खरेदी खत कसं तयार करतात? खरेदी खतानंतर जमिनीची रजिस्ट्री कधी रद्द होऊ शकते?

खरेदी खत हा स्थावर मिळकतीच्या म्हणजेच जमिनीच्या किंवा घराच्या मालकी हक्काचा प्रथम पुरावा असतो.

खरेदी खत झाल्यानंतरच जमिनीचे मालकी हक्क एका व्यक्तीकडून दुसऱ्या व्यक्तीकडे हस्तांतरित केले जातात.

त्यामुळे कोणत्याही स्थावर मालमत्तेचा व्यवहार करताना सगळ्यात आधी तिचं खरेदी खत पाहिलं जातं.

खरेदी खतावर जमिनीचा व्यवहार किती तारखेला, कोणत्या दोन व्यक्तींमध्ये, किती क्षेत्रावर आणि किती रुपयांना झाला याची सविस्तर माहिती असते.

खरेदी खत झालं की मग ती माहिती फेरफारावर लागते आणि सातबारा उताऱ्यावर मालमत्तेच्या नवीन मालकाची नोंद होते.

पण, हे खरेदी खत करण्याची प्रक्रिया कशी असते? दुय्यम निबंधकांच्या कार्यालयात मालमत्तेच्या व्यवहाराची रजिस्ट्री पार पडल्यानंतर ती रद्द करता येऊ शकते का? जाणून घेऊया.

खरेदी खत करण्याची प्रक्रिया कशी असते?

दोन व्यक्तींमध्ये एखाद्या मालमत्तेचा एका विशिष्ट रकमेला धरुन व्यवहार झाला असेल, तर त्या जमिनीचा सरकारी भाव (government valuation) किती येतो, ते दुय्यम निबंधक कार्यालयाकडून जाणून घेणं गरजेचं असतं.

सोबतच मालमत्ता विकत घेणाऱ्या व्यक्तीनं संबंधित मालमत्तेचा चालू बाजारभावाप्रमाणे मूल्यांकन (market value) करणं गरजेचं असतं.

त्यानंतर मग या दोघांनी, सहमतीनं संबंधित मालमत्तेची रजिस्ट्री किती रुपयांची करायची ते ठरवायचं असतं.

आता हे एका उदाहरणाद्वारे समजून घेऊया. समजा, तुम्ही घर विकत घेत आहात आणि क्षेत्रफळानुसार व ते घर ज्या भागात येतं तेथील मूल्यांकनानुसार, त्या घराचं government valuation हे 20 लाख रुपये येत असेल आणि market value 30 लाख येत असेल, तर रेजिस्ट्री 20 लाख रुपयांची करायची की 30 लाखांची हे दोघांनी सहमतीनं ठरवायचं असतं.

तुम्ही जितक्या रकमेची रेजिस्ट्री करणार आहात, त्या रकमेवर मुद्रांक शुल्क (stamp duty) आणि नोंदणी फी (registration fee) आकारली जाते. या रकमेची माहिती तुम्हाला, तुम्ही मालमत्ता ज्या भागात घेत आहात तिथल्या निबंधक कार्यालयाकडून दिली जाते.

कागदपत्रं कोणती लागतात?

खरेदीखत तयार करण्यासाठी मालमत्तेचे सर्व जुने रेकॉर्ड लागतात. प्रामुख्यानं लागणारी कागदपत्रं पुढीलप्रमाणे-

खरेदी खत करताना काय काळजी घ्यायची?

खरेदी खत करण्यापूर्वी मालमत्ता खरेदी करणार्‍यानं मालमत्ता विकणाऱ्याला ठरलेल्या व्यवहाराप्रमाणे सर्व रक्कम पूर्णपणे देणं अपेक्षित असतं. सर्व रक्कम पूर्णपणे मिळाल्याशिवाय खरेदी खत करू नये.

कारण एकदा खरेदी खत झाले की ज्यानं जमीन खरेदी केली, त्याचा त्या मालमत्तेवर मालकी हक्क स्थापन होत असतो.

पण खरेदीदार जर बँकेकडून कर्ज घेऊन मालमत्ता खरेदी करणार असेल, तर अपेक्षित रकमेच्या चेकची प्रत बँकेकडून मिळाल्याशिवाय खरेदी खत करू नये.

पुढे खरेदीची प्रक्रिया पूर्ण झाल्यानंतर खरेदीचे सगळे कागदपत्रं खरेदीदाराला बँकेत जमा करावी लागतात, त्यानंतरच मग बँक मंजूर झालेल्या कर्जाची रक्कम वितरित करते.

रजिस्ट्री रद्द होऊ शकते का?

एकदा का जमिनीची रजिस्ट्री (दस्त नोंदणी) झाली की, तलाठी अशा व्यवहाराचा फेर घेतात. एखाद्या व्यक्तीच्या जमीन अधिकार अभिलेखात जे बदल होतात, त्याची नोंद फेरफारात ठेवली जाते.

फेर घेतल्यानंतर मालमत्ता खरेदी करणाऱ्याचं नाव सातबारा उताऱ्यावर लागतं.

