வீட்டுக்கடன்: முழு தவணைக் காலம் அல்லது முன்கூட்டியே முடிப்பது இரண்டில் எது சிறந்தது?

இன்றிருக்கும் பொருளாதாரச் சூழலில் நீண்டகால வீட்டுக் கடன் வாங்கிய பெரும்பாலானோரின் மனத்தில் எழும் கேள்வி: கடனை விரைவாகக் கட்டி முடிப்பது நல்லதா, அல்லது தவணைக் காலம் முழுவதும் கட்டி முடிப்பது சிறந்ததா?

தவணைக்காலம் முழுவதும் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தினால், அதை வைத்து அதிகபட்சம் ரூ.2 லட்சம் வரை வருமான வரி விலக்கு பெறலாம். அதனால் நீண்டகாலப் பலன் கிடைக்கும் என்பதே வழமையான சிந்தனையாக இருந்து வந்தது.

ஆனால், கோவிட் பெருந்தொற்றுக் காலத்திற்குப் பிறகு இந்தச் சிந்தனையில் மாற்றம் வந்திருக்கிறது. வேலை நிச்சயமின்மை, வருமான நிச்சயமின்மை ஆகியவற்றால், நீண்ட காலக் கடன் பெறுவதும், அதைத் தவணைக் காலம் முழுவதும் திருப்பிச் செலுத்துவதும் சில அபாயங்களுக்கு இட்டுச் செல்லக்கூடும், அதனால் நீண்டகால வீட்டுக் கடன் பெற்றாலும், தவணைக் காலம் முடியும் முன்பே அதைத் திருப்பிச் செலுத்திவிடுவது நல்லது என்ற எண்ணம் தோன்றியிருக்கிறது.

கடன் தவணைகளில் கொஞ்சம் கூடுதலாகவோ, அல்லது கையில் ஒரு கணிசமான தொகை சேரும்போது அதை வைத்தோ தவணைக் காலம் முடியும் முன்பே கடனைத் திருப்பிச் செலுத்திவிடுவது நல்லது என்பது மற்றொரு வாதம்.

இதுகுறித்து அறிந்துகொள்ள பிபிசி தமிழ் பொருளாதார நிபுணர்கள், ஆலோசகர்களிடம் பேசியது.

பிபிசி தமிழ் வாட்ஸ்ஆப் சேனலில் இணைய இங்கே கிளிக் செய்யவும்.

வீட்டுக் கடனை தவணைக் காலத்துக்கு முன்பே திருப்பிச் செலுத்துவதால் என்ன பயன்?

இதுகுறித்து பிபிசி தமிழிடம் பேசிய பொருளாதார நிபுணரும், பட்டய நிதி மேலாளருமான (Chartered Wealth Manager) கௌரி ராமச்சந்திரன், வீட்டுக் கடனை முன்கூட்டியே திருப்பிச் செலுத்துவதில் (foreclosure) பின்வரும் நன்மைகள் இருப்பதாகச் சொல்கிறார்.

1) மிகப்பெரிய வட்டித் தொகையைச் சேமிக்கலாம்

2) கடனிலிருந்து சுதந்திரம் அடையலாம்

3) முதலீடுகளுக்கான நிதி கையிருப்பு

4) நிதிசார்ந்த மன அமைதி

வீட்டுக்கடனை விரைவாகத் திருப்பிச் செலுத்துவது எப்படி?

வீட்டுக்கடனை தவணைக் காலம் முடியும் முன்பே திருப்பிச் செலுத்துவதற்கு கீழ்கண்ட விளக்கத்தை அளிக்கிறார் கௌரி ராமச்சந்திரன்.

உதராணமாக நீங்கள் ரூ.50 லட்சம் வீட்டுக்கடன் வாங்கியிருக்கிறீர்கள்.

இதற்கு வட்டி விகிதம் 8.5%.

