ગુજરાત : જંત્રી વધવાથી હોમલોનમાં કેટલો ફાયદો થાય, મિલકતધારકને લાભ થાય કે ખરીદનારને?

ગુજરાતમાં મિલકત પરની જંત્રીના પ્રસ્તાવિત ભાવવધારાને લીધે રાજકોટ, અમદાવાદ, વડોદરા વગેરે વિવિધ શહેરોમાં બિલ્ડરોએ વિરોધ નોંધાવ્યો હતો.

તેમનું માનવું છે કે પ્રસ્તાવિત જંત્રી વધારાને લીધે મિલકતના ભાવ વધી જશે અને સરવાળે ગ્રાહકને મિલકત ખરીદવાનું મોંઘું પડશે.

જંત્રી એક કાયદાકીય બાબત છે અને કેટલાક કાયદા નિષ્ણાતો માને છે કે જંત્રી વધે તો મિલકતધારકોને કે મિલકત ખરીદનારાઓને એના ફાયદા થઈ શકે છે.

જેમ કે, જંત્રી વધશે તો એની સાથે મળવાપાત્ર લોનની રકમ પણ વધશે જેથી ગ્રાહકને ફાયદો થશે.

દસ્તાવેજ મિલકતની વાસ્તવિક કિંમતની નજીકનો બનશે વગેરે.

બિલ્ડરો એમ પણ માને છે કે સરકારે જંત્રીનો વધારો કર્યો છે એનો કોઈ વિરોધ નથી, તેમનો વાંધો 12 વર્ષના ગાળા બાદ એકસામટે મોટો વધારો કર્યો એની સામે છે. તેમનું કહેવું છે કે આ પગલાથી માર્કેટ પર અસર પડશે.

ગુજરાત સરકારે તાજેતરમાં જ જંત્રીના નવા ભાવની જાહેરાત કરી છે અને જમીન તથા સ્થાયી મિલકત ખરીદવા માટેના સરકાર દ્વારા વિસ્તાર પ્રમાણે નિર્ધારિત કરેલા લઘુતમ ભાવમાં (જંત્રી) વધારો કરવા માટેનો પ્રસ્તાવ જાહેર કર્યો છે અને લોકોનાં વાંધા અને સૂચનો મંગાવ્યાં છે.

નવી જંત્રી 15 એપ્રિલ 2023થી અમલમાં હતી. એ ઊચક જંત્રી હતી. કેમકે, એ વખતે સર્વેની કામગીરી બાકી હતી તેમજ ખેડૂતો અને સંગઠનોએ રાજ્ય સરકારને જંત્રી સબબ કેટલીક રજૂઆત કરી હતી.

ગયા વર્ષે એપ્રિલથી નવેમ્બર દરમિયાન તબક્કાવાર ફિલ્ડ સર્વેની કામગીરી હાથ ધરાઈ હતી. જે બાદ જંત્રીના તૈયાર થયેલા મુસદ્દા અંગેની માર્ગદર્શિકા 20 નવેમ્બરે વાંધા-સૂચન માટે પ્રસિદ્ધ કરવામાં આવી હતી.

આ મુસદ્દારૂપ જંત્રી (Annual Statement of Rates) 2024 અને એની માર્ગદર્શિકા જાહેર જનતાના નિરીક્ષણ માટે રાજ્ય સરકારની વેબસાઇટ તથા સંબંધિત નાયબ કલેક્ટર (સ્ટૅમ્પડ્યૂટી)ની કચેરી પર ઉપલબ્ધ છે. લોકો ત્યાં પોતાનાં વાંધા સૂચનો રજૂ કરી શકે છે. વાંધા-સૂચનોને ધ્યાને લઈ જંત્રીને આખરી ઓપ આપી રાજ્ય સરકારની મંજૂરી મળ્યા બાદ અમલમાં મુકાશે.

જંત્રી હાલ ઘણાં માધ્યમોમાં ઘણા સમાચાર પ્રસારિત થઈ રહ્યા છે, જંત્રીની અસરો અંગે જાતભાતની વાતો થઈ રહી છે ત્યારે આખરે જંત્રીના વધારાની સામાન્ય માણસના જીવન પર કેવી અસર થાય એ જાણવાનો બીબીસી ગુજરાતીએ પ્રયાસ કર્યો હતો.

જંત્રી વધે તો કોને કેવો ફાયદો થાય?

