भारतात घर खरेदी करणे एवढं महाग का पडतं? ही आहेत तज्ज्ञांनी सांगितलेली 3 प्रमुख कारणं

भारतात घर खरेदी करणे एवढं महाग का पडतं? तुम्ही म्हणाल की, हा कसला प्रश्न. जमीन महाग होत चालली आहे, त्यात विटा, स्टील, सिमेंट आणि बांधकामाचा खर्चसुद्धा सतत वाढतो आहे, मग घर महाग होणारच. मात्र, हीच एकमेव आणि खरी कारणं आहेत का?

बीबीसी हिंदीने आपल्या 'पैसा वसूल' या कार्यक्रमात घरं इतकी महाग का झाली याचा शोध घेतला. त्यात त्यांनी घरं महाग होण्याची कारणे सांगितले आहे तसेच मध्यमवर्गीय व्यक्तीला घर घ्यायचं असेल तर कोणत्या गोष्टींचा विचार करावा हे देखील सांगितले आहे.

काही वर्षांपूर्वीपर्यंत तुम्हाला वर्तमानपत्रं, टीव्ही आणि मोठमोठ्या होर्डिंग्जवर घरांच्या जाहिराती खूप दिसायच्या. तेव्हा एक शब्द खूप प्रचलित होता – 'अफोर्डेबल हाऊस' म्हणजे परवडणारं घर.

असं घर ज्याची किंमत मध्यमवर्गीयांच्या आवाक्यात असेल. सर्वप्रथम समजून घेऊया की, घर परवडणारं आहे की नाही, हे कसं ठरतं.

घर खरेदी परवडते की नाही यासाठी जगभरात एक फॉर्म्युला वापरला जातो. त्याला म्हणतात 'पी टू आय रेशो' (प्राईस टू इनकम रेशो). हा रेशो एखाद्या शहरात घर खरेदी करण्यासाठी तुमच्या किती वर्षांच्या उत्पन्नाची गरज आहे हे दाखवतो.

विशेष म्हणजे 'अफोर्डेबल हाऊसिंग'साठी पी टू आय रेशो 5 किंवा त्यापेक्षा कमी मानला जातो, पण भारतातील बहुतांश शहरांमध्ये गेल्या काही वर्षांत हा रेशो वाढून 11 झाला आहे. म्हणजे या शहरांमध्ये तुम्हाला घर खरेदी करण्यासाठी तब्बल 11 वर्षांचं संपूर्ण उत्पन्न लागेल.

'सेंटर फॉर सोशल अँड इकॉनॉमिक प्रोग्रेस'च्या 2023 च्या रिपोर्टनुसार भारतातील शहरी भागात घर खरेदी करणं खूपच महाग झालं आहे. मुंबईसारख्या काही मेट्रो शहरांमध्ये हा रेशो 40 पर्यंत पोहोचला आहे.

जर तुमच्या उत्पन्नातील 50 टक्के भाग इतर खर्चामध्ये जात असेल, तर एक घर खरेदी करण्यासाठी तुम्हाला 20 वर्षांपेक्षा जास्त बचत करावी लागेल.

आश्चर्य म्हणजे अमेरिका, ऑस्ट्रेलिया आणि जर्मनीसारख्या विकसित देशांमध्ये घर खरेदी भारतासारख्या विकसनशील (डेव्हलपिंग) देशापेक्षा तुलनेत स्वस्त आहे. अमेरिकेत सरासरी पी टू आय रेशो 3.6 आहे.

ऑस्ट्रेलियात 7.6 आणि जर्मनीत 9 आहे. मात्र, बांगलादेश, श्रीलंका आणि चीनमध्ये परिस्थिती अजूनच वाईट असून इथे हा रेशो 12 ते 29 दरम्यान आहे.

मग भारतात घर घेणं एवढं महाग का?

तज्ज्ञांच्या मते यामागे प्रामुख्यानं 3 कारणं आहेत.

1. डिमांड आणि सप्लायचा ताळमेळ न बसणं

प्रॉपर्टी मार्केटमध्ये रोख व्यवहाराला अधिक संधी असते. शेअर मार्केटमध्ये व्यवहार बँक अकाउंटमधून होतात.

सोनं खरेदीत सिक्युरिटी रिस्क असते, पण प्रॉपर्टी मार्केटमध्ये मोठ्या प्रमाणात रोख व्यवहार होतात. त्यामुळे प्रॉपर्टी मार्केटमध्ये काळ्या पैशाची मोठ्या प्रमाणात गुंतवणूक होते.

खऱ्या खरेदीदारांची मागणी कायम असते, पण पुरवठा (सप्लाय) कमी असल्यानं दर सतत वाढतात.

2. कमकुवत नियमन

काही बिल्डर्स कायद्यांतील उणिवांचा फायदा घेतात. ते 100 फ्लॅट्सच्या प्रोजेक्टमधून सुरुवातीला फक्त 5 फ्लॅट्स विक्रीसाठी ठेवतात आणि कृत्रिम तुटवडा दाखवून ते जास्त दराने विकतात.

मग हळूहळू थोडे-थोडे फ्लॅट्स वाढलेल्या दरात विकतात. अशा पद्धतीने नेहमीच तुटवडा दाखवला जातो आणि किमती वाढतच राहतात.

3. भारतामध्ये एफएसआय (फ्लोअर स्पेस इंडेक्स) खूप कमी असणं

जर एखाद्या प्लॉटची साईज 1000 चौरस मीटर असेल आणि एफएसआय 2.0 असेल, तर जास्तीत जास्त 2000 चौ.मी. फ्लोअर एरिया बांधता येईल.

भारतातील बहुतेक मेट्रो शहरांमध्ये सरासरी एफएसआय फक्त 1.3 ते 3.5 दरम्यान आहे. त्यामुळे इथे इमारतींची सरासरी उंची खूप कमी असून मोठ्या लोकसंख्येला घरं उपलब्ध करून द्यायला जास्त जमीन लागते.

अमेरिकेत सरासरी एफएसआय 15 आहे आणि सिंगापूरमध्ये तर 25 पर्यंत आहे, हे लक्षात घेण्यासारखं आहे.

मग करायचं काय?

तज्ज्ञ सांगतात की, ईएमआयचा बोजा जास्त होणार नाही याची काळजी घ्या.

घर तेव्हाच घ्या जेव्हा त्याच्या किमतीपैकी किमान 30-40 टक्के रोख पैसे भरू शकता आणि उरलेले पैसे होम लोनमधून उभे राहतील.

तुमचा ईएमआय तुमच्या हातातल्या पगाराच्या 40-45 टक्क्यांपेक्षा जास्त नसावा, असं मत आर्थिक तज्ज्ञ व्यक्त करतात. त्यामुळे प्रॉपर्टी मार्केटवर लक्ष ठेवावं.

कदाचित मेट्रो शहरात घर घेण्यापेक्षा टियर-2 शहरात घर घेणं चांगलं ठरेल.

(विविध गुंतवणुकीचे पर्याय आणि पर्सनल फायनान्सची ओळख व्हावी या करता प्रस्तुत लेख प्रसिद्ध करण्यात आला आहे. गुंतवणूक करण्यापूर्वी तज्ज्ञांशी चर्चा करावी किंवा तुमच्या गुंतवणूक सल्लागाराचा सल्ला घ्यावा. )

(बीबीसीसाठी कलेक्टिव्ह न्यूजरूमचे प्रकाशन)