અયોધ્યામાં રામમંદિર બન્યા પછી કેટલી મોંઘી થઈ પ્રૉપર્ટી, ભાવમાં કેમ આવ્યો ધરખમ ઉછાળો? -ગ્રાઉન્ડ રિપોર્ટ

ચારે તરફ રામ નામના ફરકતા ઝંડા અને રસ્તાઓ પર જય શ્રીરામના નારા, ધનુષ પકડેલા ભગવાન શ્રીરામની એલઈડી તસવીરો, મુખ્ય રસ્તાઓ પર મોટી-મોટી મૂર્તીઓ, જગમગતા ઘાટો પર વાગતી રામધુન.

અયોધ્યામાં અત્યારે ચારે તરફ રામ અને તેના નામ પર કરવામાં આવેલું નિર્માણકાર્ય નજરે પડે છે. રામમંદિર તરફ જતા દરેક રસ્તા પર કાર્ય થઈ રહ્યું છે. કેટલાય કિલોમીટર લાંબા રામપથને એક રંગમાં રંગવામાં આવ્યો છે.

રામમંદિરમાં 22 જાન્યુઆરીએ રામલલ્લાની પ્રાણપ્રતિષ્ઠા થવાની છે, જેના માટે અયોધ્યાને સજાવવામાં આવી રહ્યું છે.

આ તૈયારીમાં ઉત્તર પ્રદેશની સરકારના 26 વિભાગ દિવસ-રાત મહેનત કરી રહ્યા છે.

ભારતની સર્વોચ્ચ અદાલતે નવેમ્બર 2019માં બાબરી મસ્જિદ-રામમંદિર વિવાદના કેસમાં ચુકાદો આપ્યો અને રામમંદિર નિર્માણનો રસ્તો સાફ થઈ ગયો.

આ ચુકાદા પછી એવાં અનુમાનો હતાં કે અયોધ્યામાં પ્રૉપર્ટીના ભાવોમાં વધારો થશે પરંતુ આટલો ધરખમ વધારો થશે તે કોઈએ પણ વિચાર્યું ન હતું.

અયોધ્યામાં પ્રૉપર્ટીના ભાવોમાં કેટલો ઉછાળો આવ્યો?

ઉત્તર પ્રદેશ સરકારે નવેમ્બર 2018માં ફૈઝાબાદ જિલ્લાનું નામ બદલીને અયોધ્યા કર્યું હતું. અહીં સરકારે 2017 પછી સર્કલ રેટ એટલે કે સરકારી ભાવ વધાર્યો નથી.

આ એક સ્ટાન્ડર્ડ દર છે અને જિલ્લાનું વહીવટીતંત્ર આ દરને નક્કી કરે છે. આ દરના આધારે જ ખરીદ-વેચાણ થાય છે અને વ્યક્તિ આ દરના આધારે જ સરકારને સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી આપે છે.

જોકે, છેલ્લાં ચાર વર્ષોમાં અયોધ્યામાં મિલકતના ભાવોમાં દસ ગણાથી વધુ ઉછાળો આવ્યો છે.

અયોધ્યાના વેપારી અને પ્રૉપર્ટી ડીલર રાજીવકુમાર ગુપ્તાએ કહ્યું, "અયોધ્યામાં હવે મિલકતના ભાવનો કોઈ માપદંડ નથી. કારણ કે જ્યારે ભરતી આવે છે ત્યારે નદીની ગતિનો કોઈ માપી શકતું નથી. હાલમાં અયોધ્યાના પ્રૉપટી માર્કેટમાં તેજી છે. કોઈ પણ મિલકત ગમે તેટલા મોંઘા ભાવે વેચાઈ જાય તો આશ્ચર્ય નહીં થાય."

તેમણે ઉમેર્યું કે લખનૌ-ગોરખપુર હાઇવેથી એક રસ્તો નવા ઘાટ બાજુ જાય છે, જ્યાંથી રામમંદિર નજીક છે. અહીં પાંચ હજાર ચોરસ ફૂટની એક કૉમર્શિયલ મિલકતનો ભાવ 2019માં 4,500 રૂપિયા પ્રતિ ચોરસ ફૂટ એટલે કે બે કરોડ 25 લાખ હતો, 2020માં વધીને તે ત્રણ કરોડ થઈ ગયો અને આજે તે વ્યક્તિ તેને પાંચ કરોડમાં પણ વેચવા માટે તૈયાર નથી.

