทหารเมียนมาที่กำลังเพลี่ยงพล้ำต่อฝ่ายต่อต้านที่กระจายตัวอยู่ทั่วประเทศ ได้ออกกฎหมายฉบับใหม่บังคับให้ผู้ชายทุกคนที่มีอายุระหว่าง 18-35 ปี และผู้หญิงทุกคนที่มีอายุระหว่าง 18-27 ปี ต้องรับราชการทหารอย่างน้อยสองปี

ส่วนเหตุผลสุดท้ายนั้น ส่วนใหญ่กระจุกอยู่ในกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง โดยตูบอกว่าลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้สนใจเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย พวกเขาแค่ต้องการที่อยู่อาศัยชั่วคราวระหว่างที่กำลังวางแผนย้ายไปประเทศโลกที่หนึ่ง อาทิ สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร หรือออสเตรเลีย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการวางแผนเพื่อลูก ๆ ด้วยเช่นเดียวกัน

“ครอบครัวเหล่านี้มักต้องการคอนโดฯ ขนาดใหญ่ เช่น ห้องนอน 2 ห้อง ประมาณ 70-80 ตารางเมตร” ตูแจกแจงรายละเอียดความต้องการของเหล่าลูกค้าผู้มั่งคั่ง

บีบีซีไทยพบรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ซีบีอาร์อี ซึ่งเผยแพร่ในช่วงเดือน พ.ค. 2023 โดยระบุถึงประเด็นที่น่าสนใจของลูกค้าชาวเมียนมาที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมหรูในไทย โดยพบว่ากลุ่มลูกค้าเหล่านี้ซื้อคอนโดฯ ในระดับราคาตั้งแต่ 5-100 ล้านบาท โดยเกือบ 91% ของผู้ซื้อ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง

ข้อมูลของซีบีอาร์อีสอดคล้องกับนายหน้าอสังหาฯ ตู ที่บอกว่าลูกค้าชาวเมียนมาต้องการคอนโดฯ ที่มีอย่างน้อย 2 ห้องนอน และมีงบประมาณเฉลี่ย 15-30 ล้านบาท

สำหรับพื้นที่ยอดนิยมของชาวเมียนมาในกรุงเทพฯ นั้น ตูบอกว่าโดยรวมแล้วกระจุกตัวอยู่ในย่าน สุขุมวิท พระโขนง อ่อนนุช และบางนา รายงานของซีบีอาร์อียังเพิ่มย่านลุมพินีเข้ามาด้วยสำหรับกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาสูง

อุปสรรคสำคัญ การโอนเงินจากเมียนมามาไทย

มีคำถามสำคัญว่า หลังจากเข้าไปดูคอนโดฯ กันจนถูกใจแล้ว เมื่อถึงเวลาจ่ายเงิน หากผู้ซื้อรายนั้นไม่ได้มีบัญชีธนาคารในประเทศไทยหรือบัญชีธนาคารในต่างประเทศ หากเขาหรือเธอมีแต่บัญชีธนาคารในเมียนมาจะจ่ายเงินค่าคอนโดฯ ที่จะซื้อนี้อย่างไร

จริง ๆ แล้วการโอนเงินจากธนาคารของเมียนมาออกไปยังประเทศอื่น ๆ ไม่ใช่เรื่องที่ทำไม่ได้ แต่เพราะว่ามีขั้นตอนที่ยุ่งยากและอาจทำให้มีต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นจากค่าธรรมเนียมและกฎระเบียบต่าง ๆ ที่รัฐบาลเมียนมากำหนด ประชาชนชาวเมียนมาจำนวนมากเลยไม่นิยมใช้บริการโอนเงินผ่านธนาคาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายหลังเหตุการณ์รัฐประหารปี 2021

ตามข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาทางการเงินและทางกฎหมาย 4 แห่งที่บีบีซีไทยตรวจสอบ [อ้างอิง 1, 2, 3, 4] รวมไปถึงเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของธนาคารกลางแห่งประเทศเมียนมา พบว่า ก่อนหน้าที่จะมีการรัฐประการ การจะโอนเงินออกจากประเทศเมียนมาต้องทำธุรกรรมผ่านธนาคารที่ได้รับอนุญาตเท่านั้น และในกรณีที่มีการโอนเงินออกนอกประเทศจำนวนมาก ก็ต้องได้รับการอนุญาตจากภาครัฐก่อน

อย่างไรก็ดี หลังเกิดรัฐประหารในปี 2021 ธนาคารกลางฯ ออกมาตรการควบคุมดูแลที่เข้มงวดขึ้นมาก และการโอนเงินออกนอกประเทศทั้งหมดถูกตรวจสอบ

เมื่อช่องทางตามกฎหมายเป็นเรื่อง “ไม่คุ้มจ่าย” ตูบอกว่าผู้คนจำนวนมากจึงหันไปใช้หนทางที่ “ค่อนข้างจะผิดกฎหมาย แต่เราก็ใช้ระบบนี้มาเป็น 20 ปีแล้ว” แทน

