Србија и некретнине: Трипут мери, једном сеци - како изабрати квалитетан стан

Најат Абусита је дуже од две године тражила стан за њу и троје деце у Београду.

У априлу је коначно потписала уговор, али пре него што се скраси, мораће да сачека још неколико месеци, зато што њен нови дом од 55 квадрата у потпуности мора да се реновира.

„Ни овај стан ми не одговара, али због високих цена више нисам имала избора", каже Абусита за ББЦ на српском.

Осим цена, при одабиру стана главобољу може изазвати и неизвесност око квалитета стана и зграде.

„Осветљеност, проветреност, распоред просторија, изолација, зидови, окружење, близина других објеката, на све то морамо да обратимо пажњу", каже Ива Чукић, архитектица и директорка организације Министарство простора, за ББЦ на српском.

Упркос пандемији корона вируса и расту цена, у прва три месеца 2022. године је склопљено око 47 одсто више купопродајних уговора у односу на исти период 2019, наводи се у извештају Републичког геодетског завода (РГЗ) из априла.

Према истим подацима, тржиште непокретности је у односу на прошлу годину порасло за 21 одсто у Београду, где је и продат најскупљи квадрат стана у Србији по цени од 9.114 евра.

Просечна цена по квадрату је далеко мања.

„Просечна оглашавана цена у Београду у староградњи је 2.095 евра, а у новоградњи 2.249 евра по квадрату", наводи Јасмина Гавриловић Дражић из 4zida.rs, сајта за оглашавање некретнина, за ББЦ на српском.

Погледајте видео: Савети за куповину стана

'Потрага је била тешка'

Абусита, Палестинка која већ 21 годину живи у Србији, проводила је сате на сајтовима агенција за некретнине и друштвеним мрежама у потрази за станом.

Али огласи су могли да јој пруже само основне информације као што су локација, спратност и фотографије.

„Тражила сам на све стране, ишла сам да гледам сваки стан који ми се свидео.

„Међутим, кад одем, једноставно није то то", каже.

Иако је некада гледала и по три стана дневно, често су били у лошем стању и захтевали скупо реновирање, каже.

Породичне околности су је убрзале у куповини, те се одлучила за стан и локацију којима није у потпуности задовољна.

„На све то ћу морати да уложим још барем 15.000 евра за реновирање и неколико месеци чекања", наводи.

Како направити паметан избор

Оно што огласи ретко пружају јесу информације о квалитету стана и инфраструктури.

Купац за то мора сам да се побрине, а архитектица Ива Чукић има неколико савета на шта треба обратити пажњу.

„На првом месту, осветљеност, а важно је да свака просторија има природну вентилацију.

„Потом, распоред и да ли су све просторије одговарајућих величина да у њих стане намештај, а да можемо комфорно да се крећемо", објашњава она.

Додаје и да на први поглед може да се види да ли су дневне и ноћне зоне раздвојене, а колико је удаљен санитарни чвор.

„Следе квалитет изградње, зидови, висина плафона и завршни слојеви попут паркета и плочица", каже.

Куцањем у зид, каже, можемо да препознамо да ли је коришћен одговарајући материјал.

Гипс производи препознатљив, „шупаљ" звук, зато што је и сам зид такав.

„То није адекватна звучна изолација у односу на просторије изван стана.

„Ако имамо гипсани зид између нас и комшија, то је практично као да живимо у истом стану", каже Чукић.

За зидове који деле станове требало би да буду коришћени опека, гитер блок или неки чвршћи материјали, додаје.

Они изнутра омогућавају звучну изолацију од комшија, а споља термоизолацију.

„Одговарајућу звучну и топлотну изолацију од кише, снега и хладноће пружа и добра столарија - било да је дрвена или алуминијумска", објашњава.

Али сам стан није једина ствар коју треба имати на уму.

Опремљеност зграде, паркинг, заједничке просторије, степениште и врста грејања (централно или на струју) - све су то детаљи на које треба обратити пажњу, каже Чукић.

Обратити пажњу на окружење

Окружење у ком купујете стан је такође важно истражити, каже Чукић.

Када бирате дом, треба обратити пажњу на околину и садржај који ће вам олакшати или обогатити живот.

„То су простори за рекреацију и културне садржаје, близина јавног превоза, вртићи и школе", каже.

Процене су да би најздравије било да је прва уређена зелена површина највише 400 до 500 метара удаљена од стана, додаје.

Осим непосредних елемената, каже да би купци требало да се распитају и о планираном урбанистичком развоју - да се не би десило да вам леп поглед на зелену површину сутрадан буде замењен зградом.

„Одједном од лепог, отвореног простора почнете да се осећате као да сте у неком тунелу", наводи.

