香港觀察：股市震蕩，港樓遭殃？

2015年8月24日恆生指數報21251點，一天跌1158點或5.17%，成交1389億元。這是連續第七日下跌，一些投資者擔心巨熊已在張牙舞爪。港人最為關心樓市動向，樓價趨跌是下一波？

作為香港投資人，愈來愈難以捕足資產價格的去向。黃金由2011年8月每安士1913美元，四年後跌至昨天(8月24日) 1151美元。人民幣長期單邊升值的遊戲，已經停止，由2005年100港元兌106.49元人民幣，升至本月初80元人民幣，至近兩星期突然急貶至82.67元人民幣。今年股市4月一度創近年新高至28433點，豈料打回原形，大跌7000多點至21000點邊緣。處於價格顛峰的樓市，走勢如何？正是香港投資者的焦點，也是有意置業者所關注的。

香港樓市，節節上升。中原城市領先指數今年飆升至144點，比較十年前只有55點，升幅2.6倍。港島樓價上月每平方米平均18萬港元，一年升17%，相當瘋狂。 2008年金融海嘯時股市大跌，之後樓價趨升。現在樓價每每破頂，終要下跌來嗎？

價高市弱、發展商急散貨

樓價升不停，港府於幾年前開始實施多項「辣招」，以加稅阻止投資者入市，為真正用家創造有利條件。但是，樓價升勢仍未能遏止，並呈現了一些特殊現象：

１）價高但市況不熱

樓價高昂，但成交並不熱烈。2013及2014年本港住宅整體成交量是1997年以來最低，分別只有約50,700宗及63,800宗，遠低於兩個樓巿高峰期1997年 (約172,700宗) 和2010年 (約135,800宗) 的水平。事實上，這比2011和2012年每年逾80,000宗低逾兩成。這反映了市民入市，非常審慎。

２）發展商增推一手單位散貨

2005年一手樓成交量佔整體住宅成交量15%。自2011年該比例持續向上，2014年增至26%(達16,900宗，是2008年以來新高)；今年4月及5月更達35%。在整體成交量處於低水平的情況下，一手樓佔整體成交比例卻上升，這反映了發展商在樓價高企之際積極散貨。近一年半以來，發展商開售新盤時，往往提供「回贈」、「優惠」或「二按貸款」。以往新樓溢價可高二手樓15%，現在已幾乎拉平。

令人擔心：樓市搖搖欲墜

展望未來，多項因素顯示樓市顛峰難以持久：

1) 樓價顛峰，市民難以負擔

香港樓價已成為全球最難負擔的城市。美國研究機構Demographia今年初公布年度國際樓價負擔能力報告，五年來香港樓價負擔比率均佔榜首，是家庭入息中位數17倍，成為該研究歷來最高的指數；遠超排第二位溫哥華10.6倍，排第三是澳洲悉尼9.8倍。這說明了港人置業負擔異常沉重。財政司司長曾俊華提及香港「供款與入息比率」，一般家庭供款負擔達月入54%，計算是以「月入處於私樓家庭中位數，以市價購買一個45平方米單位，七成按揭，供款期20年」，一旦按息上升3%，供款負擔會升逾七成水平。

2)家庭債務比率近乎警戒線

瑞銀證券亞洲經濟分析師劉醒威認為，樓價連年上升，但市場卻低估了本港家庭的負債風險，家庭負債佔GDP比率高達67%，大幅高於2008及1996年時的51%及43%。家庭負債當中七成屬按揭，其餘30%是消費信貸。由於債務水平高企，息率只要微升，香港家庭的還款負擔也明顯加重；如貸款利率增加200點子，家庭還款額佔私人消費比重就會升至13%。

3)　未來供應增加

2003至2009年間，政府曾暫停主動賣地，埋下了幾年之後供不應求的禍害，導致近年樓市急升。期間新增住宅土地可供興建的單位數目平均為一年10,400單位，均落後於同期一手樓年均18,500單位的成交量。這七年間的土地供應量與一手樓吸納量之間的落差超過四成（缺口達56,700個單位）。據官方資料估計，未來三至四年的潛在一手樓供應量將高達81,000個單位。明年落成量將會達到約20,000個單位，較過去十年的平均數高約七成。

樓市一旦下跌，一般市民最傷痛

過去一年多，二手樓價升幅很大程度是由小型單位帶動，原因是金額較低易於融資，「無殼蝸牛」急於上車，因此呎價屢見「破頂」。事實上，「40平方米以下」及「40至70平方米」的單位在2014年 升幅分別為15.2%和14.1%，而同期「70至100平方米」和「100平方米以上」單位，升幅分別只是7.7%和6.4%。值得注意的是，未來三至四年潛在81,000個住宅單位供應中，將以中小型單位為主，其中實用面積70平方米以下和70至99.9平方米的單位，分別佔約69%和18%（合共70,600個單位，即約87%）。令人擔心樓市一旦下跌，剛「上車」的小市民便遭受重創。

近日股市連瀉，市場憂慮經濟前景，樓市已受陰霾困擾。太古城海景單位減至1765萬港元沽出，與一周前同類成交跌565萬元；另外，西灣河新盤柏匯，昨天股市大跌一千點之際，一口氣錄得4宗撻訂。股市不穩，人心虛怯，樓市搖搖欲墜。投資者關心：一旦沽樓，在近乎零利率之下還有其他更好投資工具？有意置業者關注：樓價跌幅可多大？ 這都不容易找到答案。

（責編：董樂）

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網友反饋

本文作者的結語- "投資者關心：一旦沽樓，在近乎零利率之下還有其他更好投資工具？有意置業者關注：樓價跌幅可多大？" 正好給問題的答案捉供線索。而樓市的膠著狀態更進一步捉供了證據.

香港物業投資者不限於本地人, 其資金實力, 持貨能力無容置疑. 加上租金回報率優於存款利率, 在沒更佳和穩健的投資機會下, 不會輕易放售.

用家在樓價高企, 經濟不穩的情況下也不敢貿然入市. 若預期樓價下調, 更會持觀望態度.

所以香港樓價升也難, 跌也不易. 最終還是牛皮膠著, 上下不得.

香港仔, 香港

股樓熾熱，類同糖衣毒藥，健康的社會不該如是。

孟光, Hong Kong