અયોધ્યામાં રિયલ ઍસ્ટેટ સલાહકાર અમિતસિંહ કહે છે કે સરકારે રામમંદિરના આસપાસના વિસ્તારને ધાર્મિક ક્ષેત્ર તરીકે જાહેર કર્યો છે. અહીં ચાર વર્ષ પહેલાં જે જગ્યાની કિંમત બે હજાર રૂપિયા પ્રતિ ચોરસ ફૂટ હતી તે અત્યારે 15 હજાર પ્રતિ ચોરસ ફૂટમાં પણ નથી મળી રહી.

જોકે, મિલકતોના ભાવ માત્ર રામમંદિરની આસપાસ જ નહીં પરંતુ અયોધ્યા અને તેની આસપાસના જિલ્લાઓમાં પણ વધી રહ્યા છે.

અમિત સિંહે કહ્યું, "મંદિરના 15-20 કિલોમીટર વિસ્તારમાં જે ખેડૂતો ખેતી કરે છે, તેઓ પહેલાં વીઘામાં વાત કરતા કે અમારી પાસે આટલા વીઘા જમીન છે. તેમને પછી બોલવાનું શરૂ કર્યું કે અમારી પાસે આટલા બિસ્વા (1361 ચોરસ ફૂટ) જમીન છે. હવે તેઓ કહે છે કે અમારી પાસે આટલા ચોરસ ફૂટ જમીન છે. ખેડૂતોએ છેલ્લાં ત્રણ-ચાર વર્ષોમાં જમીનના માપદંડ બદલી નાખ્યા છે."

તેઓ કહે છે કે દસ વર્ષ પહેલાં જે મિલકતની કિંમત 300 રૂપિયા પ્રતિ ચોરસ ફૂટ હતી તેની કિંમત અત્યારે ઓછામાં ઓછી પાંચ હજાર રૂપિયા પ્રતિ ચોરસ ફૂટ છે. મિલકતનો ભાવ દસ ગણો વધી ગયો છે.

અયોધ્યામાં થઈ રહ્યો છે બદલાવ

અયોધ્યા ડેવલપમેન્ટ ઑથોરિટીએ જુલાઈ 2022માં રાજ્યના ધાર્મિક શહેર અયોધ્યાના વિકાસ માટે એક માસ્ટર પ્લાન બનાવ્યો - 'અયોધ્યા માસ્ટર પ્લાન 2031.'

અયોધ્યા ડેવલપમેન્ટ ઑથોરિટીએ આ પ્લાનમાં લગભગ 133 ચોરસ કિલોમીટરનો વિસ્તાર સામેલ કર્યો છે અને તે પ્રમાણે જ હવે જમીનનું ખરીદ-વેચાણ થઈ શકે છે.

રિયલ એસ્ટેટ સલાહકાર અમિતસિંહે કહ્યું, "આપણે જો રિયલ એસ્ટેટની વાત કરીએ તો પહેલાં અયોધ્યા શહેર પણ બીજાં શહેરોની જેમ સંયોજિત નહોતું. લોકો કોઈ પણ જગ્યાએ નકશો પાસ કરાવીને ઘર બનાવી લેતા. જોકે, અયોધ્યા ડેવલપમેન્ટ ઑથોરિટીના માસ્ટર પ્લાનને કારણે હવે એવું નહીં થઈ શકે. હવે, ઑથોરિટીના નિયમ અનુસાર જ કામ થશે."

અયોધ્યાના માસ્ટર પ્લાનને સમજાવતા અમિતસિંહ કહે છે કે માસ્ટર પ્લાનમાં ઑથોરિટીએ જમીનને અલગ-અલગ રંગોમાં માર્ક કરી છે. રામમંદિર અને તેની આસપાસના વિસ્તારોને ધાર્મિક સ્થળના રૂપે રાખવામાં આવ્યા છે. આ ઉપરાંત આ પ્લાનમાં એ સ્પષ્ટ છે કે અયોધ્યાના ક્યો વિસ્તાર રહેણાક, વ્યાપારી અને ઔદ્યોગિક રહેશે.

તેમણે ઉમેર્યું, "જમીનની વાત કરીએ તો અયોધ્યાના એક છેડે નદી છે અને બીજી તરફ એક મોટો હિસ્સો કેંટનો છે. સરકારે આ સિવાય મંદિરની આસપાસ લગભગ 3,000 એકડ જમીનને ગ્રીન બેલ્ટ જાહેર કર્યો છે, જ્યાં મંજૂરી વગર કોઈ પણ પ્રકારનો ફેરફાર નહીં કરી શકાય."

