ગુજરાત સરકારે જાહેર કરેલા જંત્રીના નવા ભાવથી ઘર ખરીદવું મોંઘું થશે કે સસ્તું?

ઘર ખરીદવાનું સૌ લોકોનું સપનું હોય છે અને એમાં જંત્રીનો ભાગ પણ મોટો હોય છે. આ જંત્રી મકાન સહિત અનેક જગ્યાએ મોટો ભાગ ભજવે છે.

અમદાવાદ, સુરત, રાજકોટ, વડોદરા સહિત અનેક શહેરોમાં મકાનના ભાવ જે તે વિસ્તાર પ્રમાણે મોંઘાં અને સસ્તાં હોય છે.

એવામાં ગુજરાત સરકારે જંત્રીના નવા ભાવની જાહેરાત કરી છે અને જમીન અને સ્થાયી મિલકત ખરીદવા માટેના સરકાર દ્વારા વિસ્તાર પ્રમાણે નિર્ધારિત કરેલા લઘુતમ ભાવ (જંત્રી) વધારો કરવા માટેનો મસદ્દો જાહેર કર્યો છે અને લોકોનાં વાંધા અને સૂચનો મંગાવ્યાં છે.

સરકારની આ જાહેરાત બાદ આ બાબત અંગે ચર્ચા શરૂ થઈ છે. ઘર ખરીદનારા લોકો પાસે એવી માહિતી પહોંચી રહી છે કે ઘર ખરીદવું મોંઘું થશે. જ્યારે એક વર્ગ એમ પણ કહી રહ્યો છે કે ઘર ખરીદવા માટે આપવી પડતી રોકડ રકમ (બજારકિંમત પ્રમાણે) જેનો સરકારી દસ્તાવેજમાં ઉલ્લેખ થતો નથી, તેનો ઉપયોગ ઘટશે.

બીબીસી ગુજરાતીએ આ મામલે સ્પષ્ટતા મેળવવા અને સમગ્ર મામલાને સરળતાથી સમજવા માટે આ ક્ષેત્રના વિશેષજ્ઞો સાથે વાત કરી.

જેમના મતે જંત્રીમાં વધારો કરવામાં આવશે તો તેની અસર મિલકત ખરીદનાર સામાન્ય લોકો પર પડશે.

સરકારનું કહેવું છે કે બજારભાવ વધુ અને જંત્રી ઓછી હોવાના કારણે જમીનસંપાદનમાં પણ સરકારને ઘણી મુશ્કેલીનો સામનો કરવો પડી રહ્યો હોવાની ખડૂતોએ સરકારને રજૂઆત કરી હતી.

ઘર ખરીદનાર પર શું અસર થશે? ઘર સસ્તું થશે કે મોંઘું?

શહેરી વિસ્તારના કુલ 23,846 વેલ્યુઝોન અને ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં 17,131 ગામોનો માટે ફિલ્ડ સર્વે કરવામાં આવ્યો હતો. ફિલ્ડ સર્વે માટે જિલ્લાવાર ટેકનિકલ અને વહીવટી સ્ટાફની ટીમ બનાવવામાં આવી હતી.

જેમાં જમીનની બજારકિંમત વગેરે ભાવોને મેળવી બારીકાઈથી નિરીક્ષણ કરીને જંત્રીનો ડ્રાફટ તૈયાર કરવામાં આવ્યો છે. તેમજ 20 નવેમ્બરથી તે અંગે વાંધાઅરજીઓ મંગાવાઈ હતી.

ડ્રાફ્ટ જંત્રી (Annual Statement of Rates)- 2024 અને માર્ગદર્શિકા વેબસાઇટ તથા સંબંધિત નાયબ કલેક્ટર (સ્ટેમ્પ ડ્યુટી)ની કચેરી પર ઉપલબ્ધ રહેશે. આ પોર્ટલ પર 30 દિવસમાં એટલે કે 20-11-2024થી 20-12-2024 સુધી ઑનલાઇન વાંધા-સૂચન રજૂ કરી શકાશે.

ક્રેડાઇ ગુજરાત વાઇસ પ્રેસિડેન્ટ તેજસ જોશીએ બીબીસી ગુજરાતી સાથે વાત કરતાં જણાવ્યું, "જંત્રીના ભાવ સરકારે 2023માં જ વધાર્યા હતા. હવે દોઢ વર્ષ બાદ ફરીથી વધારી રહ્યા છે. સરકારે જંત્રી ક્રમશઃ વધારવી જોઈએ. આ રીતે એકસાથે ન વધારવી જોઈએ. સરકાર દ્વારા ફીડબેક મંગાવવામાં આવ્યા છે. આ અંગે અમે રજૂઆત કરીશું."

