Србија, право и стамбено питање: Како заштитити подстанаре

Када је Ања* пре пола године изнајмила стан на Новом Београду, „није ни сањала" да ће јој већ крајем септембра кирија бити скоро двоструко увећана - са 350 на 650 евра.

Све јој је, каже, било јасно, када је власник стана најавио посету „под изговором да долази да изврши инспекцију стана" од 73 метара квадратних где живи са мужем и дететом.

„На јако непријатан начин нам је саопштио да од октобра плаћамо нову цену, а да ако то нећемо, напустимо стан у што краћем временском року", говори ова подстанарка за ББЦ на српском.

Од почетка рата у Украјини у фебруару ове године, инфлација је подигла цене у Србији, а станарине су вишеструко увећане услед пораста потражње за становима после доласка десетина хиљада Руса и украјинских избеглица, који су домовине напустили због рата и страха од мобилизације.

„Сада су цене скоро дуплиране свуда, негде су чак и троструко веће, али су нереалне колико год ми причали да је то тржиште и тако ће бити све док је ова ситуација у Украјини", каже Срђан Бојић, власник агенције за некретнине, за ББЦ.

Поред породица са малом децом скок тржишних цена рентирања погодио је и студенте из провинције који не живе у домовима, самохране родитеље, људе са минималном зарадом која је у децембру износила 35.414 динара и друге подстанаре.

Права подстанара су регулисана Законом о становању и одржавању зграда и Законом о облигационим односима.

„Све оно што није регулисано законом, а што није супротно нормама које морају да се поштују, то је регулисано уговорима", каже Драгиша Ћалић, правни саветник Комитета правника за људска права (Yucom), за ББЦ на српском.

Многи подстанари у Србији немају потписане уговоре са станодавцима, те усмено договарају услове, па тако и отказни рок који је, додаје Ћалић, према Закону о облигационим односима осам дана, док је по Закону о становању 90 дана.

Правници са којима су ББЦ новинари разговарали сматрају да би активније учешће републичких и локалних власти код овог проблема било од помоћи, а као потенцијална решења нуде замрзавање станарина, већу контролу станова и субвенционисање закупнина.

Посланици опозиционог покрета „Не давимо Београд" поднели су недавно Скупштини Србије предлог закона којим би се контролисала закупнина и увео њен максимални износ.

Кад немаш куд

Усмени договор са станодавцем имали су и Ања и њен супруг.

Пошто им је саопштено да ће кирију плаћати далеко више од договорене суме, њихова идеја је била да се одмах преселе у други стан, али су после краће претраге схватили да су цене на Новом Београду за толику квадратуру углавном сличне.

„Тако да нам је најбоље било да останемо још неко време, плаћамо високу ренту и одмах се бацимо у процес тражења стана који бисмо купили, а то је агонија за себе", каже Ања.

Морала је, додаје, и да „нађе стални посао где је плата и даље нижа од станарине".

„А имам и здравствене проблеме као последицу стреса који већ два месеца осећам због ове ситуације.

„И даље стрепим да ће само доћи и избацити нас пре него што нађемо стан, може му се", закључује Ања.

Погледајте видео:

Која су права станара у Србији?

Драгиша Ћалић каже да Комитету правника за људска права ових дана стиже велики број позива на тему драстичног повећања кирија и захтева да се станари напрасно иселе уколико неће да плате нову цену закупа.

А како ће се станар заштити - зависи од „ситуације до ситуације", односно уговора.

Посебно се разликују случајеви када су уговори временски дефинисани - закључени на одређено и, чешће, на неодређено.

Било је, каже, случајева када власник стана тражи од подстанара да се исели за неколико дана, на шта закупац не треба да пристане.

Тада, додаје правник Јукома, подстанар треба да се позове, чак и ако дође полиција, на „усмени уговор" на неодређено, где отказни рок није договорен.

У Закону о становању и одржавању зграде пише да отказни рок не може бити краћи од 90 дана.

