महाराष्ट्रात जमीन खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारात अशी होतेय फसवणूक; काय काळजी घ्याल?
फोटो स्रोत, Getty Images
- Author, प्रविण काळे
- Role, बीबीसी मराठीसाठी
पुण्यात नोकरी करत असलेल्या एका व्यक्तीने आपली स्वतःची शेतजमीन असावी म्हणून एका व्यक्तीच्या मध्यस्तीने पुण्याजवळच्या एका गावात जमीन खरेदी करायचं ठरवलं.
त्यावेळी ठरलेल्या रकमेच्या जवळपास अर्धी रक्कम त्यांनी समोरच्या व्यक्तीला दिली आणि व्यवहार पक्का केला. पुढच्या काही दिवसात उरलेली रक्कम देऊन कागदोपत्री व्यवहार पूर्ण करायचं ठरलं.
पण काही दिवसांनी त्यांना समजलं कि समोरच्या व्यक्तीने ती जमीन कोना तिसऱ्याच व्यक्तीला परस्पर विकून टाकली आहे.
मागच्या काही वर्षांत तुम्ही असे अनेक प्रसंग ऐकले, वाचले असतील. जमिनीच्या वाढत्या किमतीमुळे प्लॉट बळकावणे, परस्पर जमिनीची विक्री करणे, फ्लॅटवर अनधिकृत ताबा मिळवणे, असे प्रकार वारंवार घडत आहेत.
त्यामुळे यामध्ये अनेकांची फसवणूक होत आहे. जमिनीच्या या व्यवहारामध्ये नक्की कशा प्रकारे फसवणूक होते आणि फसवणूक टाळण्यासाठी तुम्ही काय काळजी घेतली पाहिजे. ते आपण पाहूया.
1.बोगस कागदपत्रे, व्यक्ती
अनेकदा जमीन खरेदी-विक्री करताना बोगस कागदपत्रे सादर केली जातात. अनेकदा व्यवहार करताना बोगस व्यक्ती उभ्या केल्या जातात.
अशा प्रकारच्या फसवणुकीपासून वाचण्यासाठी काय केलं पाहिजे, हे सांगताना नोंदणी उपमहानिरीक्षक गोविंद कराड सांगतात, "जमीन खरेदी करताना अपडेटेड ऑनलाईन सरकारी कागदपत्रासोबत कागदपत्राची तुलना केली पाहिजे. व्यवहार करताना आधार, पॅनकार्ड या कागदपत्रांची देखील खात्री केली पाहिजे."
2.एकच जमीन दोन, तीन जणांना विकणे
आजकाल अनेकदा आपण बातम्यांमध्ये वाचतो कि एकच जमीन पण ती दोन-तीन वेगवेगळ्या लोकांनी विकत घेतल्याचा दावा ते लोक करत असतात.
तुम्ही जमीन खरेदी केल्यानंतर सुरुवातीला त्याचे खरेदीखत रजिस्टर केले जाते. नंतर सातबारावर याची नोंद केली जाते. हा बदल होण्यासाठी दोन तीन महिने सहज जातात. या कालावधीत जमिनीचा मूळ मालक दुस-या ग्राहकाला रजिस्टर खरेदीखत वापरून पुन्हा जमीन विकू शकतो.
फोटो स्रोत, Getty Images
प्रकरण कोर्टात गेला की रजिस्टर खरेदी खताची पहिली तारीख ज्याची तो त्या जमिनीचा नवा मालक ठरतो. म्हणजे पहिलं खरेदीखत कायदेशीर ठरतं. त्यामुळे पुढच्या दोन ते तीन व्यक्तींची फसवणूक होते.
मात्र तंत्रज्ञानामुळे याला थोडा आळा बसला आहे. महसूल खात्यानं खरेदीचा व्यवहार आता ऑनलाईन सर्व्हरशी इंटरलींक केला आहे. त्यामुळे खरेदीखत रजिस्टर झाल्यावर एक किंवा दोन दिवसात ऑनलाईन सातबारावरती वरच्या बाजूला डावीकडं फेरफार प्रलंबित नंबर लाल अक्षरांमध्ये दिसतो.
3.इसार एकाचा, विक्री दुसऱ्याला
जमीन खरेदी करताना इसार म्हणून काही रक्कम आधी देऊन नंतर पूर्ण पैसे द्यायचे आणि जमिनीचा व्यवहार पूर्ण करायचा अशी एक पद्धत असते. थोडक्यात ऍडव्हान्स रक्कम देऊन पूर्ण पैसे दिल्यानंतर व्यवहार पूर्ण करायचा.