જો કોઈ વ્યક્તિ અયોધ્યામાં જમીન ખરીદવા માગે છે તો તેમને જમીનનું ખરીદ-વેચાણ આ માસ્ટર પ્લાનના આધારે જ કરી શકશે.

અયોધ્યામાં મિલકતના ભાવ કેમ વધી રહ્યા છે?

અયોધ્યામાં રામ જન્મભૂમિ પર રામમંદિરનું નિર્માણકાર્ય શરૂ થવાની સાથે જ અનેક મોટી સરકારી યોજનાઓ આવવા લાગી.

અયોધ્યાના વેપારી અને વેપાર અધિકાર મંચના સંયોજક સુનિલ જાયસ્વાલ કહે છે કે સરકારે મંદિરનું નિર્માણ કાર્ય શરૂ થવાની સાથે જ રોડ, એરપૉર્ટ, રેલવે સ્ટેશન, હૉસ્પિટલ, પહોળા રસ્તાઓ પર તાત્કાલિક કામ કરવાનું શરૂ કર્યું હતું. ત્યાર પછી લોકોનું ધ્યાન અચાનક અયોધ્યા તરફ વળ્યું અને અહીંયા જમીનના ભાવો અણધાર્યો વધારો જોવા મળ્યો.

શહેરમાં ઝડપથી થઈ રહેલા વિકાસને કારણે પણ જમીનના ભાવો વધ્યા છે.

અયોધ્યામાં હાલમાં ઉત્તર પ્રદેશ સરકારના 26 વિભાગો લગભગ 30 હજાર કરોડના 187 પ્રોજેકટો પર કામ કરી રહ્યા છે.

અર્બન ડૅવલપમેન્ટ વિભાગના સૌથી વધારે 54, પબ્લિક વર્કસ વિભાગના 35 અને ટૂરિઝમ વિભાગના 24 પ્રોજેક્ટસ અયોધ્યામાં ચાલી રહ્યા છે.

આ ઉપરાંત અયોધ્યામાં મોટી રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓ પણ રોકાણ કરી રહી છે.

રિયલ એસ્ટેટ સલાહકાર અમિતસિંહે કહ્યું કે આવાસ વિકાસે અયોધ્યામાં લગભગ 1,900 એકર જમીન ખેડૂતોને વળતર આપીને લીધી છે. આ સિવાય મુંબઈનાં લોઢા ગ્રૂપ, તાજ ગ્રૂપ, હૈદરાબાદ ગ્રૂપ, તિરૂપતી બાલાજી ગ્રૂપ હોટલો અને ટાઉનશિપમાં રોકાણ કરી રહ્યાં છે.

મુંબઈના લોઢા ગ્રૂપે મંદિરથી સાત કિલોમીટર દૂર 25 એકડ જમીન ખરીદી છે, જ્યાં હાલ પ્લૉટિંગનું કામ ચાલી રહ્યું છે.

આ ટાઉનશિપમાં એક ચોરસ ફૂટની કિંમત 15,700 રૂપિયા છે. કંપની શરૂઆતમાં 1,270 રૂપિયા પ્રતિ ચોરસ ફૂટની ઑફર આપી રહી હતી, જેની કિંમત લગભગ એક કરોડ 80 લાખ રૂપિયા છે.

મોટા રિયલ એસ્ટેટ કારોબારીઓ જ નહીં પરંતુ ધર્માચાર્યો પણ અયોધ્યામાં પોતાની હાજરી ઇચ્છે છે. કેટલાક મઠોએ પણ અહીં જમીનો લીધી છે, જેમાનો એક દક્ષિણ ભારતનો ઉત્તરાધી મઠ છે.

ઉત્તરાધી મઠ માધવા સંપ્રદાય સાથે જોડાયેલો છે. આ મઠે થોડા સમય પહેલાં રામમંદિરથી લગભગ દોઢ કિલોમીટર દૂર લગભગ 13 હજાર ચોરસ ફૂટ જમીન ખરીદી છે, જ્યાં ડિસેમ્બર 2023માં કામ શરૂ થયું.

મઠની આ જમીન પર બાંધકામ કરનાર મુંબઈના ડેવલપર ચિંતન ઠક્કરે કહ્યું કે અહીં શ્રદ્ધાળુઓ માટે ચાર માળનું નિવાસસ્થાન બનાવવામાં આવશે, જેમાં મંદિર પણ હશે અને મુસાફરો અહીં મફતમાં રહી શકશે.