ระบบดังกล่าวที่ตูอ้างถึง เรียกว่า “ฮุนดี” (Hundi) ซึ่งศูนย์วิจัยและการวิเคราะห์ปฏิบัติการณ์ หรือ Center for Operational Analysis and Research (COAR) อธิบายว่าเป็น “กลไกหลักที่แรงงานข้ามชาติเมียนมาและธุรกิจในต่างประเทศใช้ในการเคลื่อนย้ายเงินเข้า ออก และภายในประเทศ”

ในระบบดังกล่าวนี้ หากชาวเมียนมาคนใดต้องการโยกย้ายหรือโอนเงินจากเมียนมามายังประเทศไทย พวกเขาก็สามารถติดต่อคนกลางที่ถือทั้งทั้งเงินบาทและเงินจัตจำนวนมากเอาไว้ได้ เมื่อชาวเมียนมาโอนเงินจัตให้กับตัวกลางดังกล่าว พวกเขาก็จะโอนเงินบาทไทยให้กับผู้รับปลายทางในประเทศไทย โดยธุรกรรมดังกล่าวนี้สามารถโอนเงินบาทไทยข้ามกลับไปเป็นเงินจัตของเมียนมาได้ด้วยเช่นกัน

“เราใช้คนที่อาศัยอยู่ในบริเวณชายแดน บางคนอาศัยอยู่ในเมียนมา บางคนอาศัยอยู่ในไทยแต่มีเงินจำนวนมาก พวกเขามีเงินบาทในธนาคารไทย และมีเงินเป็นล้าน ๆ ในธนาคารเมียนมาด้วย เราเชื่อมต่อกับพวกเขา” ตูอธิบายถึงสิ่งที่เป็นแนวทางปฏิบัติในปัจจุบัน

“ประมาณ 90% ของคนเมียนมาใช้บริการนี้ แต่เมื่อเดือนที่แล้ว (มิ.ย. 2024) รัฐบาลทหารได้จับกุมคนเหล่านั้นหลายคน” ตูบอกกับบีบีซีไทย

สำนักข่าวอิระวดีของเมียนมารายงานเมื่อวันที่ 4 มิ.ย. ที่ผ่านมาว่า รัฐบาลทหารพยายามปราบปรามการซื้อขายคอนโดมิเนียมในไทยของชาวเมียนมาผ่านการจับกุมเอเจนซีเมียนมา โดยชี้ว่ามีการโอนเงินอย่างผิดกฎหมาย พร้อมกล่าวหาว่าผู้ต้องหานั้น “สร้างความไม่มั่นคงในตลาดสกุลเงินเมียนมาผ่านการทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยของพวกเขา”

ต่อมาในวันที่ 5 มิ.ย. รัฐบาลเมียนมายังอายัดบัญชีธนาคารของ 39 บุคคลที่ถูกกล่าวหาว่าดำเนินธุรกิจ “ฮุนดี”

อย่างที่อธิบายไว้ก่อนหน้านี้ ธนาคารกลางของเมียนมามีความพยายามสกัดกั้นการโอนเงินจำนวนมาก ๆ ออกนอกประเทศนับตั้งแต่เกิดการรัฐประหารขึ้น อาทิ กระทรวงการวางแผนและการคลังของเมียนมาได้ออกมาตรการที่กำหนดให้หน่วยงานและบุคคลที่โอนเงินตราต่างประเทศมูลค่ามากกว่า 10,000 ดอลลาร์สหรัฐออกจากเมียนมา (ราว 360,000 บาท) ต้องชำระภาษีให้เรียบร้อยก่อนการโอนเงิน

ส่วนสาเหตุที่ธนาคารกลางต้องการสะกัดไม่ให้คนนำเงินออกนอกประเทศนั้น สถาบันสันติภาพแห่งสหรัฐอเมริกา เพิ่งออกรายงานที่ระบุว่า ในช่วงสามปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่กองทัพเมียนมาโค่นล้มรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้ง ธนาคารกลางเมียนมากลายเป็นองค์ประกอบสำคัญของกลไกการกดขี่ของรัฐบาลทหาร และเป็นตัวแสดงหลักที่ให้ทรัพยากรทางการเงินแก่รัฐบาลทหารเพื่อทำสงคราม

ตัวเลขผู้ซื้อชาวเมียนมาจะยังขยายตัวไหม ?

รายงานสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิห้องชุดของชาวต่างชาติ ไตรมาสที่ 1/2567 จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า ชาวเมียนมาเป็นสัญชาติที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากถึง 415.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

นอกจากนี้ มูลค่าการโอนกรรมสิทธิยังขึ้นมาแตะ 2.2 พันล้านบาท (ลำดับที่ 2 รองจากจีน) ซึ่งนับเป็นการเพิ่มขึ้นถึง 344.1% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่าเพียง 497 ล้านบาท

บทสัมภาษณ์ของ วิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ที่ให้กับบีบีซีไทยตอกย้ำภาพของข้อมูลข้างต้น

เขาบอกกับเราว่าในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ มีคนเมียนมาเข้ามาดูเว็บไซต์ของบริษัทซึ่งเป็นแพลตฟอร์มให้ข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยมากขึ้นถึง 150% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า