फोटो स्रोत, VILAS TOLSANKAR
मात्र अनेकदा एखाद्या व्यक्तीने इसार दिल्यानंतर सुद्धा दुसऱ्या एखाद्या व्यक्तीने जास्त पैशांची ऑफर दिली तर मूळ मालक दुसऱ्या व्यक्तिबरोबर व्यवहार रजिस्टर खरेदीखत द्वारे पूर्ण करून टाकतो. यामध्ये इसार दिलेल्या व्यक्तीची फसवणूक होते.
इसार म्हणून बऱ्यापैकी रक्कम दिलेली असते. पण खरेदीखत मात्र दुसऱ्या व्यक्तीच्या पदरात पडतं. त्यामुळे ही फसवणूक टाळण्यासाठी इसार पावती झाल्यानंतर निश्चित न राहता लवकरात लवकर पैसे भरून रजिस्टर खरेदीखत करून व्यवहार पूर्ण करावा.
4.गहाण जमिनीची विक्री
जमीनीचा मूळ मालक आपली जमीन गहाण ठेवून बँकेकडून कर्ज काढू शकतो. या कर्जाची सातबाऱ्यावर नोंद होण्यापूर्वी जर त्यांनं जमिनीची विक्री केली तर ग्राहकाची फसवणूक होते हे उघड आहे.
ही फसवणूक तलाठ्याकडे सातबा-याची नोंद करायला गेल्यानंतरच लक्षात येते. त्यासाठी जमिनीच्या मालकाची त्या गावातील विश्वासू व्यक्तींकडे चौकशी करावी. संशयास्पद वाटलं तर बँकेतही चौकशी करावी म्हणजे तुमची मोठी फसवणूक टळू शकते.
5.वारसांची हरकत
जमिनीचा मूळ मालक जिवंत नसेल तर सातबाऱ्यावर वारस म्हणून त्याच्या मुलाचं नाव तुम्ही पाहता. पण या वारसांमध्ये मुलींची नावं जोडली नसतील किंवा इतर व्यक्तींची नाव नसतील आणि त्याबद्दल तुम्ही चौकशी केलेली नसेल तर ही जमीन खरेदी करून तुम्हाला काहीही उपयोग होणार नाही.
एकदा जमीन खरेदी केल्यानंतर त्या जमिनीच्या कुळांनी किंवा वारसांनी आपल्या हक्काचा दावा लावला तर ही केस कोर्टामध्ये बरीच वर्ष चालू राहते. त्यामुळे जिथे जमीन खरेदी करणार आहात तिथल्या गावांमध्ये नीट चौकशी करा. मगच जमीनीचा व्यवहार पूर्ण करा.
फोटो स्रोत, Getty Images
याशिवाय,अनेक ठिकाणीच्या जमिनीची विक्री करता येत नाही. तरीही काही ठिकाणी दिशाभूल करून अशा जमिनी विकल्या जातात. तर काही ठिकाणी/ जमिनीच्या विक्रीसाठी सरकारी परवानगी आवश्यक असते त्याची परवानगी न घेता विकली जाते.
अशा ठिकाणी जमिनीचा सातबारा व्यवस्थित वाचून दिशाभूल करणाऱ्या माहितीला बळी न पडता निर्णय घेतला पाहिजे.
जमीन खरेदी करताना फसवणूक झाल्यास तक्रार कुठे करावी?
अशा प्रकारे फसवणूक झाल्यास त्याची तक्रार कुठे करावी. याची माहिती घेण्यासाठी आम्ही महसूल तज्ञ प्रल्हाद कचरे यांच्याशी संवाद साधला.
ते सांगतात, "अशा प्रकरणात फसवणूक झाली असल्यास व्यक्ती आपल्या अर्जासह जमिनीचे कागदपत्रे तहसीलदार किंवा जिल्हाधिकारी यांच्याकडे देऊन तक्रार नोंदवू शकतात. या कागदपत्रांच्या आधारे त्याचा पुढील तपास करता येतो.
"याशिवाय जर आर्थिक फसवणूक असेल तर त्याची पोलिसात तक्रार करता येते. पोलीस त्याबाबतची पुढील कारवाई करतील."
