જંત્રી શું છે? ગુજરાતમાં જંત્રીમાં કરાયેલા ભાવવધારાને કારણે ઘર ખરીદવું કેટલું પડશે મોંઘું?

રાજ્ય સરકારે ચાર ફેબ્રુઆરીના રોજ જંત્રીમાં વધારો કર્યો હતો. તાજેતરમાં આ વધારો 15 એપ્રિલથી લાગુ કરવાની જાહેરાત કરવામાં આવી છે.

રાજ્યના માહિતી અને પ્રસારણ વિભાગે સરકારના આ નિર્ણય વિશે આપેલી વિગતો અનુસાર, રાજ્યના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર અને જન-સામાન્યના વ્યાપક હિતમાં આ નિર્ણય લેવામાં આવ્યો છે.

ઉલ્લેખનીય છે કે જંત્રીના નવા દરની જાહેરાત બાદ બિલ્ડરો અને લોકોમાં અસમંજસ ઊભું થયું હતું. રાજ્યભરમાંથી બિલ્ડર ઍસોસિયેશનો દ્વારા રાજ્ય સરકારને આ અંગે રજૂઆતો કરવામાં આવી હતી.

ગુજરાત સરકારે જંત્રીમાં કરાયેલા બમણા ભાવવધારાને કારણે બિલ્ડર જગતમાં તો હાહાકાર છે પણ સાથે સામાન્ય લોકોને પણ તેની અસર થઈ શકે છે.

12 વર્ષ બાદ કરાયેલા જંત્રીના આ વધારાને કારણે ન માત્ર બિલ્ડરો મુંઝવણમાં મુકાયા છે, પરંતુ જે લોકો પ્રૉપર્ટી ખરીદી રહ્યા છે અથવા તો ખરીદવા માગે છે તેમને પણ ખિસ્સામાંથી વધુ પૈસા ખરચવા પડે તેવી સ્થિતિ ઊભી થઈ છે.

રાજ્ય સરકારે હાલ ઍડ્હૉક ધોરણને નવી જંત્રી અમલમાં રહેશે તેવો નિર્ણય કર્યો છે. સરકારી સૂત્રો જણાવી રહ્યા છે કે સરકારે મહેસૂલી આવક વધારવાના ભાગરૂપે આ નિર્ણય લીધો છે.

છેલ્લા 12 વર્ષથી જંત્રીનો ભાવ વધ્યો ન હોવાથી સરકારની આવક ઓછી થઈ છે વળી બજાર ભાવ વધુ અને જંત્રી ઓછી હોવાના કારણે જમીન સંપાદનમાં પણ સરકારને ઘણી મુશ્કેલીનો સામનો કરવો પડી રહ્યો હતો.

જોકે બિલ્ડર લોબી માને છે કે સરવાળે તો તમામ બોજ ઘર કે પ્રૉપર્ટી ખરીદનારા પર જ પડશે.

આજે કોન્ફેડરેશન ઑફ રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ એસૉસિયેશન ઑફ ઇન્ડિયા એટલે કે રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ સાથેની સંકળાયેલી સંસ્થા CREDAIના અમદાવાદના હોદ્દેદારો આ મામલે પોતાની તકલીફોને લઈને ગુજરાતના મુખ્ય મંત્રી ભૂપેન્દ્ર પટેલને મળ્યા હતા.

CREDAIના હોદ્દેદારોએ ગુજરાત સરકારને જંત્રીનો ભાવવધારો ધીરે-ધીરે અમલમાં લાવવાની માગ કરી છે.

CREDAIના પ્રમુખ તેજસ જોશીનું કહેવું છે કે, "જંત્રીના ભાવવધારાની સીધી અસર અમદાવાદ અને તેની આસપાસના અફૉર્ડેબલ ઝોનમાં બની રહેલા પ્રોજેક્ટ પર પડશે."

તેજસ જોશીએ બીબીસી ગુજરાતી સાથેની વાતચીતમાં કહ્યું કે, "જંત્રીના દરમાં વધારો થવાથી જે સામાન્ય ખરીદારે ઘર ખરીદવા માટે વધારે કિંમત ચૂકવવી પડશે."