નિષ્ણાતોને મતે જંત્રી સામે ભલે વાંધાવિરોધ થતા હોય પણ એના સરવાળે ફાયદા છે. જેના તરફ લોકોનું ઓછું ધ્યાન જાય છે અથવા તો જાણીજોઈને આ વાત પર ધ્યાન ન જાય એવું કરાય છે.

આ વિશે વાત કરતાં અમદાવાદના જાણીતા વકીલ તેમજ કાયદાકીય સલાહકાર નજમુદ્દીન મેઘાણીએ બીબીસી ગુજરાતી સાથે વાત કરતાં કહ્યું હતું કે, "જંત્રી વધશે તો મિલકત ખરીદવાનું મોંઘું બનશે એવું . કેમકે, જંત્રી એ કંઈ મિલકતના ભાવ નક્કી નથી કરતી. મોટી ગેરસમજ એ છે કે મિલકતનો ભાવ વધાર્યો. એ ભાવવધારો સરકારના હાથમાં નથી. સમજવાની એ જરૂર છે કે સરકાર મિલકતની વેચાણકિંમત નક્કી કરતી નથી. એ તો બિલ્ડર નક્કી કરે છે. તેથી જંત્રીને બજારકિંમત સાથે ખાસ નિસબત નથી."

"જંત્રી એ મિલકતની અનુમાનિત કિંમત નક્કી કરે છે, પણ એ ખરીદવેચાણ માટેની કિંમત નથી. સરકાર જંત્રીની કિંમત નક્કી કરે છે એની પાછળનો ઉદ્દેશ એ હોય છે કે એ પ્રમાણે સરકારને સ્ટૅમ્પડ્યૂટી મળવી જોઈએ."

અહીં નોંધનીય છે કે છેલ્લે જંત્રીમાં વધારો વર્ષ 2011માં કરાયો હતો. એ પછી બાર વર્ષે 2023માં વધારો કરાયો હતો.

જંત્રીના પ્રસ્તાવિત દરો સામે રજૂઆતો પણ થઈ રહી છે.

રાજકોટ બિલ્ડર્સ ઍસોસિયેશનના પ્રમુખ પરેશ ગજેરાએ બીબીસી ગુજરાતી સાથે વાત કરતાં કહ્યું હતું કે, "અમારો વિરોધ જંત્રીના દરોમાં વધારા સામે નથી. અમારી રજૂઆત માત્ર એટલી છે કે આ વધારો તબક્કાવાર થવો જોઈએ. મહારાષ્ટ્રમાં દર વર્ષે દસ ટકાનો વધારો કરાતો હતો. સામે કોરોના મહામારી વખતે તેમણે 20 ટકાનો ઘટાડો પણ કર્યો હતો."

"2023માં સરકારે જે ઊચક વધારો કર્યો ત્યારે પણ અમારી એ જ રજૂઆત હતી કે તમે દર વર્ષે ક્રમિક રીતે વધારો જેથી માર્કેટ તેને ખમી શકે. બાર વર્ષે જો એકસામટો વધારો આવે તો ભારણ વધી જાય. એ ન થાય તે માટેની જ રજૂઆત છે."

મિલકતની કિંમત કેવી રીતે નક્કી થાય છે?

કન્ફેડરેશન ઑફ રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ ઍસોસિયેશન ઑફ ઇન્ડિયા એટલે કે ક્રેડાઇ – અમદાવાદ દ્વારા આ પ્રસ્તાવિત ભાવવધારા સામે કલેક્ટરને આવેદનપત્ર આપવામાં આવ્યું હતું.

ક્રેડાઇના ડિરેક્ટર દીપક પટેલે એ વખતે મીડિયાને જણાવ્યું હતું કે, "તૈયાર મકાનો આ પગલા બાદ મોંઘાં બનવાનાં નથી.એમાં ફક્ત સ્ટૅમ્પડયૂટીમાં વધારો થશે,પણ પ્રસ્તાવિત જંત્રી વધારા પછી જે નવા પ્રોજેક્ટ કે નવા સોદા થશે એ અંદાજે 30-40 ટકા મોંઘા થશે. કારણ કે, જંત્રી એ પેઇડ ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ (એફએસઆઇ) સાથે સંલગ્ન છે. તેથી પ્લાન પાસિંગમાં અમારે વધારે પૈસા ચૂકવવા પડશે. એમાં સરકારે 40 ટકાનો સીધેસીધો વધારો કર્યો છે."

ક્રેડાઇ - અમદાવાદના પ્રમુખ ધ્રુવ પટેલે પ્રેસ કૉન્ફરન્સમાં કહ્યું હતું કે, "સરકારે જંત્રીમાં જે વધારો સૂચવ્યો છે, તે સરેરાશ 200થી માંડીને બે હજાર ટકા જેટલો છે."