'कागदपत्रांची तपासणी महत्वाची'
राज्यात जमीन खरेदी विक्री व्यवहारातील फसवणूक टाळण्यासाठी काय काळजी घेतली पाहिजे, यासाठी आम्ही राज्याचे नोंदणी उपमहानिरीक्षक गोविंद कराड यांच्याशी संपर्क साधला.
फसवणूक टाळण्यासाठी कागदपत्रांची खात्रीलायक तपासणी करणे, हे सर्वाधिक महत्वाचे आहे, असे गोविंद कराड सांगतात.
ते म्हणतात, "कोणत्याही व्यवहारात इतरांवर विश्वास ठेवण्यापेक्षा स्वतः खात्री करून निर्णय घेणे महत्वाचे असते."
जमीन खरेदी या 5 गोष्टी लक्षात ठेवा
जमीन खरेदी करताना या काही गोष्टी लक्षात ठेवल्यास तुमची फसवणूक टळू शकते.
1. जमिनीचा सातबारा आणि फेरफार उतारा नीट पाहणे
ज्या गावात आपल्याला जमीन खरेदी करायची आहे, त्या गावातील तलाठ्याकडून जमिनीचा नवीन सातबारा काढून घ्यावा. त्यावरील फेरफार आणि आठ-अ उतारे तपासून घ्यावे.
सातबाऱ्यावरील नावे ही विक्री करणाऱ्या व्यक्तीचींच आहे का ते पाहावे. त्यावर मयत व्यक्ती किंवा जुना मालक, इतर वारसांची नावे असल्यास ती काढून घेणं आवश्यक असतं.
जमिनीवर कोणत्याही बॅंक किवा संस्था यांच्या कर्जाचा बोजा नसल्याची खात्री करावी. तसंच न्यायालायीन खटला चालू असल्यास संदर्भ तपासून पाहावं.
फोटो स्रोत, Getty Images
शेत जमिनीमधून नियोजित महामार्ग, रस्ता इत्यादी नसल्याची खात्री करावी किंवा याची उताऱ्यावर नोंद आहे की नाही याची खात्री करणे आवश्यक आहे.
याशिवाय जमिनीचे 1930 सालापासूनचे सातबारा आणि फेरफार उतारे तुम्ही पाहू शकता. तहसील कार्यालयातल्या अभिलेख कक्षात जमिनीच्या इतिहासाशी संबंधित ही सगळी माहिती तुम्हाला मिळते. फेरफार उतारे पाहिल्यास सदर जमिनीच्या मालकी हक्कात वेळोवेळी कोणकोणती बदल होत गेले, याची माहिती कळते.
2. भूधारणा पद्धत तपासून घेणे
एकदा का सातबारा उतारा हातात आला की त्यावर जी जमीन खरेदी करायची आहे, ती कोणत्या भूधारणा पद्धतीअंतर्गत येते, हे पाहावं.
सातबारा उताऱ्यावर भूधारणा पद्धतीची नोंद केलेली असते.
जर सातबाऱ्यावर भोगवटादार वर्ग- 1 पद्धत असेल, तर भोगवटादार वर्ग- 1या पद्धतीमध्ये अशा जमिनी येतात, ज्यांचं हस्तांतरण करण्यावर शासनाचे निर्बंध नसतात, शेतकरीच या जमिनीचा मालक असतो. म्हणजे ही जमीन विक्री करणाऱ्याच्या स्वत:च्या मालकीची असून ती खरेदी करताना विशेष अडचण येत नाही, असा याचा अर्थ होतो.
पण, सातबाऱ्यावर भोगवटादार वर्ग- 2 असं नमूद केलं असेल, तर या जमिनींचं हस्तांतर करण्यावर शासनाचे निर्बंध आहेत.
सरकारी अधिकाऱ्याच्या परवानगीशिवाय या जमिनींचं हस्तांतर होत नाही. यामध्ये देवस्थान इनाम जमिनी, भूमिहीन शेतकऱ्यांना वाटप केलेल्या जमिनी इ. जमिनींचा समावेश होतो.
जर सातबाऱ्यावर भोगवटादार वर्ग - 2 असं असेल तर सक्षम अधिकाऱ्याची परवानगी घेऊनच ती जमीन खरेदी करावी.
