જંત્રીના દરમાં બમણા વધારાથી 15 એપ્રિલ પછી ઘર ખરીદવા કેટલા રૂપિયા વધુ આપવા પડશે?

જંત્રીનાં ભાવમાં 100 ટકા વધારો કરવાની જાહેરાત કર્યા બાદ, સરકારે આ નવા ભાવની અમલવારી 15 એપ્રિલ સુધી અટકાવી દીધી છે. જોકે, એવા અનેક લોકો છે કે જેમણે મકાન કે કોઈ પણ મિલકત ખરીદતી વખતે સરકારના આ નિર્ણયને કારણે ફેરફારો કરવા પડ્યાં છે. આ સ્થિતિમાં એ સમજવું ઉપયોગી બની શકે કે જંત્રીના આ ભાવવધારાની અસર સામાન્ય ખરીદદારને કેમ અને કેવી રીતે પડશે.

અમદાવાદના કૃષ્ણનગરમાં રહેતા હિતેશ બારોટે હાલમાં જ બે બેડરૂમ હૉલ અને કિચન (2 બીએચકે) ધરાવતા એક ફ્લૅટનો સોદો કર્યો હતો. દસ્તાવેજના ખર્ચ સાથે તેની કિંમત આશરે 50 લાખની થવાની હતી. આ ફ્લૅટ તેમણે અમદાવાદના પૂર્વ વિસ્તારમાં ખરીદ્યો છે.

બીબીસી ગુજરાતી સાથે વાત કરતા હિતેશ બારોટ કહે છે કે, "ફ્લૅટના અમુક પૈસા મેં ભરી દીધા છે, પરંતુ દસ્તાવેજ કરી શકાય તેટલું 100 ટકા પેમેન્ટ મેં હજી સુધી કર્યું નથી, જે હું એપ્રિલ બાદ જ કરી શકીશ.

બારોટ જો હાલમાં, એટલે કે ચાલુ નાણાકીય વર્ષમાં દસ્તાવેજ કરે તો દસ્તાવેજ સમયે સ્ટૅમ્પ ડ્યૂટી અને રજિસ્ટ્રેશનનાં 4.9 ટકા અને 1 ટકાના દરે તેમણે આશરે રૂ. ૩ લાખનો ખર્ચ થાય છે, પરંતુ જો તેઓ આ દસ્તાવેજ ડબલ જંત્રી થઈ જાય તેના પછી, એટલે કે 15મી એપ્રિલ બાદ કરે તો તેમણે આ રૂ. ૩ લાખની જગ્યાએ લગભગ રૂ. 6 લાખનો ખર્ચ કરવો પડશે.

એટલે સીધી રીતે રૂ. 50 લાખના એક 2 બીએચકે ફ્લૅટ પર આ નવી જંત્રીને કારણે એક સામાન્ય નાગરીક પર આશરે રૂ. 3 લાખ રૂપિયાનો વધારાનો બોજો પડવાનો છે.

આ વિશે બારોટ કહે છે કે, મેં પ્રયાસ કર્યાં કે હું 15 મી એપ્રિલ સુધી તમામ પેમેન્ટ પૂરું કરીને દસ્તાવેજ કરાવી લઉં, પરંતુ નાણાકીય સગવડ ન હોવાને કારણે મારે ડબલ જંત્રી ભરવી પડશે.

જંત્રીનો આ જટીલ મુદ્દો સમજવા માટે બીબીસી ગુજરાતીએ સ્થાવર મિલકતોને લગતાં વિષયોના કાયદા વિશેષજ્ઞ અને ઍડ્વોકેટ પરેશ જોશી સાથે વાત કરી. તેમણે બીબીસી ગુજરાતીને જંત્રીના ભાવ અને

આ વિષય સંદર્ભે વિવિધ પ્રશ્નોના માહિતિપ્રદ જવાબ આપ્યા.

જંત્રી એટલે શું?