તેમણે વધુમાં ઉમેર્યું કે, "અમદાવાદનો દાખલો લઈએ તો શહેરમાં રિંગ રોડની આસપાસ 45 હજાર કરોડના વિવિધ પ્રોજેક્ટો ચાલી રહ્યા છે. તે પૈકીના 55 ટકા અફૉર્ડેબલ હોમના છે. એટલે જંત્રીના દરમાં વધારો કરવાથી ઘર ખરીદવા માગતા મધ્યમવર્ગના પરિવારોને સૌથી વધુ અસર થશે."

તેઓ એમ પણ કહે છે કે, આ પ્રકારે અચાનક જંત્રીમાં વધારો કરાતા કોરોના કાળ બાદ જે બાંધકામ ઉદ્યોગમાં તેજી આવી છે તેને ભયંકર ખરાબ અસર થશે.

સામાન્ય લોકોને ઘર ખરીદવું મોંઘું પડશે?

રિયલ એસ્ટેટની લે-વેચ સાથે જોડાયેલા એક પ્રૉપર્ટી દલાલે નામ ન આપવાની શરતે જણાવ્યું કે જંત્રીનો ભાવ વધ્યો તેની સારી અને નરસી એમ બંને અસરો થશે.

આડઅસરો પર પ્રકાશ પાડતા તેમણે બીબીસી ગુજરાતી સાથેની ખાસ વાતચીતમાં કહ્યું કે, "જંત્રીમાં ભાવવધારો થતા દસ્તાવેજની કિંમત પણ વધશે અને લોકોને સ્ટૅમ્પ ડ્યૂટી પણ વધારે ચૂકવવી પડશે જેને કારણે તેમની પ્રોપર્ટીની ખરીદકિંમતમાં વધારો થશે."

આ દલાલે હકારાત્મક અસરની વાત કરતા વધુમાં કહ્યું કે તેને કારણે બ્લૅક મનીનો ઉપયોગ ઘટશે. અને ઘરની મહત્તમ વૅલ્યૂની લોન મેળવવામાં સરળતા રહેશે.

રિયલ એસ્ટેટ સાથે સંકળાએલા લોકો માને છે કે જંત્રીના ભાવ વધતા પ્રોપર્ટીની કિંમતમાં વ્હાઇટ નાણાંનું ચલણ વધશે અને બ્લૅક નાણાંનું ચલણ ઘટશે. જેને કારણે વ્હાઇટ નાણાંની ચૂકવણી માટે બૅન્કમાંથી કે અન્ય નાણાકીય સંસ્થાઓ પાસેથી મહત્તમ લોન લેવાનું સરળ બનશે.

ઘર ખરીદવા માટે હાલ કૅશ (રોકડા નાણાં)નો ઉપયોગ વધુ થાય છે કારણકે દસ્તાવેજમાં અસલ કિંમત છૂપાવવામાં આવે છે. પણ જંત્રીની કિંમત વધતા ઘરની વાસ્તવિક કિંમતની વૅલ્યૂની લોન મેળવવામાં સરળતા રહેશે સાથે કૅશનો ફ્લો પણ ઘટશે.

જોકે કેટલાક એસ્ટેટ એજન્ટો માની રહ્યા છે કે શહેરી વિસ્તારમાં જંત્રીના ભાવવધારાની બહુ અસર નહીં પડે પણ જે આઉટસ્કર્ટ એરીયા છે કે ગ્રામીણ વિસ્તાર છે ત્યાં તેની અસર વધુ થશે.

વધુ એક એસ્ટેટ એજન્ટે નામ ન આપવાની શરતે બીબીસી ગુજરાતી સાથે વાત કરતા કહ્યું કે, "જો અમદાવાદ જેવા મોટા શહેરોની વાત કરીએ તો અહીં આવેલા અફૉર્ડેબલ ઝોન વિસ્તારમાં હવે ઘર ખરીદવું મોંઘું બની જશે. જેની સીધી અસર ઘર ખરીદવાની યોજના બનાવવનારા મિડલ ક્લાસ પર પડશે.

રિયલ એસ્ટેટ સાથે સંકળાયેલા લોકોનું કહેવું છે કે પહેલા જંત્રીનો ભાવ ઓછો હતો એટલે દસ્તાવેજની કિંમત ઓછી હતી, પરિણામે પ્રોપર્ટીના ખરીદારે સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ઓછી ભરવાની થતી હતી. પરંતુ હવે જંત્રીનો ભાવ વધશે અને તેથી દસ્તાવેજની કિંમત વધશે તેથી તેમણે સ્ટૅમ્પ ડ્યૂટી પણ વધારે ભરવી પડશે અને રજિસ્ટ્રેશન ફી પણ વધારે ચૂકવી પડશે.

