मालमत्ता खरेदी न करता, मालमत्तेत फक्त 10-15 हजार रुपये गुंतवणूक करून नफा कसा मिळवायचा?

जर तुम्हाला दिल्ली, मुंबई, बंगळुरू किंवा हैदराबादसारख्या मोठ्या शहरांमध्ये निवासी किंवा व्यावसायिक मालमत्ता खरेदी करायची असेल तर त्यासाठी कोट्यवधी रुपयांची गुंतवणूक करावी लागेल.

पण जर तुमच्याकडे फक्त दहा हजार रुपये असतील तर तुम्ही मोठ्या शहरांमध्ये व्यावसायिक मालमत्तेत गुंतवणूक करून भाड्याने पैसे कमवू शकता का?

या समस्येवर उपाय म्हणजे रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी).

आरईआयटीमध्ये गुंतवणूक करून, तुम्ही मालमत्तेची मालकी न घेता भाड्याच्या उत्पन्नाचा वाटा मिळवू शकता.

भारतात सध्या चार सार्वजनिकरित्या सूचीबद्ध आरईआयटी आहेत, ज्या सर्व व्यावसायिक मालमत्तेत गुंतवणूक करतात. त्यांच्या मालमत्ता बेंगळुरू, हैदराबाद आणि मुंबई सारख्या प्रमुख शहरांमध्ये आहेत.

या लेखात आपण आरईआयटी म्हणजे काय, ते कसे कार्य करते, त्यात गुंतवणूक करण्याचे फायदे आणि जोखीम तसेच त्यावर किती कर आकारला जातो, याबद्दल जाणून घेणार आहोत.

आरईआयटी म्हणजे काय?

उत्पन्न देणाऱ्या रिअल इस्टेटची मालकी आणि संचालन करणाऱ्या कंपन्यांना रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी) म्हणतात.

आरईआयटी या निवासी मालमत्तांची देखील खरेदी आणि संचालन करू शकतात, परंतु त्या बहुतेकदा भाड्यामार्फत नियमित उत्पन्न देणाऱ्या व्यावसायिक मालमत्तांचेच व्यवस्थापन करतात.

ज्याप्रमाणे तुम्ही तुमचे दुकान किंवा ऑफिस भाड्याने देऊन भाडे मिळवू शकता, त्याचप्रमाणे तुम्हाला आरईआयटीचे युनिटधारक म्हणून लाभांश मिळतो.

आरईआयटी देखील आयपीओ घेऊन येतात. तुम्ही ते दुय्यम बाजारातून देखील खरेदी करू शकता. इथे एक गोष्ट लक्षात ठेवायची आहे की आरईआयटी आणि शेअर बाजारातील रिअल इस्टेट निर्देशांकाची कामगिरी खूप वेगळी असू शकते.

अहमदाबाद येथील आर्थिक सल्लागार मिथुन जठल यांनी बीबीसीला सांगितले की, "भारतीय जसे सोन्यात गुंतवणूक करण्यात पुढे आहेत, तसेच ते घरे, दुकाने, कार्यालये, शोरूम इत्यादी रिअल इस्टेटमध्येही मोठ्या प्रमाणात गुंतवणूक करत आहेत."

"आरईआयटी या मोठ्या शहरांमध्ये प्रीमियम व्यावसायिक मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक करतात. त्या मालमत्तेतून मिळणाऱ्या भाड्यातून सर्व खर्च वजा करून, उरलेले उत्पन्न गुंतवणूकदारांमध्ये वाटले जाते. ही संकल्पना अमेरिकेत बऱ्याच काळापासून आहे."

"हे मॉडेल म्युच्युअल फंडासारखेच आहे. इक्विटी म्युच्युअल फंडमध्ये, तुम्ही शेअर्स खरेदी करता आणि आरईआयटीमध्ये तुम्ही व्यावसायिक मालमत्तेमध्ये हिस्सा खरेदी करता आणि भाड्याच्या उत्पन्नाचा वाटा मिळवता.", असं ते म्हणतात.

ते म्हणतात, "आरईआयटीमध्ये अशा मालमत्ता असतात ज्या नियमित भाड्याने मिळकत निर्माण करतात. मालमत्तेच्या भाड्याने किंवा विक्रीतून मिळणारा नफा सर्व गुंतवणूकदारांना लाभांश, व्याज किंवा भांडवली परतफेड म्हणून वितरित केला जातो. ही रक्कम गुंतवणूकदाराच्या खात्यात युनिट्स म्हणून जोडली जाते. तुम्ही ती कधीही काढू शकता."