Ања Матић, која је у потрази за станом у Београду већ неколико месеци, каже да што је више критеријума имала, то јој је избор био мањи.

„Иако правим све више компромиса како време пролази, по питању цене, локације, квалитета, спратности и распореда просторија, и даље не могу да нађем одговарајући стан", каже ова наставница енглеског језика.

„Због тога се неретко разочарам и полако почињем да губим наду, стрпљење и живце."

Зашто заселак у Лесковцу вреди колико стан у Београду:

Стара или нова градња?

Без обзира на град, цене по квадрату се разликују за стару и нову градњу.

Староградња је по правилу јефтинија.

У Београду је просечна оглашавана цена станова у староградњи 2.095 евра по квадрату, а у новоградњи 2.249 евра, подаци су портала 4zida.rs.

Ипак, цене варирају и у зависности од општина, а у Београду предњачи Савски венац.

„Станови у Београду који се продају у староградњи, у просеку стоје на нашем сајту 66 дана", наводи Јасмина Гавриловић Дражић из 4zida.rs.

У Новом Саду и Нишу слика је мало другачија, додаје.

„Просечна оглашавана цена у староградњи у Новом Саду је 1.671 евро по квадрату, а у новоградњи 1.852 евра.

„Огласи на сајту стоје слично као и у Београду, 69 дана", наводи.

Цене су нешто ниже у Нишу.

„Оглашавана цена квадрата у староградњи је 1.187 евро, а у новоградњи 1.755 евра", каже.

Упркос разлици у цени, Чукић сматра да су старији станови, изграђени после Другог светског рата, неупоредиво квалитетнији.

„Свака соба, као и кухиња и купатило, имају природну вентилацију и осветљеност, што у новоградњи није случај", објашњава.

Кухињски простор за веће домаћинство је нешто што често недостаје у новоградњи, истиче.

„То су те нијансе које праве разлику између комфорног стана из социјализма за четворочлану породицу и новоградње где се много више садржаја пакује у мањи простор, а чему се ми прилагођавамо", каже Чукић.

Абусита каже да су је пријатељи саветовали да купи стан у староградњи.

„Схватила сам да ми је то било сигурније због квалитета и чистих докумената", каже.

'Чисти папири, дуга љубав'

Ања Матић и Најат Абусита деле исто искуство - обе су пронашле стан који су хтеле да купе, али постојао је проблем са папирима.

У Ањином случају, на огласу је стајало да је стан у новоградњи одмах усељив и укњижен.

„Одушевила сам се станом и хтела сам да га купим.

„Тек тада су ми рекли да још неко време није усељив, а да неки станови у згради и даље чекају легализацију", присећа се она.

Уз помоћ адвоката сазнала је да је цео спрат изграђен без грађевинске дозволе, после чега је одустала од куповине.

Прво што се проверава је власништво стана и да ли је укњижен, објашњава Невена Вјештица, правница у адвокатској канцеларији Давида Вјештице и агенцији за некретнине Дукат.

„Путем јавног увида у катастарске податке проверава да ли је стан укњижен на власника и да ли има терете", наводи Вјештица.

У случају да стан није укњижен на власника, постоји неколико опција.

„Тражи се доказ о власништву и разлог због ког стан није укњижен на власника.

„Власник заиста може бити власник на основу решења о наслеђивању које није прокњижено, стога би тада требало тражити решење о наслеђивању или уговор о поклону", каже правница.

Додаје да су људи често наслеђивали станове пре него што су оставинске расправе почеле да се раде код јавних бележника.

„Добије се решење о наслеђивању које мора физички да се однесе у катастар и поднесе захтев за укњижбу на ново име.

„Многи то нису радили мислећи да цео процес може да се заврши за месец-два, али некад заправо треба и до пола године", објашњава.

Абусита је имала слично искуство приликом куповине стана.

„Није био укњижен на власницу, зато што наследница није однеле папире у катастар после смрти члана породице", присећа се.

Вјештица каже да се често дешава и да су станови из откупа, те да власници још нису отплатили све рате.

„Постоје разноразни начини стицања власништва који нису прошли кроз књиге, иако је све уредно", наводи.

Сматра да је најважније да је сам стан укњижен.

„Када су чисти документи, нови власник може аутоматски да се укњижи после 20 дана", објашњава.

Међутим, стан који још увек чека на легализацију, додаје, не може да се прометује.

„Постоји могућност да се купи и такав стан, али се спушта цена.

„Тражи се термин код нотара и прилаже се сва документација коју власник стана поседује", објашњава.

Али пошто нотар одбија да овери уговор о купопродаји нелегализованог стана, адвокат улаже приговор и шаље суду.

„Суд након извесног времена налаже или не налаже нотару да овери уговор.

„Углавном налаже оверу уговора уколико сматра да је сва документација у реду", наводи.

