نگاهی به وضعیت مسکن در افغانستان
- نویسنده, محمدعظیم عظیمی
- شغل, رئیس طرح برنامههای منطقه ای وزارت امور شهرسازی
مسکن همواره یکی از نیازهای اساسی و اولیه انسان محسوب شده و در حال حاضر مسکن و سرپناه یکی از مهمترین و اساسیترین مشکل مردم افغانستان است.
رشد سریع جمعیت، رونق شهرنشینی، مهاجرتهای داخلی، فقدان منابع مالیکافی، مشکلات مربوط به عرضه زمین، تأمین مواد ساختمانی و کمبود نیروی انسانی متخصص از چالشهای عمده در این زمینه به حساب میآید. علاوه بر آن نبود راهکارها، سیاستگذاری و برنامهریزی در خصوص زمین و مسکن، مشکل مسکن را در افغانستان حاد و بحرانی کرده است.
همه روزه به تعداد ساکنان مناطق زاغهنشین (SLUM مناطق بدون خدمات شهری) و محلات فقیرنشین شهری افزوده میشود؛ اما کمتر توجهی به این واقعیتهای مهم صورت میگیرد.
توجه به بخش مسکن سرمایهگذاری در توسعه منابع اجتماعی و انسانی است و فرصت اشتغال زایی بالا را فراهم می سازد.
ساخت هر واحد مسکونی به زمین، مواد ساختمانی، سرمایه، فناوری ساختمانی، نیروهای انسانی وابستگی دارد. که برای تأمین هر کدام از عوامل فوق نیاز به برنامه ریزی دقیق دولت و سکتور خصوصی است.
در حال حاضر به توجه به نیازمندی که به مسکن وجود دارد، در زمینه نیروی فنی و غیر فنی، تجهیزات و مواد ساختمانی و زمین قابل تبدیل به مسکن، درخارج و داخل شهرها فعالیت چندان متناسب با نیاز جامعه انجام نشده و اندک رونق در این بخش نیز مقطعی و تورمی بوده است.
دولت تاکنون نتوانسته که در جهت حل معضل مسکن و کاهشِ آن اقدام مناسبی انجام دهد. برای کنترول وضع موجود باید سالانه هزاران واحد مسکونی در کشور ساخته شود.
وضعیت مسکن در افغانستان
افزایش جمعیت، مهاجرت به شهرها، تنشها بر سر زمینهای موجود و منابع ناکافی مالی و طبیعی به بیخانگی گسترده منجر و سبب سکونت مردم در اماکن نامناسب شده است. در افغانستان، بسیاری از افراد و خانواده ها فاقد سرپناه هستند و اغلب مردم از داشتن مسکن مناسب محروماند.
عودت کنندگان و بیجاشدگان در اماکن نامناسب، ویرانهها، خیمهها، اردوگاهها و یا خانههای کوچک و پر جمعیت و بدون برق، آب و سیستم فاضلاب زندگی میکنند. این بیخانگیها و بیخانمانی ناشی از مشکلات طبیعی، جنگ، اخراج دستجمعی افراد، غصب زمینها، خانهها، قادر نبودن افراد به پرداخت کرایه و تبعیضهای اجتماعی بودهاست.
علاوه برآن تخلفات حقوق بشری باعث درگیریها و خصومتها گردیده و قشرآسیب را در چنگال فقر گرفتار کرده که این خود میزان بی خانمانی را در افغانستان افزایش دادهاست.
با توجه به این، وضعیت مالکیت و مسکن در میان جوامع روستایی، کوچی و شهری افغانستان به گونه زیر است:
جدول انواع مالکیت و استفاده از خانه در مناطق دهات، شهر و میان مردم کوچی به (%)
علاوه بر آن در مناطق شهری میزان کرایه نشینی ۲۱% در مناطق دهات ۱ درصد است. مجموع خانوارهای که در مناطق شهری مالک خانه هستند ۶۸ درصد و در مناطق روستای به ۹۱ درصد می رسد. اغلب این خانه ها میراثی هستند.
براساس گزارش 'ارزیابی خطرات و آسیب پذیری ملی افغانستان' سال ۲۰۰۵ در سراسر کشور ۱۱ درصد از خانواده در مناطق شهری، ۹ درصد از جمعیت روستایی و دو درصد از کوچیها از قرضه برای ساخت خانه استفاده میکنند.