„То је и мој савет за оне који имају усмене уговоре, али ако имају званичне уговоре, шта год пише тамо, то се поштује, јер су сви законски рокови важећи само у случају ако се не примењују уговорени", каже Ћалић.

Међутим, он додаје да станодавац може да промени уговорне односе вишеструким повећањем кирије чиме фактички „присиљава станара да раскине уговор, па макар и усмени" и натера га да се одсели ако неће да плати нову цену.

Дешавало се, каже, и да им се јаве подстанари са уговором на одређено, на пример од годину дана, који по истеку наставља да тече по претходно договореним условима, али им станодавци упркос томе траже веће износе.

У таквој ситуацији подстанар исто не мора да пристане на нове услове, али је углавном селидба наредна опција, у отказном року назначеном у уговору.

Према Закону о облигационим односима, отказ станару „не може бити дат у невреме".

„Питање је шта је невреме, јер га закон није дефинисао, али ако је закупопримац породица са малом децом, а отказ уговора о закупу, рецимо, у јануару када је температура минус 22, то свакако јесте невреме", сматра Ћалић.

Мимо цивилног сектора и пружалаца бесплатне правне помоћи није му познато да постоји неки државни орган коме грађани могу да се обрате по овом питању.

„Осим што могу да уплаше станодавца пријавом пореској управи или да поднесу тужбу, ја не видим на који начин је тренутно заштићен подстанар", закључује Ћалић.

Законска регулатива

Подстанарско питање регулишу Закон о становању и одржавању зграда и Закон о облигационим односима.

Овим законима су регулисане и опште и посебне одредбе уговора о закупу који би станодавац и станар требало да склопе приликом изнајмљивања.

Уговор садржи место и датум закључења, податке о уговорним странама, податке о самом стану који је предмет закупа, време трајања закупа, износ, начин и рокове плаћања, као и друге елементе.

Постоји могућност и да се уговорне стране договоре како ће тај правни документ напослетку изгледати, каже Драгиша Ћалић.

Он сматра и да уколико постоји уговор између власника стана и подстанара, да су „обе стране заштићеније", посебно када је оверен или солемнизован код јавног бележника (нотара).

„Када је солемнизован, то значи да им је скренута пажња на све и да су пред нотаром упознати са свим правима и обавезама из уговора и Закона о облигационим односима.

„Уговор штити и једне, и друге, али увек више оне који су у том случају у неповољнијем положају - подстанаре", објашњава Ћалић.

Правник каже да је цена закупа један од битних „елемената уговора како би био ваљан".

Овај правни документ такође „служи за доказивање" осталих, по станара, важних тачака, попут отказног рока.

„Свакако је пракса да је у уговору једно, а у реалности друго, али то се у судском поступку доказује", додаје Ћалић.

Међутим, у немалом броју случајева овакве врсте уговора ни не постоје.

„Тада закон каже да се сматра да постоји усмени договор о, рецимо, закупу", истиче правник.

Управо непостојање уговора у писаној форми „омогућава уцењивање подстанара", који у ретким случајевима успевају да се заштите, сматра правник Данило Ћурчић из Иницијативе А11.

„Доста је тешко у овим околностима уопште остварити неку врсту заштите јер у крајњој линији власник стана промени браву и избаци их напоље - имали смо и таквих случајева", говори Ћурчић за ББЦ на српском.

Срђан Бојић такође саветује да обе стране „увек потпишу уговор јер тако постоји неки писани траг".

Међутим, ни то није гарант сигурности јер агенција не сноси одговорност „ни према станодавцу, ни према страном држављанину", јер је њихов „законски посао - посредовање".

„Ви када склопите уговор са закуподавцем (власник стана) као закупопримац (подстанар), наш се посао ту завршава", додаје Бојић.

Питање стамбене заштите у Србији није регулисано, нити усклађено ни са „обавезама на нивоу Међународног пакта о економским, социјалним и културним правима" који брани и „право на становање", сматра Данило Ћурчић.

Међународни пакт о економским, социјалним и културним правима је усвојила Генерална скупштина УН 1966, да би на снагу ступио тек 10 година касније.