બિલ્ડર્સ ઍસોસિયેશન અનુસાર જંત્રીમાં વધારો થતાં નવા બિલ્ડિંગ પ્રોજેક્ટ કે સોદામાં 30થી 40 ટકાનો વધારો થશે.

જાણકારો અનુસાર અમદાવાદ સહિતનાં શહેરોમાં મિલકતના દસ્તાવેજ મિલકતની માર્કેટમાં જે કિંમત કરતાં ઓછી કિંમતના બનાવાય છે. જોકે, આ બાબતમાં અપવાદ હોઈ શકે.

કાયદાકીય સલાહકાર નજમુદ્દીન મેઘાણી કહે છે કે, "જો એમ ન થતું હોય તો બિલ્ડરે જાહેરાતમાં લખવું ન પડે કે સો ટકા ચેક પેમેન્ટ. હવે જો કોઈ બિલ્ડર માર્કેટની કિંમત કરતાં ઓછો દસ્તાવેજ કરવા જશે તો એની શક્યતા ઓછી થઈ જશે. હવે માર્કેટ વૅલ્યૂની લગોલગ દસ્તાવેજ કરવો પડશે. જમીન કે મકાનની કિંમત વધશે નહીં પણ દસ્તાવેજ કરવા માટેની કિંમત વધશે. સ્ટૅમ્પડ્યૂટી વધશે."

"સરકારની નોંધમાં રહે તેવા વ્હાઇટના પૈસાનો રેશિયો વધી જશે. જો એવું થાય તો પ્રજા માટે તો ફાયદાની વાત છે. કેમ કે, એને લીધે મિલકતની ચૂકવાયેલી કિંમતની નજીકનો દસ્તાવેજ બને છે. તેથી મિલકત અન્ડર વૅલ્યૂ નથી રહેતી. કયો ગ્રાહક એવું ઇચ્છે કે તેમની મિલકતનું મૂલ્ય ઓછું અંકાય. વળી, દસ્તાવેજ વાસ્તવિક રકમનો બને તો મળવાપાત્ર લોનની રકમ પણ વધી જાય છે."

"જોકે, એવું પણ થઈ શકે કે બિલ્ડર લૉબી મિલકતના ભાવ વધારવાનું નક્કી કરે તો જંત્રીમાં વધારાનું બહાનું આગળ ધરી શકે છે."

અમદાવાદના વરિષ્ઠ ચાર્ટર્ડ એકાઉન્ટન્ટ મેહુલ શાહ બીબીસી ગુજરાતી સાથે વાત કરતાં જણાવે છે કે, "બિલ્ડર રેશિયો ગણાવવાને બદલે એવું જ કરશે કે જંત્રીના ભાવ વધ્યા તેથી મિલકતના ભાવ વધ્યા છે. તેઓ આવું કહીને તે વેચાણકિંમત વધારશે. બિલ્ડર રેશિયો નહીં ગણાવે."

મેહુલ શાહ માને છે કે જંત્રીના વધારાને લીધે નાના દસ્તાવેજોમાં વાંધો નહીં આવે પણ મોટા દસ્તાવેજો તૈયાર થાય તો એમાં સ્ટૅમ્પડ્યૂટીની અસર મોટી થશે.

તેઓ કહે છે કે, "જંત્રીના ભાવવધારાથી લોકોને ફાયદો થશે જ, વ્યાવહારિક રીતે એ ફાયદો કેટલો છે અને નુકસાન કેટલું છે, તે જંત્રી અમલમાં આવ્યા બાદ સમય સાથે ખબર પડશે."

જંત્રી એટલે શું?

જંત્રી એટલે જમીન કે કોઈ પણ પ્રૉપર્ટીના ખરીદ-વેચાણ માટે સરકાર દ્વારા નિર્ધારિત કરવામાં આવેલા લઘુતમ ભાવ છે.

જો તમારો વેચાણ દસ્તાવેજ જંત્રી કરતાં વધુ હશે તો જ સરકારી ચોપડે તમે તે પ્રૉપર્ટીના માલિક છો તેવી નોંધણી થશે, નહીંતર નહીં થાય.

આ એક એવો કાનૂની પુરાવો છે જે નિશ્ચિત સમય વચ્ચે જમીન કે મિલકતનો દર દર્શાવે છે. જંત્રીના ભાવથી પ્રૉપર્ટીના દસ્તાવેજ કરતી વખતે સ્ટૅમ્પડ્યૂટી અને રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જ કેટલો ચૂકવવવાનો થાય છે તે નક્કી કરવામાં મદદ મળે છે.