இதற்கு 25 ஆண்டுகளுக்கான மாத தவணைத்தொகை என்று எடுத்துக்கொண்டால், மாதத்துக்கு ரூ.40,000 வருகிறது.

இதை மூன்று வழிகளில் விரைவாகத் திருப்பிச் செலுத்தலாம், என்கிறார் கௌரி.

1) ஒவ்வோர் ஆண்டும் தவணைத் தொகையை 10% அதிகரித்தல், அதாவது முதல் ஆண்டில் மாதந்தோறும் ரூ.40,000, இரண்டாவது ஆண்டு அதிலிருந்து 10% அதிகரித்து ரூ.44,000, மூன்றாவது ஆண்டில் மாதந்தோறும் ரூ.48,400 – என அதிகரிக்க வேண்டும்.

இம்முறையில் முழுக் கடனையும் 25 ஆண்டுகளுக்குப் பதிலாக 10 ஆண்டுகள் 2 மாதங்களில் கட்டி முடித்துவிடலாம்.

2) இதுவே ஆண்டுதோறும் 10% அதிகரிக்க முடியாதவர்கள் 5% அதிகரித்தால், 25 வருடங்களுக்குப் பதிலாக 13 ஆண்டுகள் 3 மாதங்களில் கட்டி முடித்துவிடலாம்.

3) இதுவும் முடியாதவர்கள், ஒவ்வோர் ஆண்டும் ஒரு தவணைத்தொகை அதிகம் கட்டினால் – அதாவது வருடம் 12 தவணைகளுக்குப் பதில் 13 தவணைகள் கட்டுவது – முழுக் கடனையும் 25 வருடங்களுக்குப் பதிலாக 19 ஆண்டுகள் 3 மாதங்களில் கட்டி முடித்துவிடலாம்.

‘எப்போதும் Foreclosure தேர்வைக் கையில் வைத்திருங்கள்’

இதுகுறித்து மேலும் பேசிய பொருளாதார நிபுணர் கௌரி, இந்திய ரிசர்வ் வங்கி 2012-ஆம் ஆண்டு வழங்கிய ஆணையின்படி, கடனைத் தவணைக் காலத்திற்கு முன்பே திருப்பிச் செலுத்தினால், அபராதம் விதிக்கக்கூடாது, என்கிறார்.

“நிலையான வட்டி விகிதத்தில் கடன் வாங்கியிருந்தால், அதைக் குறுகிய காலத்தில் கட்டி முடிப்பதற்கு அபராதம் உண்டு. அதுவே மாறும் வட்டி விகிதத்தில் கடன் வாங்கியிருந்தால், அதைக் குறுகிய காலத்தில் கட்டி முடிப்பதற்கு அபராதம் இல்லை. எனவே, வீட்டுக்கடன் வாங்கினால், அதை மாறும் வட்டி விகிதத்தில் வாங்கி, குறுகிய காலத்தில் கட்டி முடிப்பதற்கான தேர்வை வைத்திருப்பதே சிறந்தது,” என்கிறார் கௌரி.

விரைவாகத் திருப்பிச் செலுத்தி முடிப்பது நல்லதா?

இதுகுறித்து பிபிசி தமிழிடம் பேசிய பொருளாதார நிபுணர் சிற்பி, ‘வீட்டுக் கடனை எவ்வளவு சீக்கிரம் திருப்பிச் செலுத்தி முடிக்க முடியுமோ அவ்வளவு சீக்கிரம் செய்வது நல்லது’ என்கிறார்.

நீண்டகால வீட்டுக்கடன் பெற்று – உதாரணமாக 20 ஆண்டுகளில் கட்டி முடிக்கும் வகையில் ரூ.20 லட்சம் பெற்று – அதைக் கட்டுவதால் கிடைக்கும் வருமான வரிச்சலுகையை வரவாகப் பார்ப்பது பழைய சிந்தனை என்கிறார் சிற்பி.

