بازار مسکن ایران گرفتار رکود

تازه ترین گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که ساخت و ساز مسکن در حال کاهش است و در عین حال اجاره واحدهای مسکونی روندی صعودی دارد.

مرکز آمار ایران دو گزارش در باره صدور پروانه های ساخت و ساز در زمستان سال گذشته و قیمت و اجاره مسکن در بهار امسال در شهر تهران را به فاصله کوتاهی از هم منتشر کرده است.

گزارش در باره صدور پروانه های ساخت و ساز نشان می دهد که تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های صادر شده در زمستان سال ۱۳۹۴ بالغ بر ۹۲ هزار ۸۴۳ واحد بوده که از زمستان سال ۱۳۹۳ حدود ۱۹.۶ درصد کاهش داشته است.

این در حالی است که تعداد واحدهای مسکونی پیش بینی شده در پروانه های ساختمانی در کل کشور در زمستان سال ۱۳۹۱ حدود ۱۹۵ هزار و ۲۲۹ واحد بوده است که این رقم در زمستان سال گذشته به کمتر از نصف کاهش پیدا کرده است.

در چنین شرایطی برخی کارشناسان پیش بینی می کنند که ادامه این روند می تواند بحران دیگری را در بخش مسکن به دنبال داشته باشد؛ به این معنی که به محض افزایش قدرت خرید، و تغییر وضعیت اقتصادی، تقاضا برای خرید به حدی افزایش پیدا کند که قیمت ها دوباره همانند اوایل دهه ۹۰ افزایش چشمگیری پیدا کنند.

این وضعیت بخصوص وقتی اهمیت بیشتری پیدا می کند که بدانیم تولید مسکن در پنج سال گذشته روندی بشدت نزولی داشته و این مسئله نیز در آینده تاثیر چشمگیری در بازار خرید و فروش و اجاره مسکن خواهد داشت.

بعد از سال ۱۳۹۱ که رشد اقتصادی کشور به بیشتر از منفی شش درصد رسید و ضربه ای سخت به بازار مسکن وارد شد، تلاش دولت حسن روحانی برای رونق بازار مسکن از طریق اعطای وام و ابزارهای مالی دیگر تاکنون موثر واقع نشده است.

گزارش مرکز آمار ایران در باره میزان ساخت و ساز در کشور نشان می دهد که شهرداری تهران در زمستان سال گذشته ۱۸۱۰ پروانه ساختمانی صادر کرده که این رقم در زمستان سال ۱۳۹۱ بیشتر از سه هزار و ۹۷۸ پروانه بوده است؛ یعنی در فاصله چهار سال تولید مسکن در شهر تهران به کمتر از نصف کاهش پیدا کرده است.

در کل ایران نیز وضعیت شبیه شهر تهران است به گونه ای که در زمستان سال گذشته ۱۳ هزار ۵۴۲ واحد مسکونی پروانه ساخت گرفته اند که در قیاس با زمستان سال ۱۳۹۱ کاهش شدیدی نشان می دهد. در زمستان سال ۱۳۹۱ تعداد واحدهای مسکونی که برای ساخت پروانه گرفتند ۳۷ هزار و ۱۷۶ واحد بود.

این گزارش نشان می دهد که زیر بنای ساختمانی های جدید در حال کاهش است یعنی سرمایه گذاران بخش مسکن به ساخت واحدهای کوچکتر تمایل پیدا کرده اند. پروانه های ساختمانی معیاری برای میزان تولید مسکن است و آمارهای تازه نشان می دهد که رکود بازار مسکن در حال عمیق تر شدن است.

صنعت ساخت و ساز یکی از موتورهای محرک اقتصاد به حساب می آید که سهم زیادی در تولید ناخالص ملی ایران دارد و رکود در آن به معنی افزایش بیکاری است.

خرید و فروش و اجاره مسکن

در حالی که تولید مسکن در فاصله چهار سال به کمتر از نصف کاهش پیدا کرده، خرید و فروش و اجاره مسکن تغییری چندانی بعد از رشد شدید سال ۱۳۹۱ نکرده است و قیمت ها از چهار سال پیش تقریبا ثابت مانده است.