અયોધ્યામાં પ્રૉપર્ટીની કેટલી નોંધણીઓ થઈ?

અયોધ્યા તાલુકામાં છેલ્લાં 30 વર્ષોથી દસ્તાવેજ લખનાર કૃષ્ણકુમાર ગુપ્તા કહે છે કે અહીં સર્કલ રેટ 2017થી વધ્યો નથી.

તેઓ કહે છે કે રામમંદિરની આસપાસના વિસ્તારમાં મિલકતનો સર્કલ રેટ એક હજાર રૂપિયા પ્રતિ ચોરસ ફૂટથી ત્રણ હજાર રૂપિયા પ્રતિ ચોરસ ફૂટ છે.

જોકે, આ મિલકતની બજાર કિંમત સર્કલ રેટથી પાંચથી દસ ગણી વધારે છે.

અયોધ્યા જિલ્લાના સ્ટેમ્પ અને રજિસ્ટ્રેશન વિભાગ પ્રમાણે રામમંદિર કેસના ચુકાદા પહેલાં એટલે કે એક એપ્રિલ 2017 થી 31 માર્ચ 2018 સુધીમાં અયોધ્યામાં 13 હજાર 542 નોંધણી થઈ હતી. આ સંખ્યા 2021માં વધીને 22 હજાર 478 થઈ અને 2022માં 29 હજાર થઈ ગઈ.

સ્ટેમ્પ અને રજિસ્ટ્રેશન વિભાગનો આ ડેટા દર્શાવે છે કે છેલ્લાં પાંચ વર્ષમાં અયોધ્યા જિલ્લામાં મિલકતની નોંધણીમાં 50 ટકાથી વધારાનો ઉછાળો આવ્યો છે.

અયોધ્યાના જ સ્થાનિક લોકો નથી ખરીદી શકતા મિલકતો

અયોધ્યામાં કામ કરતા પ્રૉપર્ટી ડીલરોની વાત માનવામાં આવે તો શહેરમાં 100થી વધારે મોટી કંપનીઓ હાજર છે, જે મોટેભાગે હોટલ ઉદ્યોગ અને રિયલ એસ્ટેટ સાથે જોડાયેલી છે.

સ્થાનિક પ્રૉપર્ટી ડીલર રાજીવ ગુપ્તા કહે છે કે આ મોટી કંપનીઓ કોઈ પણ કિંમતે જમીન ખરીદી રહી છે અને દરરોજ નવા રેકૉર્ડ બને છે. આ કારણે તેમની પાસે પણ જમીન નથી રહી.

રાજ્ય સરકારે રામમંદિરના નિર્માણની સાથે જ અયોધ્યામાં રસ્તાઓને પહોળા કરવાનું કામ કરી રહી છે, જેના કારણે સેંકડો લોકોની મિલકતને નુકસાન થયું છે.

અયોધ્યામાં રહેતા અનુજ સાગર પણ તેમાનાં એક છે. તેઓ કહે છે કે મારી દુકાન પહેલાં ઘણી આગળ હતી પરંતુ ઓવર બ્રિજને કારણે આ દુકાનને તોડવામાં આવી અને હવે તે અત્યંત નાની થઈ ગઈ. આ દુકાનમાં કામ કરવું હવે મુશ્કેલ છે. અમે બીજી જગ્યાએ દુકાન લેવાની કોશિશ કરી પણ મળી નહીં.

તેમને કહ્યું, "બહારના લોકોએ આવીને અહીં જમીનોના ભાવ વધારી દીધા છે. જે દુકાનનો ભાવ 50 લાખ હતો તે હવે બે કરોડમાં પણ નથી મળતી. અંતે અમારે નાની દુકાનમાં જ સંતોષ કરવો પડ્યો."

વેપારી અધિકાર મંચના સંયોજક સુશીલ જાયસવાલ પણ આવી જ ચિંતા વ્યક્ત કરે છે. પોતાના મિત્રની વાત કરતા તેઓ કહે છે કે શહેરી ક્ષેત્રમાં પહેલાં જે નાની-મોટી ઇન્ડસ્ટ્રી ચાલી રહી છે, તેને હવે સ્થળાંતર કરવું પડશે. મારા મિત્રની અહીં સૌથી જૂની બિસ્કિટની ફેકટરી છે. તેમને સવા લાખ ચોરસ ફૂટની જગ્યાની જરૂર છે. તે ચાર-પાંચ મહિનાથી જમીન શોધી રહ્યા છે પરંતુ મળી નહીં.

