宏福苑大火兩個月：重覓家園路在何方？災後重建難題待解

1月9日，大埔宏福苑居民陳先生收到政府發出的問卷，收集災民長期安置意向，他問月底或2月初回覆可以嗎，對方稱政府的指令是十日內回覆。

「十日是一個很倉促的時間，牽涉不同家庭成未來計劃的部署」，陳先生一個家庭內已有分歧，爸爸抗拒原址重建，「有很多老人家走了（去世了），他覺得住得不舒服」；媽媽雖不介意跨區安置，但看重交通便利，擔心成為新社區的「開荒牛」，故希望可返回大埔。

BBC中文接觸到的居民面對的回覆問卷期限不一。

在陳先生看來，政府的操作「未必著緊（指重視）居民的意見，或者將居民的想法看得太普通、太簡單」。

有街坊萬分著緊，擔心自己的回應會左右政府權衡安置方案；他則抱持一種「填完就算」的心態，在幾個方案之間也回覆「未決定」。

「其實我們講什麼，政府都不會保證一定會聽的。政府沒有說服或解釋，這份問卷具體的作用將會是怎樣。」

兩個月前，一場世紀大火造成168人死亡，宏福苑全數1984戶的居民失去家園，現有逾4000名居民四散在不同地區的應急安置處。BBC中文梳理大火至今就長期安置的主要論述，以及災後重建慣常會遇到的主要難題。

政府回購優缺點

要討論安置方案，先要了解屋苑目前的業權及損毀情況。

大埔宏福苑不是一般的私人物業，屬居屋屋苑，是政府以低於巿價並扣除地價後出售的公共房屋。屋苑在1983年入伙，主要屬兩房單位，實用面積最小430呎。當中有451個單位已補地價（香港居屋以優惠地價降低成本，但在具備完全上市交易資格前需要補回地價差異），即有近八成單位尚未補價，代表不能自由轉讓業權。根據金融管理局向銀行收集的數據，宏福苑的住宅按揭約有300宗，未償還貸款金額約5.4億（港元，下同）。

換言之，單是業主的構成已可分為是否已補地價、需否繳交房貸。

據BBC中文取得的問卷，政府提出以現金或「樓換樓」方式回購業權，當中提及原址重建的年期或長達十年，並強調問卷屬初步收集意願，絕不代表居民承諾接受政府提供的選擇。

屋苑八座大廈，火勢蔓延至其中七座，宏志閣未被波及，但同樣未被解封。

香港政府在1月9日發出問卷，1月14日的立法會上，官員披露更多細節。

房屋局局長何永賢表示，房屋署派員勘察七座受災樓宇，發現鋼筋混凝土出現不同程度的弱化及損毀，並形容「內傷」很嚴重，難以保證長遠安全，樓宇雖無即時倒塌危險，但估計長遠需要拆卸的可能性甚高。

香港註冊結構工程師倪學仁表示，除非政府提交報告或能在現場勘察，否則目前無法判斷政府就樓宇狀況的說法。

他向BBC解釋，一般而言涉及個別住宅單位在火災後需要結構工程師確認結構安全，撰寫災後報告需時四至六星期，其後約兩個月與屋宇署跟進，若有需要，則由承建商修復。與此同時，保險公司或會另行委聘工程師確認相關報告處理理賠工作。

倪學仁指出，這次大火涉及多座大廈，情況更為複雜。個別單位狀況不同，亦無法僅稱樓宇已損毀，便可直接拆卸而不用處理後續程序。「假設你的汽車出事了，是想要total loss（全部損毀），但你也需要保險公司同意才行。」他估算，若政府統一回購業權，可以有助加快與保險公司的溝通。

港府應急住宿安排工作組組長、財政司副司長黃偉綸表示購買業權是「特殊中的特殊」，應只是「一次性」做法，政府不會將此視作先例，因以今次受災規模之廣，沒有有效的巿場機制可以快速、全面處理居民的長遠居住安排。

2010年，香港土瓜灣馬頭圍道發生唐樓倒塌事件，政府在事件不足一個月後，委託市區重建局介入重建，在原址興建約493個住宅單位，項目在10年後才落成。

災後房屋價值與業主利益

香港政府發言人回覆BBC中文查詢時，並沒有交代居民回應期限、會否公佈問卷調查結果及何時交代具體方案，僅稱應急住宿安排工作組陸續收到受影響業主的回覆，現正歸納並分析業主就各選項的意願，會盡快制定長遠居住安排建議，提交行政長官。

行政長官李家超日前見記者時表示目前收到約九成業主回覆，政府會平衡各方意見，兼顧現實問題，例如公共資源的適當運用、公帑投入、住屋資源的分配，還有需要釐清的法律、業權等責任和問題；目前對各方案態度公開，望提供更多資料讓居民選擇。

綜合問卷及官員說法，政府出面回購業權屬被視為時間安排最快的選項，業主在交易完成後即收取現金。問卷引用香港測量師學會根據屋苑火災前的巿場成交價估算，未補及已補地價單位的平均實用呎價分別為約6000元及8000元。

其後，官員解釋相關引述只是「一個參考」，並非最終收購價。

如果參考巿區重建局的自住物業收購準則，具體方法是以公開抽籤形式委託7間獨立測量師行評估，以舊樓的巿值加上自置「同區七年樓齡單位」津貼計算呎價。

值得留意的是，政府同時在問卷指出，大埔宏福苑援助基金總額約43億元，扣除已動用及預留的援助項目，剩餘約20多億元，並稱「意味政府需要投入公帑去補貼收購業權。」該基金目前總額增至約45億，事實上政府投入三億元作為起動資金，其餘款項經公眾籌款取得。