જંત્રીને અલગઅલગ નામે પણ ઓળખવામાં આવે છે. તેને અન્ય રાજ્યોમાં સર્કલ રેટ અથવા તો રેડી રેકનર તરીકે પણ ઓળખવામાં આવે છે.

જંત્રીનો ભાવ રાજ્ય સરકાર નક્કી કરે છે. જમીનની બજારકિંમતના આધારે સરકાર સમીક્ષા કરે ત્યાર બાદ જંત્રીનો દર નક્કી થાય છે. નિષ્ણાતો અનુસાર મોટા ભાગે જંત્રી અને બજારકિંમતમાં વિસંગતતા જોવા મળતી હોય છે.

જંત્રીના વધારાને મામલે ગુજરાતે મહારાષ્ટ્ર મૉડલને અનુસરવું જોઈએ?

જંત્રી વધશે તો મિલકતના ભાવમાં નોંધપાત્ર વધારો થશે. એ વાત કારણ સાથે સમજાવતાં રાજકોટ બિલ્ડર્સ ઍસોસિયેશનનાં પ્રમુખ પરેશ ગજેરા કહે છે કે, "રાજકોટમાં ઘંટેશ્વર વિસ્તારમાં 1600 રૂ.ની જંત્રીનો પ્રસ્તાવિત ભાવ 16,000 રૂ. થયો છે, તો એ વાજબી કહી શકાય? મહારાષ્ટ્રમાં જે રીતે નિયમિત રીતે જંત્રીના ભાવ વધે છે એમ ભાવ વધારવા જોઈએ. સરકાર દસ – 12 વર્ષ સુધી જંત્રીના ભાવ ન વધારે અને અચાનક જંત્રીનો મોટો ભાવવધારો સામે આવે તો એનાથી માર્કેટમાં અવ્યવસ્થા સર્જાય."

જોકે, મિલકત અને તેના દસ્તાવેજો અંગે સમજ ધરાવતા અન્ય નિષ્ણાતો આ વાતથી સંમત નથી.

પરેશભાઈ પોતાની વાત અંગે બીજાં તારણ મૂકતાં કહે છે કે, "પ્રસ્તાવિત જંત્રી વધારામાં નવી શરતમાંથી જૂની સરહદની જમીનમાં ફેરવવી હોય તો 40 ટકા પ્રિમિયમ સરકારને દેવું પડે."

"જૂની શરતમાંથી બિનખેતી કરાવવા જઈએ એટલે ફરી 40 ટકા પ્રિમિયમ ભરવાનું છે. તેથી એ ભારણ તો છેલ્લે મકાન કે મિલકત ખરીદનાર પર જ પડશે ને."

કેવી રીતે નક્કી થાય છે જંત્રીના દર?

જંત્રીનો દર નક્કી કરવા માટે ઘણાં પરિબળોને ધ્યાને લેવાય છે. તેનો દર નક્કી કરવા માટે જમીન, મિલકતનો પ્રકાર, આંતરમાળખાકીય સવલતો, વિસ્તારને આધાર બનાવવામાં આવે છે.

જે તે વિસ્તારની જંત્રી જે તે વિસ્તારના બજારભાવ પર નક્કી થાય છે. પ્રૉપર્ટીની માર્કેટ વૅલ્યૂ જેટલી વધારે તેટલી જંત્રીનો દર પણ વધારે હશે.

રહેણાક પ્રૉપર્ટીની જંત્રીનો રેટ ધંધાકીય સંપત્તિ માટેના જંત્રી રેટ કરતાં ઓછો હોય છે.

એટલે ફ્લૅટ, પ્લૉટ, ઑફિસ સ્પેસ કે ઔદ્યોગિક વસાહત પ્રમાણે જંત્રીનો દર નક્કી થાય છે.

જો પ્રૉપર્ટીની આસપાસ શૉપિંગ મૉલ હોય કે મોટાં બજાર હોય, સારા રસ્તા હોય, હૉસ્પિટલો, સ્કૂલો, બાગબગીચા નજીક હોય તો તેવા એરિયાનો જંત્રીનો ભાવ ઊંચો હોય છે.

(બીબીસી માટે કલેક્ટિવ ન્યૂઝરૂમનું પ્રકાશન)

તમે બીબીસી ગુજરાતીને સોશિયલ મીડિયામાં Facebook , Instagram , YouTube, TwitterઅનેWhatsAppપર ફૉલો કરી શકો છો.