Овај уговор је ратификовало више од 150 држава, међу којима је и Србија, која се обавезала да ће поштовати његове одредбе.

Тако су се државе уговорнице њиме обавезале да ће предузети мере за обезбеђивање остваривања радних права, права на здравље и образовање, као и права на адекватан животни стандард који, између осталог, подразумева „одговарајућу исхрану, одевање и становање".

(Не)пријављивање

Пријављивање пребивалишта на адреси где особа изнајмљује стан је такође једна од обавеза, али и главобоља која мори како станодавца, тако и подстанара.

Ова пријава не штити закупца у случају повећања кирије или избацивања из стана, али се њом остварује право на, између осталог, паркинг, вртић или лечење у тој општини.

Иако су дужни по закону да пријаве ново пребивалиште, подстанари то углавном не чине јер махом терет пореза пада на њихова плећа, односно плаћају закуп за 20 одсто више, колико износи стопа пореза на приходе од непокретности.

Према Закону о пребивалишту и боравишту грађана, особа је дужна да надлежном органу пријави њено пребивалиште у року од осам дана од закупа стана, доношењем уговора о закупу.

Станодавац је такође у обавези према Закону о порезу на доходак да поднесе пореску пријаву локалној Пореској управи када изда стан.

Не постоје прецизни подаци о томе колико се тренутно у Србији станова издаје, али према писању сајта за некретнине - 4 зида, у Србији је априла 2017. године било 122.530 рентираних станова.

Такође се наводи да су „деца и рођаци власника" пријављени у 137.000 станова.

Од укупног броја издатих станова и пословних простора свега осам одсто отпада на фирме које плаћају порез и тај закуп воде као трошак, док су остало физичка лица, тврди Срђан Бојић.

Погледајте видео о јапанским минијатурним становима:

Предлози закона из опозиције

Посланици из опозиционог покрета „Не давимо Београд" предали су 23. новембра Скупштини Србије Предлог закона о закупнини станова и кућа за становање и контролисаној закупнини, као и Предлог закона о порезу на доходак грађана.

Њиме се предвиђа увођење максималног износа закупнине који би се рачунао према посебној формули и зависио би од просечне плате, локације, енергетске одрживости и стања некретнине која се издаје.

Ревизија закупнине би се радила једном годишње, а била би условљена стопом инфлације и растом просечне плате, односно ако би расле плате, могле би да расту и закупнине.

„Према њиховом предлогу за почетак би цене закупа биле утврђене тако да се за један квадратни метар плаћа један одсто просечне плате.

„Тако би сада за стан од 50 квадрата кирија била највише 325 евра, па ако се још налази на периферији, ако је оронуо или ако је столарија дотрајала, све би то утицало да закуп буде још јефтинији", преноси београдски лист Данас,

Од овог предлога би била изузета новоградња, највише седам година стари станови, а предлог предвиђа и да се сваки уговор о закупу овери код нотара.

Такође, као вид подстицаја за станодавце предвиђа се и ослобађање од пореза на приход који остварују изнајмљивањем једног стана.

Примери из Европе и света

Контрола висине ренте постоји у Немачкој, Француској, Аустрији, Шведској, Холандији и другим европским земљама, али и у Сједињеним Америчким Државама.

Немачка влада је 2015. године увела Закон о ограничењу поскупљења цена станарина, којим регулише тржиште некретнина.

Овај акт који се примењује махом у већим градовима, прописује да станарина не сме бити виша од 10 одсто од локалног просека кирије, као и максимално повећање од 20, односно 15 одсто годишње.

Светислав Костић, професор Правног факултета у Београду, каже да Беч има контролу закупнина од 1922, који ограничавају максималну висину износа закупа.

„Тамо не само што држава регулише цене него је и највећи станодавац са око 220.000 станова које издаје по повлашћеним ценама", рекао је професор, један од аутора Предлога закона о закупнини станова.

