अयोध्येत राम मंदिरानंतर मालमत्तांचे दर कसे वाढत गेले, आता काय स्थिती आहे - ग्राऊंड रिपोर्ट

सगळीकडं रामनामाचे झेंडे फडकत आहेत. रस्त्यांवरून 'जय श्रीराम'चा जयघोष, हाती धनुष्य असलेल्या प्रभू श्री रामांचे एलईडी फोटो, मुख्य मार्गावर लावलेल्या मोठ्या मूर्ती, रोषणाईचा झगमगाट असलेल्या घाटांवर सुरू असलेली रामधून आणि रस्त्यांवर टाकलं जाणारं डांबर.

सध्या अयोध्येत सगळीकडं अशाच प्रकारची कामं होताना दिसत आहेत. राम मंदिराकडं जाणाऱ्या प्रत्येक रस्त्यावर कामं होत आहेत. अनेक किलोमीटर लांबीचे रस्ते एकाच रंगात रंगून गेले आहेत.

22 जानेवारीला राम मंदिरात रामललांची प्राणप्रतिष्ठा होणार आहे. त्यासाठी अयोध्येला सजवण्यात येत आहे.

उत्तर प्रदेश सरकारचे 26 विभाग दिवस-रात्र त्याचीच तयारी करत आहेत.

नोव्हेंबर 2019 मध्ये सुप्रीम कोर्टाच्या निर्णयानं बाबरी मशीद-राम मंदिर वाद संपला आणि राम मंदिराचा मार्ग मोकळा झाला.

या निर्णयानंतर अयोध्येमध्ये मालमत्तांच्या दरात वाढ होईल, असा अंदाज तर होता, पण अशाप्रकारे प्रचंड प्रमाणात हे दर वाढतील असं कोणालाही वाटलं नव्हतं.

मालमत्तांच्या दरात किती वाढ?

नोव्हेंबर 2018 मध्ये उत्तर प्रदेश सरकारनं फैजाबाद जिल्ह्याचं नाव बदलून अयोध्या ठेवलं होतं. या ठिकाणी सरकारनं 2017 नंतर सर्कल रेट म्हणजे सरकारी दरांमध्ये वाढ केलेली नाही.

जिल्हा प्रशासनानं निश्चित केलेला हा एक ठराविक दर असतो. त्याच दराच्या आधारे खरेदी आणि विक्री होत असते. तसंच याच रेटनुसार व्यक्तीला सरकारकडं स्टॅम्प ड्युटी भरावी लागत असते.

पण गेल्या चार वर्षांमध्ये अयोध्येत मालमत्तांच्या दरांमध्ये दहा पटीपेक्षा अधिक वाढ झाली आहे.

अयोध्येतील व्यावसायिक आण प्रॉपर्टी डीलर राजीव कुमार गुप्ता सांगतात की, "अयोध्येत आता मालमत्तांच्या दरांची काहीही सीमा राहिलेली नाही. कारण भरती-ओहोटी येते तेव्हा नदीच्या वेगाचा अंदाज कोणीही लावू शकत नाही. सध्या या क्षेत्रात अशीच भरती-ओहोटी सुरू आहे. कोणतीही मालमत्ता किती दरानं विकली जाईल, यावर काहीही आश्चर्य आता वाटत नाही."

"लखनऊ-गोरखपूर हायवेवरून एक रस्ता नव्या घाटाकडं जातो. तिथून राममंदिर जवळ आहे. या ठिकाणी 5 हजार चौरस फुटांच्या एका व्यावसायिक मालमत्तेचा दर 2019 मध्ये 4500 रुपये प्रति चौरस फूट म्हणजे 2 कोटी 25 लाख असल्याचा अंदाज लावला जात होता. 2020 मध्ये हा वाढून 3 कोटी झाला असून आज ती व्यक्ती 5 कोटींमध्येही त्याची विक्री करायला तयार नाही," असं ते म्हणाले.