وضعیت کیفی مسکن
کیفیت خانهها نیز در تمام مناطق افغانستان نظر به ویژگیهای جغرافیای، اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی تقاوت میکند.
جدول وضعیت کیفی خانهها در مناطق شهر، دهات و در میان مردم کوچی (%)
منبع: گزارش ارزیابی خطرات و آسیب پذیری ملی ۲۰۰۵
پیامدهای عدم توجه به بخش مسکن
بخش مسکن از بخشهای پیشرو در هر اقتصادی است. توجه به آن علاوه بر تأثیرات ژرف اجتماعیـ فرهنگی، از نظر اقتصادی نیز دارای اهمیت است.
مسکن همانند موتور رشد و توسعه یک کشور عمل میکند. این بخش با ایجاد رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال در بخش ساختمان و بخشهای وابسته، از طریق تأثیر بر مخارج مصرفی و سرمایهگذاری تغییرات در تولید ناخالص داخلی و نوسانات اقتصادی را به شدت تحت تأثیر قرار میدهد. کشورها از این صنعت در شرایط بحران اقتصادی و معضل بیکاری به عنوان موتور رشد و مولد اشتغال کمک میگیرند.
در عین حال هرگونه بیثباتی در اقتصاد کلان میتواند سیستم کارآیی مسکن را غیر کارآمد سازد. پس شرط اولیه در بخش مسکن کارآمد، ایجاد محیط باثبات اقتصادی است.
دغدغههای مربوط به تأمین مسکن از دو عامل ناشی میشود.
۱. خرید مسکن بزرگترین معاملهای است که اغلب مردم در طول عمر خود را انجام میدهند. به گونهای که خانوادههای متوسط تقریباً محدود یک چهارم از درآمد و اقشار فقیر یا درآستانه فقر پنجاه درصد و حتی بیشتر از درآمد خود را به امر مسکن اختصاص داده و هر تغییر کوچک در قیمت مسکن و اجاره بها میتواند آثار مخرب و جبران ناپذیری بر زندگی فرد داشته باشد.
۲. تجربه نشان داده که رشد غیرمعمول قیمت و اجاره بهای مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ مانند کابل، جلالآباد، مزارشریف، هرات و کندهار و عدم توجه به این مشکل، مشکلات زیادی را در ابعاد فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و حتی سیاسی به دنبال خواهد داشت. گسترش حاشیهنشینی و زاغه نشینی یکی از جمله این مشکلها است.
مشکلات مسکن
مشکلات عمومی
محدودیت توان اجرائیوی دولت به دلیل ناهماهنگی و عدم انسجام بین برنامهها و راهکارهای تأمین مسکن و عدم هماهنگی این برنامهها با سیاستهای کلی اقتصادی و اجتماعی.
عدم سرمایه گذاری کافی بخش خصوصی در تأمین مسکن مخصوصاً برای گروههای کم درآمد.
محدودیت منابع مالی دولت در حل تأمین مسکن گروههای کم درآمد.
فقدان استانداردهای مشخص ساختمانی برای طرح، تولید و اجرا.
سهم ناچیز مسکن استیجاری در عرضه کل مسکن.
تفاوت زیاد بین نیازمندان واقعی مسکن و متقاضیان آن.
مشکلات خاص
بخش مسکن متشکل از زیر بخشهایی است که هر یک مستقلاً خصوصیات و مسائل خاص خود را دارند. عدم هماهنگی بین آنها و وجود مشکلات در هریک از این عناصر میتواند به مشکلات بزرگ دیگری انجامد.
از زیر بخشها عبارتند از زمین، مواد ساختمانی، منابع مالی، نیروی انسانی، فناوری، ساخت، مدیرت و مراقبت از ساختمانها.
خصوصیات اقتصادی و شاخصهای مسکن
خودکفا بودن بخش مسکن
حوزههای مختلف اقتصادی بر حسب وابستگی آنها به بازارهای جهانی، از شرایط سیاسی بینالمللی تاثیرمی پذیرند. مسکن از بخشهای اقتصادی است که کمترین وابستگی را به بازارهای جهانی دارد. مواد اولیه آن در داخل کشور موجود است.