તેમના મતે, બિલ્ડિંગ કન્સ્ટ્રકશનનું માળખુ જંત્રી સાથે લિંક હોય છે. બિલ્ડરો દ્વારા બિલ્ડિંગના ફ્લોર માટે FSI ખરીદે છે. આ FSI જંત્રીના આધારે નક્કી થાય છે. જંત્રી વધે તો બિલ્ડરે FSIના વધારે પૈસા ઑથૉરિટીને ચૂકવવા પડશે. આ રકમ વધવાથી પ્રોજેક્ટ કોસ્ટમાં વધારો થશે, જેની અસર ગ્રાહક પર પડશે.

તેઓ વધુમાં કહે છે, "અફોર્ડેબલ હાઉસિંગમાં જે વ્યક્તિ પહેલી વાર ઘર ખરીદે છે. તેની સ્ટેમ્પ ડ્યુટી 4.9ને બદલે 1 ટકા કરવી જોઈએ તે અંગે અમે સરકારને રજૂઆત કરેલી છે. તેમજ આગળ પણ અમે આ અંગે રજૂઆત કરીશું."

"પ્રોપર્ટી વેલ્યુએશન માટે મહારાષ્ટ્રમાં જે પ્રકારે વિભાગ છે તેવો વિભાગ કાર્યરત કરવો જોઈએ. મહારાષ્ટ્રમાં કોવિડ સમયમાં જંત્રી અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટીમાં ઘટાડો કરવામાં આવ્યો હતો. ગુજરાતમાં અત્યારે બુલેટ ટ્રેન, ઑલિમ્પિક જેવા પ્રોજેક્ટ આવી રહ્યા છે ત્યારે જો જંત્રીનો આટલો બધો વધારે થશે તો માઇગ્રેશન અટકી શકે છે. માર્કેટમાં સ્ટેગનન્ટ આવી શકે છે."

તેજસ જોશીએ વધુમાં જણાવ્યું હતું કે "જંત્રીના દરમાં વધારો થવાથી જે સામાન્ય ખરીદદારો ઘર ખરીદવા માટે વધારે કિંમત ચૂકવવી પડશે."

જમીનની દસ્તાવેજો અંગે કામ કરતાં વકીલ દીપક પટેલે બીબીસી ગુજરાતી સાથે વાત કરતાં જણાવ્યું કે જંત્રીના ભાવ વધવાથી તેનો ભાર ઘર ખરીદનાર ગ્રાહકો પર આવશે. બિલ્ડર FSI ખરીદે છે તો તેની કિંમતમાં વધારો થશે, જેનો ભાર ગ્રાહકો પર આવશે."

"સરકાર 4.90 ટકા સ્ટેમ્પ ડ્યુટી તેમજ 1 ટકા રજિસ્ટ્રેશન ફી લે છે. (જો મહિલાના નામે દસ્તાવેજ કરવામાં આવે તો 1 ટકા રજિસ્ટ્રેશન ફી માફી મળે છે) રજિસ્ટ્રેશન ફીની ટકાવારી નહીં વધે પરંતુ રકમ વધશે. સરકારને સ્ટેમ્પ ડ્યુટીની આવકમાં વધારો થશે. સરકારે એપ્રિલ 2024માં જંત્રીના નવા દરો લાગુ કર્યા હતા. જોકે ત્યારબાદ સર્વે કરાવીને સરકાર નવા દર લાગુ કરવા જઈ રહી છે. 2011ની જંત્રીના દર કરતાં આ દર લગભગ ચાર ગણો વધારો થશે, જેની પાસે 'વ્હાઇટના પૈસા' છે તેમને વધારે ફરક નહીં પડે પરંતું જેની પાસે 'બ્લૅકના પૈસા' છે તેમને નુકસાન થશે."

ક્રેડાઇ ઍસોસિયેશનના પ્રમુખ ધ્રુવ પટેલે બીબીસી ગુજરાતી સાથે વાત કરતાં જણાવ્યું હતુ કે "વર્ષ 2011 બાદ જંત્રીના ભાવમાં વધારો થયો નથી. વર્ષ 2023માં ઉચ્ચક જંત્રીમાં વધારો કરવામાં આવ્યો હતો. સરકારે સાયન્ટિફિક સર્વે કરીને જંત્રીના ભાવ વધારા માટેનો ડ્રાફ્ટ તૈયાર કર્યો છે. અત્યારે સરકારે આ અંગે વાંધા મંગાવ્યા છે. અમે પણ અમારા વાંધા છે તે રજૂ કરીશું. વાંધાઓ સાભળ્યા બાદ સરકાર શું નિર્ણય લેશે તે જોવાનું રહેશે."

તેમની માગણી છે કે સ્ટેમ્પ ડ્યુટીમાં ઘટાડો થવો જોઈએ. તેમજ બિલ્ડરો જે FSI ખરીદે છે તે જંત્રી આધારીત નહીં પરંતુ ફીક્સ હોવી જોઈએ.