હાલ જો પુરુષ ખરીદારના નામે ઘરનો દસ્તાવેજ કરવાનો હોય તો તેની સ્ટૅમ્પ ડ્યૂટી 4.9 ટકા છે અને રજિસ્ટ્રેશન ફી એક ટકો છે. જ્યારે કે સ્રી ખરીદારના નામે દસ્તાવેજ કરવાનો હોય તો તેની સ્ટૅમ્પ ડ્યૂટી 4.9 ટકા જ છે પરંતુ રજિસ્ટ્રેશન ફી લાગતી નથી.

રિયલ એસ્ટેટ સાથે સંકળાયેલા લોકોનું જણાવવું છે કે જેની પાસે ઘર નથી અને નવું ઘર લેવા ઇચ્છે છે તેની તકલીફો વધી જશે. જોકે જેની પાસે જૂનું ઘર છે તે વેચીને નવું ઘર લેવા માગે છે તેને બહુ વાંધો નહીં આવે કારણકે તે જૂનું ઘર વેચશે તો તેને નવી જંત્રી પ્રમાણે ભાવ મળશે.

જોકે બિલ્ડરોની એ પણ ફરિયાદ કરી રહ્યા છે કે જે સોદા થઈ ગયા છે તેવા પ્રોજેક્ટો પર જૂના ભાવે સોદા જાળવવા બિલ્ડર લોબી માટે મુશ્કેલ છે.

CREDAIના સચિવ વિરલ શાહે બીબીસી ગુજરાતી સાથેની વાતચીતમાં કહ્યું કે, "અચાનક જંત્રી વધવાને કારણે જે પ્રોજેક્ટો પાઇપલાઇનમાં છે અને જેના બાનાખત થઈ ગયા છે તેમાં અમારે જૂના ભાવે આગળ વધવું નુકસાનકારક બનશે."

વિરલ શાહે વધુમાં જણાવ્યું કે, "જંત્રીના વધારો કરતા પહેલાં થોડો સમય આપવામાં આવે અને જે પ્રોજેક્ટો પાઇપલાઇનમાં છે તે સેટલ થઈ જાય પછી તેમાં વધારો કરવામાં આવે તો તેમને તકલીફો ઓછી થશે."

વિરલ શાહે ક્હયું કે, CREDAIના હોદ્દોદારોએ આજે મુખ્ય મંત્રી ભૂપેન્દ્ર પટેલને મળીને વાતચીત કરીને રજૂઆત કરી છે કે જંત્રીનો ભાવવધારો પહેલી મે-2023ના રોજથી લાગુ કરવામાં આવે જેથી તેમને બ્રિધિંગ સ્પેસ મળે અને તેમની તથા પ્રોપર્ટી ખરીદારોની કિંમત વિશેની ગણતરી ખોટી ન પડે.

જોકે કેટલાક બિલ્ડરોની સરકાર સમક્ષ એ પણ માગ છે કે જંત્રીનો ભાવ ડબલ કરવાની જગ્યાએ 33%ના તબક્કામાં વધારવામાં આવે જેથી પ્રોપર્ટી ખરીદારોને મોટો બોજ ન પડે.

જોકે કેટલાક બિલ્ડરોની માગ છે કે સરકાર પોતાની એક ટેકનિકલ ટીમ બનાવે જે દર વર્ષે જંત્રીનો ભાવ અપડેટ કરે અને બજેટમાં તેની જાહેરાત થાય. દર વર્ષે પાંચથી સાત ટકા જંત્રીનો ભાવ વધે તો અંદાજો રહે અને તેને કારણે પ્રોપર્ટીની કિંમતમાં ઝાઝો વધારો ન થાય અને સાથે સાથે સરકારને નિશ્ચિત આવક પણ મળી રહે.

રિયલ એસ્ટેટ સાથે સંકળાએલા કેટલાક બિલ્ડરોનું એમ પણ કહેવું છે કે જે પ્રકારે સરકારે જંત્રીની કિંમતમાં બમણો વધારો કર્યો છે તેને કારણે સરકારને નિશ્ચિત સમયગાળામાં આવક વધવાને બદલે ઘટી પણ શકે છે.