अयोध्येतील रियल इस्टेट कन्सल्टंट अमित सिंह सांगतात की, "राम मंदिराच्या आसपासच्या परिसराला प्राधिकरणानं धार्मिक परिसर जाहीर केलं आहे. या ठिकाणी 4 वर्षांपूर्वी जी जागा 2 हजार रुपये चौरस फूट दरानं मिळत होती ती आता 15 हजार दरानंही मिळत नाही."

पण फक्त मंदिर परिसरातच नव्हे तर संपूर्ण अयोध्या आणि त्याच्या आस-पासच्या जिल्ह्यांतही संपत्तीचे दर वेगानं वाढले आहेत.

"मंदिराच्या 15-20 किलोमीटरच्या परिघात जे शेतकरी शेती करतात आधी ते बिघ्यामध्ये (एक बिघा म्हणजे अंदाजे 27 हजार चौरस फूट) बोलायचे. म्हणजे आमच्याकडं इतके बिघा जमीन आहे असं. नंतर त्यांनी आमच्याकडं इतके बिस्वा (1361 चौरस फूट) शेती आहे असं म्हणणं सुरू केलं. आता ते आमच्याकडे इतकी चौरसफूट जमीन आहे म्हणतात. गेल्या तीन-चार वर्षांमध्ये सगळे मापदंडच बदलले आहेत," असं अमित सिंह म्हणाले.

"दहा वर्षांमध्ये जी मालमत्ता 300 रुपये चौरस फूट होती, आज त्याच जागेचे दर किमान 5 हजार रुपये चौरस फूट आहेत. दहापटीपेक्षाही जास्त दर वाढले आहेत."

आता अयोध्या बदलली आहे!

या भागातील धार्मिक परिसर म्हणजे अयोध्येच्या विकासासाठी अयोध्या विकास प्राधिकरणानं जुलै 2022 मध्ये एक मास्टर प्लॅन तयार केला होता. 'अयोध्या महायोजना 2031' असं त्या मास्टर प्लॅनचं नाव.

या मास्टर प्लॅनमध्ये अयोध्या विकास प्राधिकरणानं सध्याच्या जिल्ह्यातील 133 चौरस किलोमीटर भूमीचा समावेश केला. त्यानुसारच आता जमिनीची खरेदी-विक्री केली जाऊ शकते.

रियल इस्टेट कन्सल्टंट अमित सिंह यांच्या मते, "रियल इस्टेटबद्दल बोलायचं झालं तर अयोध्याही आधी इतर काही शहरांप्रमाणे असंघटित होती. लोक कुठंही परवानगी न घेता घर बांधायचे. पण आता अयोध्या विकास प्राधिकरणाच्या मास्टर प्लॅननंतर असं करता येणार नाही. आता सर्वकाही त्यांच्या हिशेबानं करावं लागेल."

"मास्टर प्लॅनमध्ये प्राधिकरणानं वेगवेगळ्या रंगांनी जमीन चिन्हांकित केली आहे. राम मंदिर आणि त्याच्या आसपासच्या परिसराला धार्मिक स्थळ म्हणून ठेवण्यात आलं आहे. त्याशिवाय कोणता भाग रहिवासी असेल किंवा कोणता व्यावसायिक आणि औद्योगिक असेल हेही स्पष्ट करण्यात आलं आहे," असंही अमित सिंह अयोध्येचा मास्टर प्लॅन समजावताना म्हणाले.

"जमिनीच्या दृष्टिकोनातून विचार करता अयोध्येच्या एका बाजूला नदी आहे, तर दुसरीकडं छावणीचा मोठा भाग आहे. त्याशिवाय सरकारनं मंदिराजवळ सुमारे तीन हजार एकर जमिनीला ग्रीन बेल्ट जाहीर केलं आहे. त्याठिकाणी परवानगीशिवाय काहीही बदल करता येणार नाही," असंही ते म्हणाले.