"જંત્રીના ભાવમાં વધારો થાય તે સતત ચાલતી પ્રક્રિયા છે. શરૂઆતમાં થોડું સ્લોડાઉન આવશે. પરંતુ ત્યારબાદ નિયમિત સ્વરૂપમાં આવશે."

જંત્રી એટલે શું?

જંત્રી એટલે જમીન કે કોઈ પણ પ્રોપર્ટીના ખરીદ-વેચાણ માટે સરકાર દ્વારા નિર્ધારિત કરવામાં આવેલા લઘુતમ ભાવ છે. જો તમારો વેચાણ દસ્તાવેજ જંત્રી કરતાં વધુ હશે તો જ સરકારી ચોપડે તમે તે પ્રોપર્ટીના માલિક છો તેવી નોંધણી થશે નહીંતર નહીં થાય.

આ એક એવો કાનૂની પુરાવો છે જે નિશ્ચિત સમય વચ્ચે જમીન કે મિલકતનો દર દર્શાવે છે. જંત્રીના ભાવથી પ્રોપર્ટીના દસ્તાવેજ કરતી વખતે સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી કેટલી ચૂકવવાની થાય છે અને રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જ કેટલો ચૂકવવવાનો થાય છે તે નક્કી કરવામાં મદદ મળે છે.

જંત્રીને અલગઅલગ નામે પણ ઓળખવામાં આવે છે. તેને અન્ય રાજ્યોમાં સર્કલ રેટ અથવા તો રેડી રેકનર તરીકે પણ ઓળખવામાં આવે છે.

જંત્રીનો ભાવ રાજ્ય સરકાર નક્કી કરે છે. જમીનની બજારકિંમતના આધારે સરકાર સમીક્ષા કરે ત્યારબાદ જંત્રીનો દર નક્કી થાય છે. મોટા ભાગે જંત્રી અને બજારકિંમતમાં વિસંગતતા જોવા મળતી હોય છે.

જંત્રીનો ઉપયોગ ઘણી જગ્યાએ થાય છે.

જો તમે કોઈ પ્રોપર્ટી ખરીદી રહ્યા છો તો તમારે દસ્તાવેજ કેટલાનો કરવો પડશે તેની આગોતરી માહિતી જંત્રીના દરથી મેળવી શકાય છે.

જંત્રીનો ઉપયોગ બૅન્કમાંથી લોન લેવા માટે કે પછી લોન ક્રેડિટનો સમયગાળો વધારવા માટે પણ થાય છે.

કૉન્ટ્રાક્ટર તરીકે રજિસ્ટર કરવા માટે કે ઇન્કમ ટૅક્સ ફાઇલ કરવા માટે, વિઝા મેળવવા માટે કે આવકવેરા કે કેપિટલ ગેઇનના લાભ મેળવવા માટે તેનો ઉપયોગ થાય છે.

કેવી રીતે નક્કી થાય છે જંત્રીના દર?

જંત્રીનો દર નક્કી કરવા માટે ઘણાં પરિબળોને ધ્યાને લેવાય છે. તેનો દર નક્કી કરવા માટે જમીન, મિલકતનો પ્રકાર, આંતરમાળખાકીય સવલતો, લોકાલિટીને આધાર બનાવવામાં આવે છે.

જે તે વિસ્તારની જંત્રી જે તે વિસ્તારના બજારભાવ પર નક્કી થાય છે. પ્રોપર્ટીની માર્કેટ વૅલ્યૂ જેટલી વધારે તેટલી જંત્રીનો દર પણ વધારે હશે.

રહેણાક પ્રોપર્ટીની જંત્રીનો રેટ ધંધાકીય સંપત્તિ માટેના જંત્રી રેટ કરતાં ઓછો હોય છે. એટલે ફ્લેટ, પ્લૉટ, ઑફિસ સ્પેસ કે ઔદ્યોગિક વસાહત પ્રમાણે જંત્રીનો દર નક્કી થાય છે.

જો પ્રોપર્ટીની આસપાસ શૉપિંગ મૉલ્સ હોય કે મોટાં બજાર હોય, સારા રસ્તા હોય, હૉસ્પિટલો નજીક હોય, સ્કૂલો નજીક હોય, બાગબગીચા નજીક હોય તેવા એરિયાનો જંત્રીનો ભાવ ઊંચો હોય છે.

બીબીસી માટે કલેક્ટિવ ન્યૂઝરૂમનું પ્રકાશન

તમે બીબીસી ગુજરાતીને સોશિયલ મીડિયામાં Facebook પર , Instagram પર, YouTube પર, Twitter પર અને WhatsApp પર ફૉલો કરી શકો છો.