पण, हा फेर घेण्यापूर्वी ग्रामीण भागात तलाठी या व्यवहारावर हरकत मागवण्यासंदर्भात नोटीस काढतात. ही नोटीस तलाठी कार्यालयात लावली जाते.

जमीन विक्री किंवा खरेदी करणाऱ्यानं 15 दिवसांच्या आत या नोटिशीवर आक्षेप नोंदवणं अपेक्षित असतं.

या दरम्यान कुणीही हरकत घेतली नाही, तर संबंधित अधिकारी व्यवहाराची नोंद प्रमाणित करतो.

विक्रेत्याला व्यवहाराची रक्कम वेळेत न मिळाल्यास किंवा विक्री करणाऱ्या व्यक्तीच्या नातेवाईकांनी-हिस्सेदारांनी आक्षेप घेतल्यास जमिनीची रेजिस्ट्री थांबू शकते. त्यांचा दावा प्रमाणित झाल्यास रजिस्ट्री रद्द होऊ शकते.

तहसील कार्यालायत आणि मंडळ अधिकाऱ्यांकडे ही सर्व प्रक्रिया पार पडते.

पण, जर खरेदी खतच रद्द करायचं असेल तर मात्र त्यासाठी सर्वोच्च न्यायालयात जावं लागतं.

जुने खरेदी खत ऑनलाईन कसे पाहायचे?

जुने खरेदी खत पाहण्यासाठी सगळ्यात आधी तुम्हाला igrmaharashtra.gov.in असं सर्च करायचं.

त्यानंतर महाराष्ट्र सरकारच्या नोंदणी व मुद्रांक विभागाची वेबसाईट तुमच्यासमोर ओपन होईल. या वेबसाईटवर खाली स्क्रोल केलं की ऑनलाईन सर्व्हिसेस नावाचा एक रकाना तुम्हाला दिसेल.

इथे पहिला पर्याय असलेल्या ई-सर्चवर क्लिक करायचं आहे. तेथील विनाशुल्क सेवा रकान्यातील फ्री सर्च 1.9 वर क्लिक करायचं आहे. (2.0 नवीन व्हर्जन आहे, जे अंडर मेंटेनन्स आहे.)

त्यानंतर सर्च फ्लो नावाचं पेज ओपन होईल. त्यावर सर्च कसं करायचं याच्या सूचना दिलेल्या आहेत. त्याला क्लोज केलं की एक नवीन पेज ओपन होईल.

इथं तुम्ही मिळकत निहाय आणि दस्त निहाय जमिनीचा रेकॉर्ड सर्च करू शकता. मुंबई, उर्वरित महाराष्ट्र आणि उर्वरित महाराष्ट्रातील शहरी भाग अशा 3 प्रकारांमध्ये तो सर्च करता येतो.

सुरुवातीला आपण मिळकत निहाय जमिनीचा रेकॉर्ड सर्च कसा करायचा ते पाहूया.

आता आपल्याला एखाद्या गावातील रेकॉर्ड पाहायचा असल्यानं इथं उर्वरित महाराष्ट्र निवडायचं आहे.

इथं सुरुवातीला वर्षं निवडायचं आहे. तुम्ही पाहू शकता की, इथं 1985 पासूनच्या खरेती खतांचा, दस्तांचा रेकॉर्ड उपलब्ध आहे.

त्यानंतर जिल्हा, तहसील कार्यालय आणि गाव निवडायचं आहे. मग मिळकत क्रमांक टाकायचा आहे. इथं कंसात लाल अक्षरात स्पष्ट लिहिलंय की, सर्व्हे नंबर / मिळकत नंबर / गट नंबर / प्लॉट नंबर टाकू शकता.

पुढच्या रकान्यात कॅप्चा टाकायचा आहे. म्हणजे पुढच्या रकान्यात दिसणारे अंक, अक्षरं जशीच्या तशी टाकायची आहेत.

पण, तुम्हाला मिळकत क्रमांक माहिती नसेल तर Do you want to take Name Based Search:(Optional) या रकान्यासमोरील YES या पर्यायावर क्लिक करून सर्च करू शकता. म्हणजे नाव टाकून सर्च करू शकता.

मिळकत क्रमांक टाकला की, शोधा किंवा सर्च यावर क्लिक करायचं आहे.

त्यानंतर खालच्या बाजूला तुम्हाला जुन्या दस्तांची माहिती दिसेल. यात दस्तांचा क्रमांक, दस्ताचा प्रकार (खरेदी खत), कोणत्या तारखेला आणि कोणत्या कार्यालयात नोंदणी झालीय, जमीन देणाऱ्याचं आणि घेणाऱ्याचं नाव, किती क्षेत्रासाठी खरेदी झालीय याच वर्णन दिलेलं दिसेल.

याच लाईनमधील शेवटच्या इंडेक्स-2 या पर्यायावर क्लिक करून तुम्ही हे खरेदी खत डाऊनलोड करू शकता.

(बीबीसीसाठी कलेक्टिव्ह न्यूजरूमचं प्रकाशन)