अयोध्येत एखाद्याला जमीन खरेदी करायची असेल तर त्याला, याच मास्टर प्लाननुसार खरेदी विक्री करावी लागेल.

का वाढत आहेत मालमत्तांचे दर?

अयोध्येत राम जन्मभूमीवर राम मंदिराची निर्मिती सुरू झाली तेव्हाच अयोध्येत मोठ्या-मोठ्या सरकारी योजनांद्वारे कामांना सुरुवात झाली.

शहरातील व्यावसायिक आणि व्यापार अधिकार मंचचे संयोजक सुशील जायस्वाल यांच्या मते, "मंदिराचं काम सुरू होताच सरकारनं रोड, एअरपोर्ट, रेल्वे स्टेशन, रुग्णालय, रुंद रस्त्यांपासून ते ड्रेनेज लाइनचं कामही वेगानं सुरू केलं."

"त्यानंतर लोकांचं लक्ष अचानक अयोध्येकडं गेलं आणि याठिकाणी जमिनींच्या दरात अचानकपणे वाढ झाल्याचं पाहायला मिळालं."

शहरात वेगानं होणाऱ्या विकासकामांनी जमिनींचे दर वाढवण्यात मोलाची भूमिका बजावली.

यावेळी अयोध्येत उत्तर प्रदेश सरकारचे 26 विभाग सुमारे 30 हजार कोटींच्या 187 प्रकल्पांची कामं पूर्ण करण्यात व्यस्त आहेत.

शहर विकास विभाग सध्या सर्वाधिक 54, नागरविकास विभाग 35 आणि पर्यटन विभागाचे 24 प्रकल्प अयोध्येत सुरू आहेत.

त्याशिवाय अयोध्येत मोठमोठ्या रियल इस्टेट कंपन्याही गुंतवणूक करत आहेत.

रियल इस्टेट कन्सल्टंट अमित यांच्या मते, "रहिवासी प्रकल्पांसाठी अयोध्येत शेतकऱ्यांकडून सुमारे 1900 एकर जमीन घेण्यात आली आहे. त्याशिवाय मुंबईतील लोढा ग्रुप, ताज ग्रुप, हैदराबाद ग्रुप, तिरुपती बालाजी ग्रुप हे हॉटेल आणि टाऊनशिपमध्ये गुंतवणूक करत आहेत."

मंदिरापासून अंदाजे सात किलोमीटर अंतरावर मुंबईच्या लोढा ग्रुपनं 25 एकर जमीन खरेदी केली आहे. त्याठिकाणी ते प्लॉटिंग करत आहेत.

या टाऊनशिपमध्ये एका चौरसफुटाचा दर 15700 रुपये आहे. कंपनीनं 1270 चौरस फूट आकारातील प्लॉटपासून सुरुवात केली असून त्याची किंमत अंदाजे 1 कोटी 80 लाख रुपये आहे.

फक्त मोठ-मोठे रियल इस्टेट व्यावसायिकच नव्हे तर धर्माचार्यांनाही अयोध्येत त्यांचं अस्तित्व हवं आहे. गेल्या काही काळापासून अनेक मठांनी याठिकाणी जागा घेतली आहे. त्यापैकीच एक आहे दक्षिण भारताताली उत्तराधी मठ.

उत्तराधी मठ माधवा संप्रदायाशी संलग्न आहे. राम मंदिरापासून अंदाजे दीड किलोमीटर अंतरावली उत्तराधी मठानं काही काळापूर्वी सुमारे 13 हजार चौरस फूट जमीन खरेदी केली आहे. त्याठिकाणी 2023 मध्ये काम सुरू झालं आहे.

मठासाठी या जमिनीवर बांधकाम करणारे मुंबईतील विकासक चिंतन ठक्कर यांच्या मते, याठिकाणी भाविकांसाठी चार मजली भक्तनिवास तयार केलं जात आहे. त्यात मंदिरही असेल आणि पर्यटकांना मोफत राहता येईल.