بخش مسکن میتواند با مدیریت و سرمایه گذاری و تولید مصالح ساختمانی در داخل کشور، کمترین وابستگی را به خارج داشته باشد. علاوه بر آن به لحاظ بالا بودن ارتباطِ آن با سایر بخشهای صنعتی و خدماتی کشور، میتواند به رشد اقتصادی کمک کند. حتی در شرایط بحرانی، رشد مثبت اقتصادی را به صورت پایدار تضمین کند.
توان جذب سرمایه
بخش مسکن در شرایط کنونی در صورتیکه سیاستهای اصولی و درست در نظر گرفته شود، این بخش توان جذب سرمایه را دارد. توجه به این بخش به ما کمک میکند که از ظرفیت این بخش برای جذب سرمایه گذاری نیز استفاده کرد.
توان بالای اشتغالزایی
ایجاد اشتغال یکی دیگر از مزیتهای مسکن است. براساس مطالعات انجام شده، میتوان گفت به ازای ساخت هر ۲۰۰ متر مربع ساختمان، ۴ شغل مستقیم و ۱ شغل غیرمستقیم ایجاد خواهد شد. اشتغال افراد کم در آمد را نیز از مزیتهای مهم این بخش به حساب میآید. افراد کم درآمد جامعه که دارای تخصصهای لازم هم نیستند میتوانند در این بخش شاغل شوند.
با رونق این بخش، گام مؤثری در تقسیم درآمد در سطح جامعه اتفاق خواهد افتاد. به ازای اشتغال فراد غیر ماهر، توزیع درآمد بهتر شده و همچنین امکان صاحب خانه شدن این گروهها فراهم میشود. این امر پس انداز ثروت را در اجتماع فراهم خواهد کرد.
سهم اشتغال مردان در این بخش
از مزیتهای مهم این بخش نسبت به بخشهای دیگر اقتصادی کشور، اشتغال پررنگ مردان در این بخش و بخشهای مرتبط با آن است. در کشور مثل افغانستان که مردان تأمین کننده عمده درآمد خانوار هستند، خود باعث کاهش مشکلات اقتصادی خانوارها و نابسامانیهای اجتماعی میشود.
چرا دولت باید در تأمین مسکن دخالت کند؟
مسکن ضروری ترین نیاز جامعه امروزی افغانستان است. تأمین این احتیاج اگر تنها به بخش خصوصی واگذار شود، قیمت آن را به شدت افزایش میدهد. دسترسی خانوارهای کم درآمد اجتماع را به این نیاز ضروری محدود میکند. خوشبین ترین برنامه ریزان پذیرفتهاند که توان خرید برای یک سوم از خانوارهای جهان سوم برای ارزان ترین خانهها وجود ندارد.
مسئله زمین
زمین در اسکان افراد نقش اساسی را دارد و نباید توسط بخش خصوصی کنترل شود، زیرا این بخش قبل از اینکه به عدالت اجتماعی فکر کند به فکر منافع شخصی هستند. دیگر اینکه دولت باید عدالت اجتماعی را نیز در این زمینه در نظر داشته باشد.
منابع مالی
نبود و یا کمبود نقدینگی نیز یکی از چالشها در راستای تامین مسکن است که باید برای تامین بودجه برای قشر فقیر و کم در آمد کشور برنامه داشته باشد.
توزیع نادرست درآمد در جامعه
توزیع درآمد در جامعه افغانستان به گونهای نیست که مردم توانمندی لازم را برای تامین مسکن در کشور داشته باشند. برای اینکه این افراد قدرت رقابت در بازار آزاد را ندارند. نیاز است تا از افراد کم درآمد حمایت شود. اینجاست که دولت باید در این روند دخالت کند.
تأثیر بر رشد اقتصادی
افزایش فعالیتهای ساختمانی بر آهنگ رشد اقتصادی میافزاید و این بخش میتواند ۵۰ تا ۵۵ درصد بر سایر بخشها نیز تاثیر گذار باشد. حدود ۱۲۰ فعالیت دیگر نیز با این صنعت به طور مستقیم ارتباط دارد. دولت با برنامه ریزی موثر و تقویت این بخش میتواند بر رفاه اقتصادی و رشد سایر فعالیت ها نیز کمک کند.
اقدامات دولت
با توجه به اینکه بخش خصوصی قادر به حل مشکل مسکن نخواهد بود دولت باید اقدامات ذیل را انجام دهد:
توجه به بخش مسکن در قالب برنامههای برزگ توسعه اقتصادی و اجتماعی.