40多歲的另一名陳先生（下稱小陳）形容回購業權「是一個神經病的選擇」。

他一家在宏昌閣持有兩個單位，父母是首批購入的第一代居民，2015年他與太太結婚，剛好購入相鄰的單位，並已補回地價。

小陳估算，按照目前的參考資料，自己只能獲得約300多萬元，還未計算尚未完結的房貸。「拿了那筆錢，我們之後不用住了，不知道住到哪裡去了。我是買不到另一間這樣的房子。」他的要求是希望獲得能夠購入同等大小居屋的價值。

還有年紀相若的業主曾言，「你給我足夠的數目，我即走。」小陳相信有一部分長者業主會接受這個選項，「再等下去，人都走了（去世了）」。根據2021年香港人口普查，宏福苑的居住人口為4643人，其中有三成人為65歲以上的長者，居民年齡中位數為56.6。

利益問題，具體來說就是火災過後的宏福苑房屋價值，也會是影響重建和安置的關鍵。業權回購金額「足夠的數目」應該是多少，目前很難釐清。

「樓換樓」標準

政府在現金回購之外，亦提出居民可「先出售業權、再購置居屋」或「樓換樓」選項，當中羅列各居屋及綠置居現有項目的預計入伙時間及平均售價，當中九龍灣的項目屬最早，預計今年9月可入伙。

按照問卷說法，「樓換樓」是指以原來的宏福苑單位，換取與業權收購「價格相若」的全新居屋單位，並非「面積相若」。

吳先生的父母同樣是第一代業主，大火當日剛好外出，即使沒有經歷逃生，但心情仍有影響，「燒成這樣子了，回去住就會想到這件事。」

兩老目前被安排入住何文田的過渡性房屋，吳先生說家人落差的感覺會很大，居住面積減半，活動空間有限，沒有正式的飯桌，「現在鑽一粒釘子也不敢」，至今仍是「等進入一個正式居所的心情」。

時間是吳先生下判斷的重要因素，「『住咗先』的價值，大於銀碼上的價值。大家都是想有一個『瓦遮頭』就好」。

他逐一分析，出售業權表面是屬於最快選項，但仍視乎所得金額，因父母已無收入，擔心若購買新物業要補差額會難以通過銀行貸款批核。某程度上，他更加傾向「樓換樓」，但仍要考慮所換取的單位大小與位置，政府如何安排選樓次序、有何轉售限制等等，「若只能換取200呎的，我們覺得也是住不慣」。

吳先生說問卷流於空泛，「現在不可以令我想到下一步怎樣做。」

原址重建的爭論

災後重建面臨的一個普遍問題是時間，這對無家可歸的災民尤其重要。

政府問卷在羅列災民可選購或換取的居屋選項列表中，提及大埔三個「有可能興建」的新居屋地點，分別位於頌雅路西、廣福公園及宏福苑原址，指出原址項目預計需時十年，在2035年或之後入伙。

在提及各類安置意見時，問卷已特別註明「有居民表示有心理陰影或擔心等候時間太長」。文件發出翌日，財政司副司長黃偉綸明言，政府目前想法是宏福苑日後不會興建住宅，改為社區設施較恰當，強調不會讓人以該土地圖利。

「發生過一件如此不幸的事情再做住宅，你看外國有些地方也不會這樣做」，他又指程序繁複，清拆、處理業權等問題耗時很久，原址重建「不太實際」。

廿多歲的楊先生自小在宏福苑宏志閣長大，他不相信原址重建需時十年的說法，質疑政府「如何界定不實際」，因目前資訊並不對等，官方無交代背後理據，反問能否壓縮部分工序。

楊先生表示，宏福苑對於很多人來說「是他整個identity（身份），他人生一個很長時間、生命的一部分」。他聞說有居民看到火甚至害怕得想嘔吐，只能轉用電磁爐，也理解對方不想原址重建的立場。

「我尊重所有人的選擇，但同時也希望所有人尊重我們的選擇，但是所有的大前提都是：『我們有得選』，」他說。

災後有宏福苑居民自發實名聯署，收集到407戶街坊意見，其中394戶同意重建，13戶反對。小陳是有份簽署的其中一戶，他說目前欠缺一個類似有代表性的法人代表討論。

誰來主導重建方案？

前大埔區議員姚鈞豪曾在社交媒體發文，批評政府問卷未提及不同安置方案的詳情，認為內容誤導，不贊成以此來收集意見。

他向BBC中文表示，問卷寫法會讓居民認為「時間」作為唯一考慮因素，甚至「慢慢令到想選擇不同計劃的人有一個對立面」。他又指，問卷第一條問題是向居民查詢「政府應考慮哪些重要原則」，質疑為何要居民要代替政府思考，而目前居民亦無政府所擁有的資訊，難以有客觀答案。

他表示「政府是應該問居民這一刻需要什麼」，再按其需要推出不同方案，會讓居民覺得「你真的在聽我的意見」。

公共專業聯盟創會主席、資深工程師黎廣德建議，港府可以採用過往巿區重建模式，按既定程序及框架為居民進行需求評估及釐定收購價錢。

他觀察，「政府走了一步，是傷害很大的，就是打壓一些公民社會的聲音」，同時避忌居民的參與；政府解散原來的法團，另行委任管理公司，其角色亦見疑慮，「那個公司沒有一個很清晰、向居民問責的義務，反過來因為政府委任，變成向政府負責。」

他表示，聯合國減少災害辦公室過去一直研究以什麼形式去處理災民安置問題，其中一項重要原則是需要有居民參與，「居民的需要不應被視為⋯⋯不是一個施捨，而是他們的一個權利」，「原因很簡單，如果他們不參與決策，政府當局無從知道他們最大需要是什麼」。

黎廣德說，目前情況一直發展下去，政府能否找出合適的方案給居民，「其實這件事是不樂觀的」。