Додао је да и у Америци већ један век постоји контрола висине закупа, док се у Шведској осам деценија износ кирије одређује колективним уговором између станодаваца и подстанара.

Од 2022. године, на одређеним локацијама шест америчких држава - Калифорније, Њујорка, Њу Џерзија, Мериленда, Орегона и Минесоте, као и на територији главног града Вашингтона, на снази је неки облик контроле станарине.

Такође, шпанска влада је током пандемије корона вируса смањила порез мањим станодавцима који су уједно и замрзли кирије, а увела је и стамбене бенефиције од 250 евра месечно за млађе од 35 година који зарађују мање од просечне плате.

Ове године је повећање кирије широм земље ограничено на 2 два одсто.

Ко плаћа високу ренту у Београду?

Власник агенције за некретнине, Срђан Бојић каже да су цене ренте највише скочиле на атрактивним локацијама у центру Београда - општина Врачар, Стари град, централни делови Палилуле и Звездаре.

У те станове су се, истиче, испрва досељавали имућнији држављани Русије и Украјине, који су „прихватали све што се нудило на тржишту", док сада долазе и становници ових земаља који немају толико новца.

„Дешава се да полако и Руси и Украјинци одлазе у јефтиније градове попут Суботице, Ниша, Зајечара, Ваљева, јер то нису људи који имају непресушан извор пара па да могу да испрате ова поскупљења", истиче Бојић.

Поред Руса и Украјинаца, „на тржишту некретнина" је и локално становништво које углавном „не може да испрати скок цена".

„Студенти који долазе у Београд или који су прошле године изнајмили стан сада га немају или су избачени и они траже нешто повољније, а због грамзивости више ни периферија није повољна", додаје Бојић.

Његов савет клијентима, односно станодавцима је да „задрже старе станаре" јер је „ово пролазна ситуација" и да су нови закупци „привремено овде".

„Колико ће цене ићи у недоглед, не може да вам каже ни једна агенција, нити стручњак јер тржиште диктира цену, а што је већа потражња, а мањак станова на тржишту - то је и цена већа."

Криза која не може да се игнорише

Драгиша Ћалић сматра да у оваквој ситуацији „држава нема никакве мере да заштити подстанаре".

„Криза је велика и она не може да се игнорише", додаје правник.

По њему би потенцијално решење могло да буде и да „држава замрзне станарине".

„Не знам ни колико би то помогло јер је то све сива зона, усмено иде, не можете ни да докажете колика је била станарина", наглашава Ћалић.

Регулисање питања закупа „на начин да буде прописан у писаној форми, активније учешће националних и локалних власти и доследна контрола отворили би врата" и за „регулисање и цена закупа", сматра Данило Ћурчић из Иницијативе А11.

„Ми имамо само неколико људи у Србији који се баве сегментом становања у различитим локаним самоуправама и на нивоу републике, а то је недовољно за такву врсту контроле", додаје.

Каже да се на овај проблем може гледати са међународног аспекта људских права, на нивоу „Републике Србије као некога ко гарантује право на адекватно становање".

„Република Србија би морала да има прописе и јавне политике које пружају заштиту људима у случајевима који се тичу потенцијалних принудних исељења и немогућности плаћања трошкова закупа због тога што становање постаје мање приуштиво", наводи Ћурчић.

По њему би једна од мера могла да буде и такозвани „стамбени додатак" - субвенционисање закупнине стана, који, тврди правник, „готово нико не добија у Србији од локалне самоуправе".

„Ми немамо ни стамбену стратегију, немамо ни идеју у ком правцу хоћемо становање да развијамо као право, тако да је то генерално опет део проблема", додаје.

Срђан Бојић сумња да ће држава „ограничити тржиште", што ни до сада није радила, као ни да ће „реаговати и ургирати", осим ако „не крене дебела контрола станова".

„Цене ренте јесу скочиле, што је евидентно, а да ли то може да се заустави, то ће тржиште показати", закључује он.

Пратите нас на Фејсбуку,Твитеру и Вајберу. Ако имате предлог теме за нас, јавите се на [email protected]