آمارها نشان می دهد که قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در زمستان سال ۱۳۹۰ حدود دو میلیون تومان بوده که این رقم یک سال بعد یعنی در زمستان سال ۱۳۹۱ تقریبا دو برابر شده و بعد از آن تقریبا با رشدی اندک ادامه پیدا کرده و اکنون حدود متری چهار میلیون و ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار تومان معامله می شود.

بنابر گزارش مرکز آمار ایران، گرانترین واحدی که در شهر تهران در بهار امسال به فروش رسیده متری ۲۶ میلیون و ۱۵۰ هزار تومان معامله شده است.

بررسی ها نشان می دهند معاملات مسکن نسبت عکس با قیمت دارند یعنی هر چه قیمت افزایش پیدا کرده معاملات نیز به همان نسبت کم شده است به گونه ای که مثلا در زمستان سال ۱۳۹۰ حدود ۱۲۰ هزار مسکن در تهران معامله شد اما در بهار سال ۱۳۹۱ به ۴۰ هزار معامله کاهش پیدا کرد. بازار خرید و فروش مسکن بعد از آن با فراز و فرودهایی گاه تا ۷۰ هزار معامله در یک فصل رشد کرده اما در بهار امسال همچنان در مرز ۴۰ هزار معامله باقی مانده است.

شوک ناشی از رکود اقتصادی در بخش اجاره اما روند صعودی نسبتا مستمری داشته است. چنانکه میانگین اجاره یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از حدود ۱۱۵ هزار تومان در زمستان سال ۱۳۹۰، هر ساله افزایش پیدا کرده و در بهار امسال به مرز ۲۲۰ هزار تومان برای هر متر مربع رسیده است.

البته بیشترین رقم اجاره در بهار امسال برای یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران حدود ۹۷۷ هزار تومان بوده است.

اجاره واحد های مسکونی بخصوص بعد از تصمیم دولت برای کاهش نرخ سود بانکی وضعیت متفاوتی پیدا کرده و عملا اجاره مسکن بصورت رهن تا حد زیادی کارایی خود را از دست داده است.

کاهش نرخ سود بانکی از حدود ۲۲ به حدود ۱۵ درصد بسیاری از صاحب خانه ها را تشویق کرده به جای رهن، از مستاجران اجاره بگیرند.

اجاره خانه بصورت رهن شیوه ای است که در ایران سابقه طولانی دارد و در این شیوه مستاجران مبالغ زیادی را نزد مالک می گذارند و مالک از پول و مستاجر هم از خانه استفاده می کند و بعد از پایان قرارداد مالک کل پول یا ودیعه را به مستاجر باز می گرداند.

اما با کاهش نرخ سود بانکی، عمده مالکان سعی دارند تا خانه هایشان را با اجاره مشخص به مستاجران کرایه بدهند و همین مسئله باعث افزایش اجاره مسکن شده است. بسیاری از مستاجران می گویند قدرت پرداخت اجاره درخواستی صاحب خانه ها را ندارند.

دولت محمود احمدی نژاد طرح <link type="page"><caption> مسکن مهر</caption><url href="http://www.bbc.com/persian/business/2014/08/140804_maskan_mehr" platform="highweb"/></link> را با بیشتر از ۴۲ هزار میلیارد تومان اجرا کرد و معتقد بود تا سال ۱۳۹۲ مشکل مسکن در ایران ریشه کن می شود اما این طرح با <link type="page"><caption> شکست</caption><url href="http://www.bbc.com/persian/business/2014/04/140410_housing_mehr_akhondi" platform="highweb"/></link> مواجه شد و کارشناسان بخشی از مشکل فعلی بازار مسکن را همین طرح مسکن مهر می دانند.

این گروه از کارشناسان می گویند که دولت وقت با تزریق مقدار زیادی پول به بخش مسکن، سرمایه گذاران بخش خصوصی را از میدان به در کرد در حالی که عمده سرمایه گذاری در بخش مسکن مربوط به بخش خصوصی است.