تهیه اسناد مطالعاتی و راهکارهای اجرایی برای تطبیق پروژه ملی مسکن در افغانستان فراهم شود.
بودجه برای اجراء طرح ملی مسکن در افغانستان تامین شود.
دخالت دولت در مدیریت تأمین مسکن برای اقشار کم درآمد و مشارکت بخش خصوصی در این زمینه.
دخالت مستقیم دولت در روند توزیع واحدهای مسکونی پس از تولید و فراهم کردن زمینه دسترسی خانواده های کم در آمد به مسکن.
سکتور خصوصی و مسکن
صاحبنظران مدیریت شهری یکی از راههای توسعه شهری را مشارکت بخش خصوصی میدانند. بخش عمده ای از ظرفیتها و توانمندیهای توسعه در بخش خصوصی نهفته است. برای این مشارکت این بخش نیاز است که بدانیم به کجا میخواهیم برویم و از چه مسیری؟ طرح جامع در زمینه مسکن میتواند به طور خودکار تکلیف حرکت بخشهای مختلف را مشخص کند.
جذب سرمایههای غیردولتی
سرمایههای دولت برای ایجاد و انکشاف پروژه ملی مسکن با محدودیتهای جدی مواجه است. ایجاد فضایی مناسب برای جذب سرمایههای مردمی، بخش خصوصی و سرمایه گذاران مختلف داخلی و خارجی، کمکهای بینالمللی از مهمترین راهکارهای پیشبرد پروژه ملی مسکن در افغانستان محسوب میشود.
جذب و تشویق بانکهای دولتی و خصوصی، جذب سرمایهگذاران داخلی، ایجاد ساز و کارهای جذب سرمایههای خارجی و ایجاد مناطق ویژه از جمله اقدامات است که باید گامهای جدی در این زمینه بر داشته شود.
تنظیم زمین
زمین به عنوان عامل مهم و در بسیاری موارد عاملی تعیین کننده در عرصه مسکن است. عامل زمین نقش کلیدی را در موفقیت یا شکست برنامهها و طرحهای توسعه شهری دارد. ایجاد زیرساختها، تجهیزات و بهطورکلی توسعه مطلوب شهری بستگی تام به تامین به موقع و کافی زمین دارند.
موضوع زمین در کشور ما با چالشهای زیادی روبرو است. غصب زمین یکی از مشکلات عمده در کشور به حساب میآید و تصفیه واقعی آن روند زمانگیر و پیچیده است.
در شهرهای بزرگ مانند کابل قیمت زمین چندین برابر قیمت ساختمان است.
موضوع ثبت ملکیتها به شکل دیجیتال نیز که از طرف دولت مطرح است، یک روند طولانی خواهد بود که باز هم تفکیک ملکیت عمومی و بخش خصوصی باید از طریق محاکم حلگردد.
زیربناهای مسکن
تاسیسات و زیربناهای شهری یکی از عوامل مهم برای زندگی شهری است. در یک نگاهی کلی، میتوان زیربناهای شهری را شامل تمامی عناصر مهم از قبیل وجود زمینههای برای سکونت، فعالیت، استراحت، گذراندن اوقات فراغت و در کل بالا بردن کیفیت زندگی شهری دانست. به عبارتی دیگر مجموعه عناصر فزیکی موجود و لازم که کارکردهای مختلف شهری را ممکن میسازند و باعث ترکیب و تشکیل فضاهای شهری شدهاند.
حلقه اتصال خانه به مسکن، تاسیسات زیربنایی و تجهیزات شهری است. شبکه آب و فاضلاب، دسترسی به محل کار و سایر فعالیتهای اجتماعی یکی از این تجهیزات شهری به حساب میاید که در افغانستان به این مسایل کمتر توجه شده است.
مشکلات
نبود آمار دقیق، جامع و که بطور منظم به روز رسانی شود از میزان تولید و مصرف واردات و صادرات انواع مصالح ساختمانی در بخش مسکن.
نبود نظارت مستمر و کارآ بر نحوه اجراء ساخت و مصرف مصالح ساختمانی.
استاندرد نبودن، ابعاد قطعات که باعث ضایع شدن مصالح ساختمانی در کشور می شود.
نبود مقررات ناظر بر صرفهجویی در انرژی، هنگام ساخت مصالح ساختمانی.
نبود مقرارت لازم تا از مواد مضر به سلامت انسان و محیط زیست در ساختمانها استفاده نشود.