સ્તવિક ઇન્ફ્રાકૉન એલએલપીના ડિરેક્ટર ચેતક કેલ્લાએ બીબીસી સાથેની વાતચીતમાં કહ્યું કે, "લોકોએ વધુ ભાવ ન ચૂકવવા પડે તેને કારણે દસ્તાવેજો ઓછા થાય અથવા તો આ પ્રક્રિયા હાલ ધીમી પણ થાય જેને કારણે સરકારને નિશ્ચિત સમયગાળામાં નિર્ધારિત કરેલી આવક મેળવવામાં તકલીફો પણ પડી શકે છે."

કેલ્લા ઉમેરે છે કે સરકારના આ પગલાંને કારણે બિલ્ડરો અને ખરીદારો એમ બંનેની ગણતરી ઊંધી પડી છે અને તેઓ હાલ મુંઝવણમાં છે.

કેટલાક જાણકાર માને છે કે જે સોદા જૂની જંત્રીના ભાવે થયા છે તે રદ કરવા પડે તેવી સ્થિતિ પણ ઊભી થઈ છે. કારણકે જે પ્રોપર્ટીના બાનાખત થઈ ગયા હોય પણ હવે જંત્રીને કારણે વધારે સ્ટૅમ્પ ડ્યૂટી ચૂકવવાની થાય તો તેની કિંમતમાં વધારો થાય. તેથી જે ભાવે સોદા કર્યા હોય તે કિંમત ન તો તેને વેચનારને પોષાય ન તો ખરીદરનારને. કારણકે વધેલી આ કિંમતનો ભાર કોણ વેઠે?

હવે જે બિલ્ડરો મુખ્ય મંત્રી ભૂપેન્દ્ર પટેલને મળવા ગયા હતા તેઓ કહે છે કે મુખ્ય મંત્રીએ તેમને ખાતરી આપી છે કે સરકારને આવકમાં વધારો પણ થાય અને બિલ્ડરોને તથા બાયર્સને તકલીફ ન થાય તે માટે તેઓ ઘટતું કરશે. જોકે સરકાર આ અંગે શું પગલાં ભરશે તેનો ફોડ સરકારે પાડ્યો નથી.

જોકે હાલ સરકારનું કહેવું છે કે જૂના ટોકન જેણે લીધા છે તેમને માથે નવી જંત્રીનો ભાવવધારાનો બોજ સહન કરવાનો નહીં આવે. એટલે કે 4 ફેબ્રુઆરી પહેલાના જેમણે સ્ટૅમ્પ લઈ લીધા હોય તેને નવી જંત્રી લાગુ નહીં પડે.

શું છે જંત્રી?

જંત્રી એટલે કે રાજ્ય સરકાર દ્વારા નક્કી કરવામાં આવતું લૅન્ડ વૅલ્યૂ સર્ટિફીકેટ એટલે કે એલવીસી. તે રાજ્યભરમાં જમીન અને સ્થાવર મિલકતના ભાવો નક્કી કરે છે. ગુજરાતમાં આ ભાવ છેલ્લાં 12 વર્ષોથી વધ્યાં નહોતાં. હવે તેમાં ડબલ ભાવવધારો કરવામાં આવ્યો છે.

હવે જંત્રી એટલે જમીન કે કોઈ પણ પ્રૉપર્ટીના ખરીદ વેચાણ માટે સરકાર દ્વારા નિર્ધારીત કરવામાં આવેલા લધુતમ ભાવ છે. જો તમારો વેચાણ દસ્તાવેજ જંત્રી કરતાં વધુ હશે તો જ સરકારી ચોપડે તમે તે પ્રૉપર્ટીના માલિક છો તેવી નોંધણી થશે નહીંતર નહીં થાય.

આ એક એવો કાનૂની પુરાવો છે જે નિશ્ચિત સમય વચ્ચે જમીન કે મિલકતનો દર દર્શાવે છે. જંત્રીના ભાવથી પ્રૉપર્ટીનો દસ્તાવેજ કરતી વખતે સ્ટૅમ્પ ડ્યૂટી કેટલી ચૂકવવાની થાય છે અને રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જ કેટલો ચૂકવવવાનો થાય છે તે નક્કી કરવામાં મદદ મળે છે.

જંત્રીને અલગ અલગ નામે પણ ઓળખવામાં આવે છે. તેને અન્ય રાજ્યોમાં સર્કલ રેટ અથવા તો રેડી રૅકનર તરીકે પણ ઓળખવામાં આવે છે.