તેઓ કહે છે કે બહારના ક્ષેત્રમાં પહેલાં એક બિસ્વાની (1361 ચોરસ ફૂટ) કિંમત એક લાખ રૂપિયા હતી. હવે તે વધીને ચારથી આઠ લાખ રૂપિયા પ્રતિ બિસ્વા છે.

અયોધ્યામાં પોતાની મિલકત વેચવાનું દુ:ખ

અયોધ્યામાં જમીનના વધતા ભાવોની વચ્ચે કેટલાક લોકો એવા છે જેમને પોતાની મિલકત વેચવાનું દુ:ખ છે.

અયોધ્યાનાં રહેવાસી કાજલ ગુપ્તાની પાસે રામમંદિરથી છ કિલોમીટર દૂર બે હજાર ચોરસ ફૂટની એક કૉમર્શિયલ મિલકત હતી. તેમણે આ મિલકતને 2021માં 65 લાખમાં વેચી નાખી.

તેઓ કહે છે કે અમે લોકોએ વિચાર્યું ન હતું કે રામમંદિરના નિર્માણ પછી મિલકતના ભાવોમાં આટલો ઉછાળો આવશે. અમે તે સમયે અમારી જમીન માર્કેટ ભાવ પર વેચી હતી પરંતુ બે વર્ષની અંદર જ એ મિલકતની કિંમત દોઢ કરોડથી વધારે થઈ ગઈ. આજે અમને એ વાતનો અફસોસ થાય છે કે અમારે થોડી વધારે રાહ જોવાની જરૂર હતી.

આ વાત અયોધ્યાની માત્ર એક જ વ્યક્તિની નથી. રિયલ એસ્ટેટ સલાહકાર અમિતસિંહે જણાવ્યું, "સર્વોચ્ચ અદાલતના ચુકાદાના છ મહિના પહેલાં અમારા એક જાણીતાએ પોતાનો પ્લૉટ વેચીને લખનૌમાં ઘર ખરીદ્યું. તે સમયે એ પ્લૉટની કિંમત 80 લાખ રૂપિયા હતી."

"આજ તે પ્લૉટની કિંમત ત્રણ કરોડ કરતા વધારે છે. તેમણે મને ફોન પર કહ્યું કે તેમને મોટી ભૂલ કરી અને હાલમાં તેઓ એ પ્લૉટને ખરીદવાની સ્થિતિમાં નથી."

સર્વોચ્ચ અદાલતના નિર્ણય પછી મિલકતના ભાવોમાં આટલો મોટો ઉછાળો આવશે તે રિયલ એસ્ટેટમાં કાર કરતા લોકોને પણ અંદાજો ન હતો.

પ્રૉપર્ટી ડીલર રાજીવ ગુપ્તાએ કહ્યું, "રામમંદિર પર સર્વોચ્ચ અદાલતના નિર્ણય આવ્યો તેના દસ દિવસ પહેલાં અમે એક નાની કૉમર્શિયલ મિલકતની ડીલ 34 લાખમાં કરાવી હતી. આ મિલકત રામમંદિરથી 150 મીટર આગળ છે. આ પ્રૉપર્ટીને હમણાં જ બે કરોડ 19 લાખમાં વેચવામાં આવી."

અયોધ્યાના સ્થાનિક વહીવટીતંત્રના મત પ્રમાણે અત્યારે દરરોજ સાત હજાર લોકો અસ્થાયી રામમંદિરના દર્શન કરવા માટે આવે છે. આ સંખ્યા આવનારા સમયમાં લાખોમાં રહેશે.

આમ, ધાર્મિકનગરી અયોધ્યામાં મિલકતનો ભાવ કેટલો વધશે તેનો અંદાજ લગાવવો મુશ્કેલ છે.

તમે બીબીસી ગુજરાતીને સોશિયલ મીડિયા પર અહીં ફૉલો કરી શકો છો

Facebook પર સમાચાર વાંચવા અહીં ક્લિક કરો.

Instagram પર બીબીસી ગુજરાતીને અહીં ફૉલો કરો.

YouTube પર બીબીસી ગુજરાતીના વીડિયો જોવા માટે અહીં ક્લિક કરો.

Twitter પર બીબીસી ગુજરાતીને ફૉલો કરવા અહીં ક્લિક કરો.