शॉपिंग मॉल्ससारख्या व्यावसायिक मालमत्तांव्यतिरिक्त, आरईआयटी हॉटेल्स आणि सोलर पार्कमध्ये देखील गुंतवणूक करतात.

मिथुन जठल म्हणतात, "आरईआयटी शेअर बाजारात सूचीबद्ध असतात आणि डिमॅट खाते असलेला कोणीही त्यामध्ये 10,000 ते 15,000 रुपयांपर्यंत गुंतवणूक करू शकतो. म्युच्युअल फंडाप्रमाणे, तुम्ही एसआयपी (सिस्टीमॅटिक इन्व्हेस्टमेंट प्लॅन) द्वारे आरईआयटीमध्ये दरमहा एक निश्चित रक्कम देखील गुंतवू शकता."

आरईआयटीमध्ये गुंतवणूक करण्याचे फायदे काय आहेत?

आरईआयटीचा सर्वात मोठा फायदा म्हणजे तुम्ही कमी रकमेतून मालमत्तेत गुंतवणूक करू शकता. तुम्ही बहुतेक आरईआयटीमध्ये दहा किंवा पंधरा हजार रुपयांपासून गुंतवणूक करू शकता.

आर्थिक सल्लागार मिथुन जठल म्हणतात, "आणखी एक मोठा फायदा म्हणजे तरलता. जर तुम्ही कुठेतरी कार्यालय किंवा दुकान खरेदी केले आणि नंतर ते विकण्याचा विचार केला तर त्यासाठी वेळ लागू शकतो. कारण रिअल इस्टेट ही अशी तरल मालमत्ता नाही जी लवकर खरेदी किंवा विकता येते. दुसरीकडे, आरईआयटी एक्सचेंजवर सूचीबद्ध असतात, त्यामुळे ते लगेच खरेदी करता किंवा विकता येतात."

"आपल्या देशात आपण रिअल इस्टेटला सर्वात कमी पारदर्शक असलेली मालमत्ता मानतो. पण आरईआयटीचे नियमन सेबीद्वारे केले जाते, त्यामुळे त्यांच्याबद्दलची सर्व आर्थिक माहिती सार्वजनिकरित्या उपलब्ध असते," असे ते म्हणतात.

याशिवाय, याचा एक फायदा म्हणजे विविधीकरण. जर तुमच्या गुंतवणूक पोर्टफोलिओमध्ये शेअर्स, बाँड्स, सोने आणि रिअल इस्टेटचा समावेश असेल, तर अशा लोकांसाठी आरईआयटी योग्य आहेत.

सेबीच्या नियमांनुसार, आरईआयटीला त्यांच्या करपात्र उत्पन्नाच्या किमान 90 टक्के वाटा लाभांश म्हणून भागधारकांना द्यावा लागतो. उर्वरित 10 टक्के भांडवलाची ते त्यांच्या व्यवसायात पुनर्गुंतवणूक करू शकतात.

जयपूरस्थित आर्थिक नियोजक विनोद फोगला म्हणतात, "आरईआयटीचा मोठा फायदा म्हणजे ते सहज उपलब्ध असतात. थेट मालमत्ता खरेदी करण्यासाठी मोठ्या प्रमाणात पैसे लागतात, तर आरईआयटीमध्ये गुंतवणूक कमी रकमेतून करता येते. त्यामुळे, ते तरुण गुंतवणूकदारांसाठी आकर्षक ठरत आहे."

मिथुन जठल म्हणतात, "जर तुम्ही स्वतः मालमत्ता खरेदी करायला गेलात तर सर्वप्रथम तुम्हाला चांगली मालमत्ता शोधावी लागेल आणि कोट्यवधी रुपये गुंतवावे लागतील. याशिवाय, स्टॅम्प ड्युटी भरणे, भाडेकरू शोधणे, भाडे वसूल करणे, देखभाल देणे इत्यादी गोष्टी त्रासदायक असतात. त्याऐवजी, लोक आता आरईआयटीमध्ये गुंतवणूक करण्याचा पर्याय निवडत आहेत."