બાંધકામવાળી મિલકત કે જમીનની માલિકીમાં જ્યારે ફેરફાર થાય તે સમયે સરકારી તિજોરીમાં ઓછામાં ઓછા નાણાં ભરવાની રકમ નક્કી કરવા માટે દરેક મિલકતની એક કિંમત નક્કી કરવામાં આવે છે, તેને જંત્રી કહેવાય છે. મોટાભાગે જંત્રી અને બજાર કિંમતમાં વિસંગતતા હોય છે.

જંત્રી કેવી રીતે નક્કી થાય છે?

જંત્રીની કિંમત મિલકતના ઉપયોગ પર અને જમીનના પ્રકાર પર નક્કી થતી હોય છે. જંત્રીની કિંમત નક્કી કરવા માટેનો એકમ સ્ક્વેર મિટર હોય છે, એટલે કે ભાવ મિલકતની સ્ક્વેર મિટરની સાઇઝ પ્રમાણે નક્કી થાય છે. જોકે જંત્રીની કિંમત ખેતી, બીનખેતીની જમીન, ઇન્ડસ્ટ્રીયલ, રેસીડેન્સીયલ, કોમર્શિયલ વગેરે પ્રમાણે બદલાતી હોય છે અને વિસ્તાર પ્રમાણે પણ જંત્રી બદલાતી હોય છે.

સરકારના નિર્ણયથી સામાન્ય માણસને શું ફરક પડશે?

પ્રથમ તો દસ્તાવેજ સમયનો ખર્ચ વધી જાય, કારણ કે જંત્રીની કિંમત ડબલ થઈ જાય, એટલે દસ્તાવેજનો ખર્ચ પણ ડબલ થઈ જાય. કોઈ પણ રહેણાંક સ્કીમ બનતી વખતે તે જમીન બિલ્ડર ખરીદે છે. ગુજરાત સરકારના 1956ના કાયદા પ્રમાણે, જ્યારે 'ખેડે તેની જમીન' નો કાયદો લાગુ પડ્યો તો તેમાં એક પ્રોવિઝન છે કે, જો તે જમીન જે તે માલીક કોઈ બીજાને વેચે છે તો તે સમયે જમીનની કિંમતના 40 ટકા પ્રીમીયમ, ખરીદનારે સરકારમાં ભરી દેવાનું હોય છે.

હવે નવી જંત્રી પ્રમાણે જ્યારે જંત્રીની કિંમત ડબલ થશે, ત્યારે 40 ટકા ભરવાની આ રકમ પણ ડબલ થઈ જશે. ઉદાહરણ તરીકે હાલમાં કોઈ જમીનના સોદા સમયે જે પ્રીમીયમ બે કરોડ રૂપિયા છે, તે 15મી એપ્રિલ બાદ 4 કરોડ રૂપિયા થઈ જશે. આ જમીનની ખરીદ વખતેની આ વધારાની કિંમતનો ભાર તે જમીન પર બનનારી મિલકત પર પડવાનો છે, જે છેવટે તો તેના બનનારા મકાન કે દુકાન ખરીદદાર આખરી ગ્રાહક પર પડવાનો છે.

શું બહુમાળીય બિલ્ડીંગના ફ્લૅટની કિંમત પણ વધી જશે?

જો અમદાવાદ શહેરની વાત કરવામાં આવે તો જમીનના ક્ષેત્રફળ અને તેના પરના થનારા બાંધકામના આધારે FSI નક્કી થાય છે. FSI અથવા Floor Space Index, એટલે કોઈ પ્લોટ કે જમીન પર વધુમાં વધુ કેટલા માળ બનાવી શકાય તેની વિગત. સામાન્ય રીતે અમદાવાદ જેવા શહેરમાં અમુક વિસ્તારોમાં 1.2 અને અમુકમાં 1.8ની FSI છે.