अयोध्येत किती मालमत्तांची नोंदणी?

अयोध्या तहसीलमध्ये 30 वर्षांपासून दस्तऐवज लेखक म्हणून काम करणारे कृष्ण कुमार गुप्ता म्हणाले की, 2017 पासून सर्कल रेट वाढलेले नाहीत.

त्यांच्या मते, राम मंदिराच्या आसपासच्या परिसरात संपत्तीचा सर्कल रेट 1000 रुपये चौरस फुटापासून 3000 रुपये प्रति चौरस फुटांपर्यंत आहे.

पण या मालमत्तांचे प्रत्यक्ष बाजारातील दर पाच ते दहा पटीनं अधिक आहेत.

अयोध्या जिल्ह्याच्या मुद्रांक आणि नोंदणी विभागाच्या माहितीनुसार राम मंदिरावर निर्णय येण्यापूर्वी म्हणजे 1 एप्रिल 2017 ते 31 मार्च 2018 दरम्यान जिल्ह्यात 13 हजार 542 मालमत्तांची नोंदणी झाली. हा आकडा 2021 मध्ये वाढला आणि 22 हजार 478, तर 2022 मध्ये 29 हजार एवढा झाला.

मुद्रांक आणि नोंदणी विभागाच्या या माहितीनुसार गेल्या पाच वर्षांमध्ये अयोध्या जिल्ह्याच्या मालमत्तांच्या नोंदणीत 50 टक्क्यांपेक्षा जास्त वाढ झाली आहे.

स्थानिकांसाठी मालमत्ता विकत घेणे अशक्य

अयोध्येत काम करणाऱ्या मालमत्ता व्यावसायिकांच्या मते, शहरात 100 पेक्षा जास्त मोठ्या कंपन्यांनी बस्तान मांडलं आहे. त्या कंपन्या विशेषतः हॉटेल आणि रियल इस्टेट उद्योगाशी संबंधित आहेत.

स्थानिय प्रॉपर्टी डीलर राजीव गुप्ता यांच्या मते, या कंपन्या कोणत्याही भावामध्ये मालमत्ता खरेदी करत आहेत, त्यामुळं रोज नवे विक्रम रचले जात आहेत. परिणामी आता जमीनही शिल्लक राहिलेली नाही.

सरकारनं नुकतंच राम मंदिरासाठी रस्त्याच्या चौपदीकरणाचं काम केलं आहे. त्यामुळं शेकडो लोकांच्या मालमत्तांचं नुकसान झालं आहे.

अयोध्येत राहणारे अनुज सागरही त्यांच्यापैकी एक आहेत. "माझं दुकान आधी खूप पुढं होतं. पण उड्डाण पुलामुळं सरकारनं दुकान तोडलं आणि त्यामुळं ते आता फार छोटं झालं आहं. त्यात काम करणं कठिण होतं. आम्ही दुसऱ्या ठिकाणी दुकान घेण्याचा प्रयत्न केला पण ते मिळालं नाही," असंही ते म्हणाले.

त्यांच्या मते, "बाहेरच्या लोकांनी येऊन याठिकाणी दर वाढवले आहेत. ज्या दुकानाचे दर 50 लाख रुपये होते आता तिथं दोन कोटी रुपयांमध्येही दुकान मिळत नाही. शेवटी आम्हाला आमच्या लहान दुकानातच समाधान मानावं लागलं."

व्यापार अधिकार मंचचे संयोजक सुशील जायस्वाल यांनीही अशाच अडचणींचा उल्लेख केला. त्यांनी त्यांच्या मित्राचं उदाहरण देत सांगितलं की, "शहरी भागात आधीपासून जे लहान मोठे उद्योग होते त्यांना आता स्थलांतरीत करावं लागत आहे. माझ्या एका मित्राचा याठिकाणी सर्वात जुना बिस्किटांचा कारखाना आहे. त्याला सव्वा लाख चौरस फूट जमीन हवी आहे. तो पाच महिन्यांपासून शोधात आहे, पण त्याला मिळत नाही."