याव्यतिरिक्त 'सरकारी पट्टेदार' या प्रकारच्या जमिनी येतात. यामध्ये सरकारी मालकीच्या पण भाडेतत्वावर दिलेल्या जमिनी असतात. या जमिनी 10, 30, 50 किंवा 99 वर्षांच्या मुदतीसाठी भाडेतत्वार दिल्या जातात.
3. जमिनीच्या गटाचा नकाशा पाहणे
ज्या गटातील शेतजमीन खरेदी करायची आहे, त्या गटाचा नकाशा पाहणं गरजेचं असतं. यामुळे एकतर आपल्याला जमिनीची हद्द कळते. नकाशाप्रमाणे जमिनीची हद्द तपासून घ्यावी.
दुसरं म्हणजे चतु:सीमा कळते. आपण जी जमीन खरेदी करतोय, त्याच्या चारही बाजूंना कोणते गट नंबर आहेत, याची माहिती स्पष्ट होते.
4. शेत रस्ता
जी जमीन खरेदी करायची आहे, तिथं जाण्यासाठी शेतरस्ता आहे की नाही, ते पाहावं.
जमीन बिनशेती असेल तर जमिनीपर्यंतचा रस्ता नकाशामध्ये दाखवलेला असतो. पण, जमीन बिनशेती नसेल तर व रस्ता खाजगी असल्यास रस्त्यासाठी दाखवलेली जमीन व संबंधित मालक यांची हरकत नसल्याची खात्री करावी.
फोटो स्रोत, vilas tolsankar
5. खरेदी खत
तालुक्यातील दुय्यम निबंधक कार्यालयामध्ये आवश्यक त्या कागदपत्रांची पूर्तता करून व आवश्यक शुल्क भरून खरेदीखत करावे.
यात गट नंबर, मूळ मालकाचं नाव, चतु:सीमा, क्षेत्र बरोबर आहे की नाही ते तपासून घ्यावं.
हे वाचलंत का?
या लेखात सोशल मीडियावरील वेबसाईट्सवरचा मजकुराचा समावेश आहे. कुठलाही मजकूर अपलोड करण्यापूर्वी आम्ही तुमची परवानगी विचारतो. कारण संबंधित वेबसाईट कुकीज तसंच अन्य तंत्रज्ञान वापरतं. तुम्ही स्वीकारण्यापूर्वी सोशल मीडिया वेबसाईट्सची कुकीज तसंच गोपनीयतेसंदर्भातील धोरण वाचू शकता. हा मजकूर पाहण्यासाठी 'स्वीकारा आणि पुढे सुरू ठेवा'.
YouTube पोस्ट समाप्त, 1
(बीबीसी न्यूज मराठीचे सर्व अपडेट्स मिळवण्यासाठी आम्हाला YouTube, Facebook, Instagram आणि Twitter वर नक्की फॉलो करा.
बीबीसी न्यूज मराठीच्या सगळ्या बातम्या तुम्ही Jio TV app वर पाहू शकता.
'सोपी गोष्ट' आणि '3 गोष्टी' हे मराठीतले बातम्यांचे पहिले पॉडकास्ट्स तुम्ही Gaana, Spotify, JioSaavn आणि Apple Podcasts इथे ऐकू शकता.)
हे वाचलंत का?
या लेखात सोशल मीडियावरील वेबसाईट्सवरचा मजकुराचा समावेश आहे. कुठलाही मजकूर अपलोड करण्यापूर्वी आम्ही तुमची परवानगी विचारतो. कारण संबंधित वेबसाईट कुकीज तसंच अन्य तंत्रज्ञान वापरतं. तुम्ही स्वीकारण्यापूर्वी सोशल मीडिया वेबसाईट्सची कुकीज तसंच गोपनीयतेसंदर्भातील धोरण वाचू शकता. हा मजकूर पाहण्यासाठी 'स्वीकारा आणि पुढे सुरू ठेवा'.
YouTube पोस्ट समाप्त, 2
(बीबीसी न्यूज मराठीचे सर्व अपडेट्स मिळवण्यासाठी आम्हाला YouTube, Facebook, Instagram आणि Twitter वर नक्की फॉलो करा.
बीबीसी न्यूज मराठीच्या सगळ्या बातम्या तुम्ही Jio TV app वर पाहू शकता.
'सोपी गोष्ट' आणि '3 गोष्टी' हे मराठीतले बातम्यांचे पहिले पॉडकास्ट्स तुम्ही Gaana, Spotify, JioSaavn आणि Apple Podcasts इथे ऐकू शकता.)