સરકારી ચોપડે માલિક બનવા માટે દસ્તાવેજની કિંમત જંત્રી દર કરતાં વધુ હોય તો જ માલિક બની શકાય. જંત્રીનો ભાવ રાજ્ય સરકાર નક્કી કરે છે. જમીનની બજાર કિંમતના આધારે સરકાર સમીક્ષા કરે ત્યારબાદ જંત્રીનો દર નક્કી થાય છે.

શું છે જંત્રીનું મહત્ત્વ

કેવી રીતે નક્કી થાય છે જંત્રીના દર?

જંત્રીનો દર નક્કી કરવા માટે ઘણા પરિબળોને ધ્યાને લેવાય છે. તેનો દર નક્કી કરવા માટે જમીન, મિલકતનો પ્રકાર, આંતરમાળખાકિય સવલતો, લોકાલિટીને આધાર બનાવવામાં આવે છે. જે તે વિસ્તારની જંત્રી જે તે વિસ્તારના બજાર ભાવ પર નક્કી થાય છે. પ્રૉપર્ટીની માર્કેટ વૅલ્યૂ જેટલી વધારે તેટલી જંત્રીનો દર પણ વધારે હશે.

રહેણાંક પ્રૉપર્ટીની જંત્રીનો રેટ ધંધાકીય સંપત્તિ માટેના જંત્રી રેટ કરતાં ઓછો હોય છે. એટલે ફ્લેટ, પ્લોટ, ઓફિસ સ્પેસ કે ઔદ્યોગિક વસાહત પ્રમાણે જંત્રીનો દર નક્કી થાય છે. જો પ્રૉપર્ટીની આસપાસ શોપિંગ મોલ્સ હોય કે મોટા બજાર હોય, સારા રસ્તા હોય, હૉસ્પિટલો નજીક હોય, સ્કૂલો નજીક હોય, બાગબગીચા નજીક હોય તેવા એરિયાનો જંત્રી રેટ ઊંચો હોય છે.

જંત્રીના રેટ કેવી રીતે નક્કી થાય છે અને તેની ફૉર્મ્યુલા શું હોય છે?

મહારાષ્ટ્રમાં જંત્રી દર વર્ષે બદલવામાં આવે છે. જો બજાર કિંમતમાં સતત વધારો રહે તો જંત્રીના દર પણ વધે છે. અને જો માર્કેટ રેટ ઘટે તો તેમાં ઘટાડો પણ થઈ શકે છે. ગુજરાતમાં વર્ષ 2006માં સર્વે થયો હતો અને તેના હિસાબે જંત્રીનો અમલ વર્ષ 2008માં થયો હતો. વર્ષ 2011માં તેમાં ફરી સુધારો થયો અને અગાઉ રહી ગયેલી ત્રુટીઓ સુધારવામાં આવી.

વૅલ્યૂ ઝોનનો આધાર લઈને જંત્રી નક્કી થાય છે. હાલ રાજ્યમાં ગુજરાત સ્ટૅમ્પ અધિનિયમ 1958ની કલમ 32 -ક ના અસરકારક અમલ માટે રાજ્યની જમીનો કે સ્થાવર મિલકતોના એન્યુઅલ સ્ટેટમેન્ટ ઑફ રેટ્સમાં વધારો કરવામાં આવ્યો છે. જેના દરો 18-04-2011થી અમલી જંત્રીમાં નક્કી થયા હતા તેના કરતાં બમણા છે. એટલે કે એન્યુઅલ સ્ટેટમેન્ટ ઑફ રેટ્સનો દર જે વર્ષ 2011માં પ્રતિ ચોરસ મીટર 100 રૂપિયા હતો તે હવે 5-02-2023થી 200 રૂપિયા પ્રતિ ચોરસ મીટર ગણવાનો રહેશે.

જંત્રીમાં વધારાથી કોને ફાયદો કોને નુકસાન

ક્યાંથી જાણી શકાય જંત્રીનો દર

તમે બીબીસી ગુજરાતીને સોશિયલ મીડિયા પર અહીં ફૉલો કરી શકો છો

Facebook પર સમાચાર વાંચવા અહીં ક્લિક કરો.

Instagram પર બીબીસી ગુજરાતીને અહીં ફૉલો કરો.

YouTube પર બીબીસી ગુજરાતીના વીડિયો જોવા માટે અહીં ક્લિક કરો.

Twitter પર બીબીસી ગુજરાતીની ફૉલો કરવા અહીં ક્લિક કરો.