"बाहेरच्या भागात आधी एक बिस्वा (1361 चौरस फूट) चा दर एक लाख रुपये होता. आता तो वाढून 4 ते 8 लाख रुपये बिस्वा झाला आहे," असंही ते म्हणाले.

मालमत्ता विकल्याचे दुःख

अयोध्येत जमिनींचे वाढते दर पाहता काही लोकांना त्यांच्या मालमत्ता विकल्याचा पश्चात्तापही आहे.

अयोध्येच्या राहणाऱ्या काजल गुप्ता यांच्याकडं राम मंदिरापासून सहा किलोमीटर अंतरावर 2 हजार चौरस फुटाची एक व्यावसायिक मालमत्ता होती. ती त्यांनी 2021 मध्ये 65 लाखांत विकली होती.

"राम मंदिर तयार झाल्यानंतर मालमत्तांचे दर एवढे वाढतील असा विचार आम्ही केला नव्हता. आम्ही त्यावेळी बाजारातील दरानुसार जमीन विकली होती. पण 2 वर्षांतच त्याचे दर दीड कोटींच्या वर गेले आहेत. आम्ही थोडी वाट पाहायला हवी होती, याचा आम्हाला आज पश्चात्ताप होत आहे," असं त्या म्हणाल्या.

पण ही काही अयोध्येतील एका व्यक्तीची कहाणी नाही. रियल इस्टेट कन्सल्टंट अमित सिंह यांनी सांगितलं की, "सुप्रीम कोर्टाचा निर्णय येण्याच्या सहा महिन्यांपूर्वी आमच्या ओळखीतील एका व्यक्तीनं प्लॉटची विक्री करून लखनऊमध्ये घर खरेदी केलं होतं. त्यावेळी त्याला या प्लॉटचे 80 लाख रुपये मिळाले होते.

आज त्याची किंमत तीन कोटींपेक्षा जास्त आहे. त्यांनी मला फोन करून मोठी चूक झाली आहे असं म्हटलं. आजच्या स्थितीत ते ती मालमत्ता परत विकतही घेऊ शकत नाहीत."

निर्णय आल्यानंतर मालमत्तांच्या दरामध्ये एवढी वाढ होईल, याचा अंदाज या क्षेत्रात काम करणाऱ्यांनाही आला नव्हता.

प्रॉपर्टी डीलर राजीव गुप्ता म्हणाले की, "राम मंदिरावर निर्णय येण्याच्या दहा दिवसांपूर्वी आम्ही एका लहानशा व्यावसायिक मालमत्तेची डील 34 लाखांत करून दिली होती. तीच मालमत्ता नुकतीच 2 कोटी 19 लाखांत पुन्हा विक्री केली आहे."

स्थानिक प्रशासनाच्या माहितीनुसार सध्या अयोध्येत रोज सुमारे 7 हजार लोक राम मंदिरात दर्शनासाठी येतात. आगामी काळात हा आकडा अनेक लाखांवर जाऊ शकतो.

अशा परिस्थितीत या धार्मिक शहरात संपत्तीचे दर कुठपर्यंत जातील याचा अंदाजही लावणं कठिण आहे.

हेही वाचलंत का?

(बीबीसी न्यूज मराठीचे सर्व अपडेट्स मिळवण्यासाठी आम्हाला YouTube, Facebook, Instagram आणि Twitter वर नक्की फॉलो करा.

गोष्ट दुनियेची', 'सोपी गोष्ट' आणि '3 गोष्टी' हे मराठीतले बातम्यांचे पहिले पॉडकास्ट्स तुम्ही Gaana, Spotify आणि Apple Podcasts इथे ऐकू शकता.)