เขาอธิบายว่า ปรากฏการณ์การเข้ามาของชาวเมียนมา ไม่ได้เพียงสะท้อนสถานะการเป็นที่พึ่งหรือการเป็นเมืองที่ "สงบสุข" ของไทยสำหรับผู้คนจากประเทศเพื่อนบ้านที่เกิดความไม่สงบเท่านั้น แต่หากมี “ความขัดแย้งใด ๆ บนโลกใบนี้ ประเทศไทยได้ประโยชน์หมด ไม่ใช่แค่เมียนมา รัสเซีย ยูเครนก็เหมือนกัน”

วิทยาเสริมว่าที่ผ่านมาผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยก็เล็งเห็นถึงประเด็นตรงนี้อยู่แล้ว และการวางจุดยืนในการดึงความต้องการ (ดีมานด์) เช่นนี้เข้าประเทศ ก็คล้ายคลึงกับกรณีของสิงคโปร์ที่พยายามวางตัวเป็นกลางระหว่างความขัดแย้งของจีนและสหรัฐอเมริกา

“ล่าสุดเมียนมา มันมีความไม่สงบในประเทศเขา เขาก็ต้องหาคล้าย ๆ กับบ้านหลังที่สองใช่ไหม หาที่หลบภัย เพราะฉะนั้นเราจึงได้ประโยชน์ตรงนี้” เขาเสริม

แม้ตัวเลขการเข้ามาซื้อคอนโดฯ ของชาวเมียนมาจะโตขึ้นอย่างก้าวกระโดด ทว่าตูมองว่าการเข้ามากวาดล้างของรัฐบาลทหารเมียนมาน่าจะทำให้เห็นการชะลอตัวลงบ้างต่อจากนี้

โอกาสการเป็น ‘เซฟเฮาส์โลก’ ที่มาพร้อมกับปัญหา

ดูเหมือนว่ามติคณะรัฐมนตรีเรื่องการสั่งแก้ไขกฎหมายการให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี จากปัจจุบัน 30 ปี ตามกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ และให้ถือครองคอนโด 75% จากปัจจุบัน 49% จะเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่พอดิบพอดีกับการที่ไทยอาจได้ประโยชน์จากความเป็น “ดินแดนแห่งความสงบสุข” ตามคำอธิบายของวิทยา และช่วงเวลาที่ภาคธุรกิจนี้กำลังขาดกำลังซื้อจากคนในประเทศ

วิทยาเสริมว่า เมื่อมองตามกลไกของการทำธุรกิจ เมื่อดีมานด์ในประเทศไม่พอ การถึงความต้องการซื้อมาจากต่างประเทศก็เป็นเรื่องปกติ เพียงแต่ว่ารัฐบาลก็ต้องมีกลยุทธ์

“คุณอยากได้ต่างชาติมาเพราะอะไร อยากได้ต่างชาติแบบไหน แล้วคุณจะทำแบบไหนให้มันดี แล้วมันดีกับเศรษฐกิจยังไง ผมขีดเส้นใต้ตรงเศรษฐกิจ… คำถามคือจะแก้ตรงนี้ แก้ยังไง”

เขายกตัวอย่างภูเก็ตขึ้นมาว่าเป็น “สินทรัพย์ของประเทศ” ที่ต่างชาติให้ราคาและอพยพกันลงไปอยู่ ซึ่งในมิติเรื่องอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ต้องบอกว่าเป็นผลดีกับผู้คนในอุตสาหกรรมอยู่แล้ว

วิทยาทิ้งท้ายว่า ถ้าไทยบอกจะชูความเป็นเมืองที่สงบสุขแล้วดึงความต้องการต่างชาติเข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการ “ผลิตอะไรสักอย่างหรือบริการอะไรสักอย่างเพื่อคนบนโลกใบนี้ เราทำอะไรได้บ้างก็ต้องมานั่งดู และแน่นอนต้องพิจารณาเรื่องผลกระทบต่อสังคมด้วยว่าจะบริหารจัดการอย่างไร”

ช่วงต้นปีที่ผ่านมาสื่อไทยรายงานสถิติการจับกุมชาวต่างชาติเฉพาะในภูเก็ต โดยพบว่าสถิติตั้งแต่วันที่ 1 ต.ค. 2566 ถึงเดือน มี.ค. 2567 มีทั้งสิ้น 614 ราย ประกอบด้วย ข้อหาการประกอบอาชีพโดยไม่ได้รับอนุญาต, หลบหนีเข้าเมือง, อยู่ในราชอาณาจักรโดยการอนุญาตสิ้นสุด, เมาแล้วขับ, พ.ร.บ.ยาเสพติด, ปล้นทรัพย์, ค้าประเวณี, ต่อสู้ขัดขวางเจ้าพนักงาน, ความผิดเกี่ยวกับทรัพย์อื่น ๆ และความผิดเกี่ยวกับเพศ

“ทั้ง 2 ด้าน มีทั้งปัจจัยบวก ปัจจัยลบ ขึ้นอยู่กับความสามารถของเราในการจัดการมากกว่าครับ” วิทยากล่าวทิ้งท้าย