中国明年推以房养老 料观念坎难打破

中国政府破解人口老化难题，以实现老有所养，其中一个政策是推出 “以房养老”。

国务院在今年9月发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，内地不同的事业单位，包括险企纷纷在动脑筋如何配合中央推动银发经济的发展。

幸福人寿监事会主席孟晓苏日前透露，政府相关的部门最近明确要求险企今年底前要拿出”老年人住房反向抵押养老保险”方案，明年1月份陆续推出这类产品。

按计划有关政策将于2014年上半年试行推广，市场对呼之欲出的＂以房养老”政策充满期待。

“以房养老”被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，指老年人将自己的产权房抵押出去，定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，当老年人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。

内地对“以房养老”概念进行调研早于2006年，由当时的建设部科学技术司成立课题组，希望选择大城市作为试点并推广全国。

后来上海公积金管理中心曾试推 “住房自助养老”，老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用，不过在社会上由于引不起太大反应下不了了之。

至2011年民政部公开表示要积极引导企业开发老年住宅，尤其是“以房养老”市场，直至今年9月国务院公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

以房养老势在必行

从目前发展方向来看，“以房养老”已经是势在必行，不过是否如政府期待般发展下去仍存在很多变数，其中来自金融机构的阻力不能轻看。其中最大的考虑是担心房价下行压力，国内房地产市场价格中长期走势一向是难以预测，对银行及保险公司等金融机构来说，倒按揭涉及的时间越长，风险将越大。

综合性房地产服务机构同策房产咨询研究部总监张宏伟接受BBC中文网访问时表示，前几年“以房养老”曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发尝试，最终都是因效果不理想而停滞不前，原因包括银行、保险等金融机构为规避市场风险，挑肥拣瘦选择客户，而且设置门坎过高，包括老年人本人须年满55岁、累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，贷款期限最长不超过10年等，相对苛刻的条件导致真正符合条件的申请人不多。

另一更为主要原因是传统观念，老人将房产视为重要遗产，子女亦会视老人的房产为重要资产，不太可能同意老人家将房子如此处理作为养老，观念不改令“以房养老”短期难以推行。

同时，房产资产如何估值？房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险，现阶段没有统一而且公开的标准，令“以房养老”举步为艰。

张宏伟建议“以房养老”要真正落实必须完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化的市场化的“以房养老”操作体系，放宽行业进入门坎，让民间资本充分参与养老产业的竞争，让银行等金融机构以创新提出创新“以房养老”相关衍生产品。

另外，张宏伟建议新建、改建的养老地产项目，切实考虑养老地产周边配套、老年群体无障碍设施等相关问题，避免配套服务与养老项目脱节。

台湾香港同类保险反应淡

两岸三地都在积极推动加快发展养老服务业。

以香港为例，香港政府全资控股的香港按揭证券公司2011年提出了 “安老按揭”正是 “以房养老”同出一辙的老年人住房反抵押保险计划，鼓励银行向55岁或以上的人士提供按揭贷款的计划，借款人可在10年、15年或20年或终身每月取得年金作为生活费，如有急需更可提取一笔过的贷款特别情况。

不过，据香港按揭证券公司最新公布，计划推出至今只有400多个申请。近期，按揭证券公司正联同一些大型的银行举办「安老按揭计划系列讲座，以提供灵活退休理财作为宣传。

香港市民对“安老按揭”计划不热衷，而对岸的台湾推出同类金融产品，民众的反应更令当局沮丧。

台湾当局今年推出“以房养老”，五月及九月两度公告受理申请却无人问津，出现”零”申请窘境，九千万元台币经费一毛没动过。外界均指计划申请门坎过高，将人拒于门外。

各界都在期待经过多年的发酵，政府再要求金融机构、银行推出老年人住房反向抵押养老保险的具体内容。不过即使出了政策，要打破中国人强烈的传统观念又谈可容易。

（责编：伊人）

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