“இந்தச் சிந்தனை 2020ஆம் ஆண்டு வரைகூடச் சரியாக இருந்திருக்கலாம். ஆனால் அப்போது வேலையும் வருமானமும் நிலையாக இருந்தன. ஆனால் இப்போது அப்படியில்லை,” என்கிறார்.

“தற்போதிருக்கும் சூழலில் அதிகபட்சமாக 5 ஆண்டுகளில் இருந்து 7 ஆண்டுகள் வரை மட்டுமே கடன் பெறுவது சிறந்தது,” என்கிறார் சிற்பி.

நீண்டகால வீட்டுக் கடன் பெற்றிருந்தாலும், அதை மாதத் தவணையைக் கூடுதலாகச் செலுத்தியோ, அல்லது கையில் கணிசமான தொகை சேரும்போது முழுதாகக் கட்டியோ விரைவில் முடிப்பது சிறந்தது, என்கிறார் அவர்.

‘நீண்டகாலத் தவணையில் இழப்புகள் அதிகம்’

இதை விளக்கிய சிற்பி, ஓர் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பிலோ, கேட்டட் கம்யூனிட்டியிலோ வீடு வாங்கினால், அதன் மதிப்பு அதிகரிக்கும் விகிதம் சொற்பம் என்கிறார்.

“மேலும், அதில் இருக்கும் பராமரிப்புச் செலவுகள், சட்ட வழிமுறைகள், நேரம் என மறைமுகச் செலவுகள் மிக அதிகம். நீண்டகால அளவில் பார்த்தால், அதற்கான பலனும் பெரிதாக இருக்காது. அதனால், இன்று 35-40 வயதில் இருப்பவர்கள் நீண்டகால வீட்டுக் கடன் பெறுவது சிறந்தது அல்ல,” என்கிறார் சிற்பி.

மிகவும் அவசியமென்றால் மட்டும் வீட்டுக்கடன் பெறலாம், அதையும் 5 முதல் 7 ஆண்டுகளுக்குள் திருப்பிச் செலுத்தி முடித்துவிடுவது சிறந்தது என்கிறார் அவர்.

முழு தவணைக் காலத்துக்கு உள்ளாகவே வீட்டுக் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தினால், சில வங்கிகள் 0.5% முதல் 1% வரை அபராதம் விதிக்கின்றன. அதைப் பற்றிக் கவலைப்படாமல் திருப்பிச் செலுத்துவிடுவது நல்லது, ஏனெனில், நீண்டகாலக் கடனில் இருக்கும் ஆபத்துகளுடன் ஒப்பிட்டுப் பார்க்கும்போது இது சிறந்தது, என்கிறார் சிற்பி.

‘மாறும் வட்டி விகிதம்’

அதேபோல், தற்பொது பெரும்பாலும் அனைத்து வங்கிகளும், ‘மாறும் வட்டி விகிதத்தில்’ தான் கடன் தருகின்றன.

அதாவது, மத்திய ரிசர்வ் வங்கி நிர்ணயிக்கும் அடிப்படை விகிததைப் பொறுத்து (base rate) கடன் வட்டி விகிதம் ஒவ்வொரு நான்கு மாதங்களுக்கும் மாறும்.

நாம் கடன் வாங்கும்போது, மாறும் வட்டி விகிதத்திற்கு ஒப்புக்கொண்டுதான் கையெழுத்திடுகிறோம். இது நமது தவணைக் காலம் முழுவதும் அதிகரிக்கவும் செய்யலாம், என்கிறார் சிற்பி.

உதாரணமாக, தற்போது வங்கிகளில் வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி விகிதம் 8.5% என்று பாரத ஸ்டேட் வங்கி சொல்கிறது. இந்த விகிதத்தில் கடன் வாங்கினால், மாறும் வட்டி விகிதத்தின்படி, 20 ஆண்டுகளுக்குள் அது அதிகரிக்கவும் செய்யலாம். அப்போது நமக்குக் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தும் திறன் இருக்குமா என்பது ஒரு சிக்கல், என்கிறார் சிற்பி.