જો કોઈ બિલ્ડરને વધારાના માળ બનાવવા હોય તો તેને સરકાર પાસેથી FSI ખરીદવી પડે. કોઈ એક બાંધકામ માટે બિલ્ડર 4 FSI સુધી ખરીદી શકે છે. સામાન્ય રીતે 20 માળની બિલ્ડીંગમાં જો કોઈ ફ્લૅટની જંત્રીની કિંમત 25 હજાર રૂપિયા છે, તો હવે તે કિંમતમાં એક વારે 50 હજાર રૂપિયા જેટલો વધારો થશે, એટલે કે મલ્ટી સ્ટોરી બીલ્ડીંગમાં ફ્લૅટની કિંમત બીજા સામાન્ય ફ્લૅટ કરતાં વધારે રહેશે, કારણ કે વધારાની FSI પરના જંત્રીના ભાવવધારાની કિંમત સીધી રીતે ખરીદદાર પર પડવાની છે.

શું કહેવું છે સરકારનું?

નોંધણીના મહાનિરીક્ષક અને સ્ટેમ્પ્સના સુપરિન્ટેન્ડેન્ટની એક પ્રેસ રીલીઝ પ્રમાણે "ઇન્ડસ્ટ્રિયલ, અર્બન અને રૂરલ વિસ્તારોની વિકાસની ઝડપી ગતિ જાળવવા" અને "નાગરિકોની સ્થાવર મિલકતો માટે વાજબી બજાર દરો સુનિશ્ચિત કરવા" માટે આ નિર્ણય લેવામાં આવ્યો હતો. જોકે સરકારના એક બીજા ઠરાવ પ્રમાણે, સરકારે જણાવ્યું હતું કે, જંત્રીમાં છેલ્લે 12 વર્ષ પહેલાં વધારો કરવામાં આવ્યો હતો અને જંત્રીનો દર રાજ્યમાં થઈ રહેલા ઔદ્યોગિક, શહેરી અને ગ્રામીણ વિકાસને અનુરૂપ હોવા જોઈએ. છેલ્લે 2011માં સરકારે જંત્રીનો ભાવ વધારો કર્યો હતો, જેમાં પણ 100 ટકા વધારાની જાહેરાત કરાઈ હતી, પરંતુ છેલ્લે સરકારે 50 ટકાનો વધારો કર્યો હતો.

શું કહેવું છે બિલ્ડર્સનું?

Confederation of Real Estate Developers Association (CREDAI)-GIHED, નાં અમદાવાદ ચૅપ્ટરના પ્રમુખ તેજસ જોષીએ બીબીસી ગુજરાતી સાથે વાત કરી.

તેમણે કહ્યું કે આ ભાવવધારાથી અનેક જમીનના સોદાઓ પર ફરક પડી રહ્યો છે. જોકે હાલમાં જે ચાલુ પ્રોજેકટ છે, તેના પર મોટો ફરક નથી પડી રહ્યો, પરંતુ આવનારા પ્રોજેક્ટમાં તેના પર અસર પડશે. તેમાં સૌથી વધારે નાના-માણસ પર તેનો બોજો પડશે.

જોકે તેમણે કહ્યું કે સરકાર સાથે તેમની વાતચીત ચાલી રહી છે, અને હજી બીજા રાઉન્ડની ચર્ચા બાદ સરકારને આ નિર્ણયમાં ફેરફાર કરવા માટેની વિનંતી કરવામાં આવશે.

ઉલ્લેખનીય છે કે સરકારના આ નિર્ણયનો બિલ્ડર્સ લોબીએ વિરોધ કર્યો હતો અને કહ્યું હતું કે આ નિર્ણય લેતા પહેલા તેમનાથી કોઈ પણ સલાહ સૂચન વગેરે લેવામાં આવ્યાં નથી, અને હજી જંત્રીના ભાવમાં જે અનેક વિસંગતતા છે તેને સરકારે દૂર કરવાની તાત્કાલિક જરૂર છે.

તમે બીબીસી ગુજરાતીને સોશિયલ મીડિયા પર અહીં ફૉલો કરી શકો છો

Facebook પર સમાચાર વાંચવા અહીં ક્લિક કરો.

Instagram પર બીબીસી ગુજરાતીને અહીં ફૉલો કરો.

YouTube પર બીબીસી ગુજરાતીના વીડિયો જોવા માટે અહીં ક્લિક કરો.

Twitter પર બીબીસી ગુજરાતીની ફૉલો કરવા અહીં ક્લિક કરો.