ते म्हणतात, "भारतात असा कोणताही म्युच्युअल फंड नाही जो फक्त आरईआयटीसाठी आहे, परंतु बहु-मालमत्ता म्युच्युअल फंड आहेत. जे इक्विटी, कर्ज, सोने, चांदी व्यतिरिक्त आरईआयटीमध्ये गुंतवणूक करतात."

आरईआयटीच्या उत्पन्नावर किती कर आकारला जातो?

आरईआयटीमध्ये मिळणारा लाभांश तुमच्या उत्पन्नात जोडला जातो, त्यामुळे कर स्लॅबनुसार कर लागू होतो.

जर होल्डिंग कालावधी एक वर्षापेक्षा कमी असेल, तर तुम्हाला 20 टक्के दराने अल्पकालीन भांडवली नफा कर भरावा लागतो.

परंतु जर होल्डिंग कालावधी एक वर्षापेक्षा जास्त असेल, तर 12.5 टक्के दराने दीर्घकालीन भांडवली नफा कर आकारला जातो. जेव्हा नफा एका वर्षात 1.25 लाखांपेक्षा जास्त असेल तेव्हा हा कर लागू होतो.

आरईआयटीच्या मर्यादा देखील जाणून घ्या

भारतात, मोठ्या विमा कंपन्या, पेन्शन कंपन्या आरईआयटीमध्ये गुंतवणूक करतात आणि लहान गुंतवणूकदार देखील त्यांच्या पोर्टफोलिओमध्ये विविधता आणण्यासाठी आरईआयटीमध्ये गुंतवणूक करतात.

मात्र, आरईआयटीच्या काही मर्यादा आहेत, ज्या गुंतवणूकदारांनी लक्षात ठेवल्या पाहिजेत.

उदाहरणार्थ, आरईआयटीचा थेट देशाच्या अर्थव्यवस्थेशी संबंध असतो. म्हणून, त्यावर तेजी आणि मंदीचा परिणाम होतो. जर मालमत्ता भाडे कमी झाले तर आरईआयटीवरील परतावा कमी होऊ शकतो.

आर्थिक सल्लागार विनोद फोगला म्हणतात, "भारतातील अनेक शहरांमध्ये मालमत्तेच्या किमती अनेकदा झपाट्याने वाढतात. परंतु मालमत्ता बाजार अनिश्चित आहे. मोठ्या प्रमाणात गुंतवणूक करून जोखीम घेऊ इच्छिणाऱ्यांसाठी आरईआयटी हा एक चांगला पर्याय आहे. परंतु ते निश्चित परतावा देत नाहीत. ज्यांना निश्चित परताव्यांची अपेक्षा आहे त्यांच्यासाठी बँक एफडी हा योग्य पर्याय आहे."

जर आरईआयटीच्या मालकीच्या मालमत्तेची व्याप्ती कमी झाली किंवा भाड्याने मिळणारे उत्पन्न मिळाले नाही, तर परतावा देखील कमी होऊ शकतो.

उदाहरणार्थ, कोरोनानंतर रिमोट वर्कचा ट्रेंड सुरू झाल्यानंतर, अनेक कंपन्यांनी ऑफिस स्पेस रिकामी केली ज्यामुळे. अशा परिस्थितीत, आरईआयटीचे भाड्यातून मिळणारे उत्पन्न कमी होऊ शकतं.

याशिवाय, मोठ्या शहरांमध्ये प्रीमियम रिअल इस्टेटमध्ये देखभालीचा खर्च देखील खूप जास्त असतो. REIT व्यवस्थापक मालमत्ता व्यवस्थापन शुल्क, निधी व्यवस्थापन शुल्क आणि इतर प्रशासकीय खर्च आकारतात. यामुळे गुंतवणूकदाराचे उत्पन्न कमी होऊ शकते.

(या लेखातील माहिती केवळ माहितीच्या उद्देशाने दिलेली आहे आणि तिला आर्थिक सल्ला समजू नये. वाचकांनी गुंतवणूकीसंदर्भातील कोणताही निर्णय घेण्यापूर्वी त्यांच्या आर्थिक सल्लागारांचा सल्ला घ्यावा.)

बीबीसीसाठी कलेक्टिव्ह न्यूजरूमचे प्रकाशन.