“இதனால்தான் மிகவும் அவசியமென்றால் மட்டும் வீட்டுக் கடனைப் பெறவேண்டும். இல்லையெனில், நிலம், தங்கம் ஆகியவற்றில் முதலீடு செய்தால், அவற்றில் அதிகப் பலன் கிடைக்கும்,” என்கிறார் சிற்பி.

'அவரவர் பொருளாதார நிலை, மனநிலையைப் பொறுத்தே அனைத்தும்'

ஆனால் இந்தக் கேள்விக்கு ஒரேயொரு சரியான பதில் இல்லை என்கிறார் பொருளாதார ஆலோசகர் சோம வள்ளியப்பன்.

இதெல்லாம் தனிப்பட்ட நபர்களின் பொருளாதார நிலை மற்றும் அவரது மனப்பான்மையைப் பொறுத்தது என்கிறார் அவர்.

அவரது கூற்றுப்படி, முதலில் வீட்டுக்கடன் வாங்கலாமா வேண்டாமா என்பதைத் தீர்மானிக்க இந்த நான்கு விஷயங்களை மனத்தில் கொள்ள வேண்டும்:

1) நடப்பு வட்டி விகிதம்

2) கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தும் திறன்

3) பணத் தேவைகள்

4) எதிர்கால வட்டி விகிதம் மற்றும் எதிர்காலப் பொருளீட்டும் திறன்

“உதாராணத்துக்கு ரூ.30 லட்சத்துக்கான வீட்டுக் கடனைப் பெற்று 20 ஆண்டுகளுக்குக் கட்ட வேண்டுமென்று வைத்துக்கொள்ளுங்கள். நீங்கள் நிலையான வட்டி விகிதத்தில் (fixed interest rate) கடன் பெற்றிருந்தால், அதை நீட்டிக்காமல் விரைவாகக் கட்டி முடிப்பது நல்லது,” என்கிறார்

“ஆனால், அதுவே மாறும் வட்டி விகிதத்தில் (floating interest rate) கடன் பெற்றிருந்தால், பழைய வருமான வரிக் கொள்கையில் இருந்தால், அதன்மூலம் கிடைக்கும் பலன்களை மற்ற வழிகளில் முதலீடு செய்ய ஏதுவாக கடனின் முழு தவணைக் காலத்தையும் கட்டி முடிப்பது நல்லது,” என்கிறார்.

அதேபோல் வீட்டுக் கடனைத் தவணைக் காலத்திற்கு முன்பே கட்டி முடிப்பதா அல்லது தவணைக் காலம் முழுவதும் நீட்டித்து கட்டி முடிப்பதா என்பது அவரவர் உளவியலையும் பொறுத்தது என்கிறார் சோம வள்ளியப்பன்.

“ஒன்று, நம்மிடம் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தும் திறன் இருந்தால், தவணைக் காலம் முழுவதும் திருப்பிச் செலுத்துவது நல்லது. இரண்டாவது, ‘எனக்கு கடன் தொல்லை இல்லாமல் எனது பேலன்ஸ் ஷீட் சுத்தமாக இருக்க வேண்டும்' என்று நினைத்தால், கையில் பணம் சேரும்போது கடனை தவணைக் காலம் முடியும் முன்பே கட்டி முடித்துவிடுவது நல்லது,” என்கிறார்.

“ஆனாலும், இது அவரவரது தனிப்பட்ட பொருளாதாரச் சூழல், மனநிலையைப் பொறுத்தது,” என்கிறார்.

(சமூக ஊடகங்களில் பிபிசி தமிழ் ஃபேஸ்புக், இன்ஸ்டாகிராம், எக்ஸ் (டிவிட்டர்) மற்றும் யூட்யூப் பக்கங்கள் மூலம் எங்களுடன் இணைந்திருங்கள்.)