中國明年推以房養老 料觀念坎難打破

中國政府破解人口老化難題，以實現老有所養，其中一個政策是推出 「以房養老」。

國務院在今年9月發佈了《關於加快發展養老服務業的若干意見》，內地不同的事業單位，包括險企紛紛在動腦筋如何配合中央推動銀髮經濟的發展。

幸福人壽監事會主席孟曉蘇日前透露，政府相關的部門最近明確要求險企今年底前要拿出」老年人住房反向抵押養老保險」方案，明年1月份陸續推出這類產品。

按計劃有關政策將於2014年上半年試行推廣，市場對呼之欲出的＂以房養老」政策充滿期待。

「以房養老」被稱為「住房反向抵押貸款」或者「倒按揭」，指老年人將自己的產權房抵押出去，定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，當老年人去世後，銀行或保險公司收回住房使用權。

內地對「以房養老」概念進行調研早於2006年，由當時的建設部科學技術司成立課題組，希望選擇大城市作為試點並推廣全國。

後來上海公積金管理中心曾試推 「住房自助養老」，老年人將自有產權房屋出售給上海市公積金管理中心，並選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用後全部由老人自由支配使用，不過在社會上由於引不起太大反應下不了了之。

至2011年民政部公開表示要積極引導企業開發老年住宅，尤其是「以房養老」市場，直至今年9月國務院公布《關於加快發展養老服務業的若干意見》明確提出開展老年人住房反向抵押養老保險試點。

以房養老勢在必行

從目前發展方向來看，「以房養老」已經是勢在必行，不過是否如政府期待般發展下去仍存在很多變數，其中來自金融機構的阻力不能輕看。其中最大的考慮是擔心房價下行壓力，國內房地產市場價格中長期走勢一向是難以預測，對銀行及保險公司等金融機構來說，倒按揭涉及的時間越長，風險將越大。

綜合性房地產服務機構同策房產諮詢研究部總監張宏偉接受BBC中文網訪問時表示，前幾年「以房養老」曾在南京、上海、北京、長春等城市的個別金融機構自發嘗試，最終都是因效果不理想而停滯不前，原因包括銀行、保險等金融機構為規避市場風險，挑肥揀瘦選擇客戶，而且設置門坎過高，包括老年人本人須年滿55歲、累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，貸款期限最長不超過10年等，相對苛刻的條件導致真正符合條件的申請人不多。

另一更為主要原因是傳統觀念，老人將房產視為重要遺產，子女亦會視老人的房產為重要資產，不太可能同意老人家將房子如此處理作為養老，觀念不改令「以房養老」短期難以推行。

同時，房產資產如何估值？房地產市場週期波動對於資產升值及價格的影響明顯，如何規避、計算、對衝市場風險，現階段沒有統一而且公開的標凖，令「以房養老」舉步為艱。

張宏偉建議「以房養老」要真正落實必須完善市場定價與資產評估機制，建立公開化、公正化的市場化的「以房養老」操作體系，放寬行業進入門坎，讓民間資本充分參與養老產業的競爭，讓銀行等金融機構以創新提出創新「以房養老」相關衍生產品。

另外，張宏偉建議新建、改建的養老地產項目，切實考慮養老地產周邊配套、老年群體無障礙設施等相關問題，避免配套服務與養老項目脫節。

台灣香港同類保險反應淡

兩岸三地都在積極推動加快發展養老服務業。

以香港為例，香港政府全資控股的香港按揭證券公司2011年提出了 「安老按揭」正是 「以房養老」同出一轍的老年人住房反抵押保險計劃，鼓勵銀行向55歲或以上的人士提供按揭貸款的計劃，借款人可在10年、15年或20年或終身每月取得年金作為生活費，如有急需更可提取一筆過的貸款特別情況。

不過，據香港按揭證券公司最新公布，計劃推出至今只有400多個申請。近期，按揭證券公司正聯同一些大型的銀行舉辦「安老按揭計劃系列講座，以提供靈活退休理財作為宣傳。

香港市民對「安老按揭」計劃不熱衷，而對岸的台灣推出同類金融產品，民眾的反應更令當局沮喪。

台灣當局今年推出「以房養老」，五月及九月兩度公告受理申請卻無人問津，出現」零」申請窘境，九千萬元台幣經費一毛沒動過。外界均指計劃申請門坎過高，將人拒於門外。

各界都在期待經過多年的發酵，政府再要求金融機構、銀行推出老年人住房反向抵押養老保險的具體內容。不過即使出了政策，要打破中國人強烈的傳統觀念又談可容易。

（責編：伊人）

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