Вјештица додаје да је куповина нелегализованог стана ризична.

„Купцу нико не може да обећа када ће тај стан да се легализује, зато што све зависи од ситуације до ситуације, саме зграде и инвеститора.

„Углавном се такви станови легализују, никад нисам чула да се нека зграда руши, али кад ће се то десити је незахвално обећавати", каже.

Завирите у најмањи стан у Лондону:

Шта утиче на цену стана?

Иако се цене на тржишту некретнина увек мењају, та промена је била и те како видљива почетком 2020. године.

Јасмина Гавриловић Дражић из 4zida.rs каже да је пандемија корона вируса време пуно изазова за тржиште некретнина.

„Међутим, остало је имуно на њих, као и на кризу због рата у Украјини.

„Број купопродајних уговора у првом кварталу 2022. године је већи за 6,7 одсто у односу на исти период 2020", наводи Гавриловић Дражић.

Додаје да је у прва три месеца ове године у тржиште некретнина уложено 1,6 милијарди евра.

„То је за око 22 одсто више у односу на исти период претходне године, а чак 47,3 одсто више у поређењу са 2019. годином", каже.

Ту разлику је осетила и Абусита.

Она је 2019. године продала стан од 150 квадрата, мало пре него што су цене драстично скочиле.

„Ја сад за те паре нисам могла да нађем стан одговарајуће квадратуре за мене и троје деце", каже она.

Чукић објашњава да постоји неколико разлога за скок цена.

„Први је повећана потражња, други је пораст цена грађевинског материјала, поготово после избијања пандемије корона вируса, а трећи је ограничена количина грађевинског земљишта.

„То успорава раст понуде у односу на потражњу", каже она.

Републички геодетски завод је, додаје, објавио да само пет одсто становништва купује станове, од тога 84 одсто у готовини, а око 16 из кредитних средстава.

„На основу тих података можемо да закључимо да се тренутно станови не купују ради решавања стамбеног питања, већ ради инвестиције", каже Чукић.

Станови се третирају као роба, додаје, што може довести до балона на тржишту некретнина и тога да становање буде још неприступачније за становништво.

„У Шпанији смо имали пример тога да је тај балон експлодирао и довео до кризе, а питање је кад ће се то нама десити", истиче она.

Махмуд Бушатлија, економиста и архитекта, објашњава да већина становника у Србији нема могућност да дође до стана чак ни путем кредита, уколико се у обзир узме то да је просечна плата 600 евра.

Са толиком платом, можете да отплаћујете око 200 евра кредита месечно.

„Ако погледамо кредите на десет година, то значи да не можете узети кредит већи од 20.000 до 25.000 евра, а за тај новац у Београду више ништа не можете да купите", наводи.

Додаје да у случају када неко има плату мању од просечне потрошачке корпе, која за фебруар износи мало више од 81.000 динара, нема могућност да врати кредит.

„Кредит би требало да буде неко последње уточиште, кад немате ниједан други начин да купите стан", саветује.

Наводи да је врло тешко докучити како се уопште ствара цена на тржишту попут српског, али да би улогу у томе требало да игра и инфраструктура.

„Све анализе постојеће инфраструктуре у главном граду показују да је она деведесетих година прошлог века отприлике могла да покрије град од 1.200.000 људи, а сад је то два милиона, скоро двоструко више", објашњава.

Уколико се неки град удвостручи, инфраструктура мора да се прилагоди, додаје.

„Агенције за некретнине се такође не баве градском инфраструктуром, нико не зна ништа о томе, на пример, какав је притисак воде и да ли има падова, а по закону би морали да дају информације о свим мањкавостима стана", истиче.

Како држава може да помогне?

Чукић каже да подаци РГЗ-а показују да су цене квадрата у непрестаном расту у свим градским општинама у Београду, још од 2017. године.

„Забрињавајуће је што би, према неким истраживањима, отприлике 70 одсто становништва у престоници могло да спадне у категорију људи којима треба подршка при становању, што значи да су они преоптерећени трошковима становања", објашњава.

Додаје да главни град нема јасне стамбене политике, а да не постоји ни национална стратегија која би омогућила решавање стамбеног питања већег броја људи.

„Стамбено питање је препуштено тржишту које диктира цене", наводи.

Са тим је сагласан и Бушатлија, који каже да нигде не ваља да се држава меша, али да мора да има добре законе и надгледа њихово спровођење.

„Када имамо ситуацију да грађани не могу да приуште кредит, држава може да субвенционише одређене категорије, као што то ради изградњом станова за војску и полицију.

„Такође, може да се одрекне одређеног прихода који би добила неком инвестицијом, попут плаћања такси за изградњу инфраструктуре или поклањањем државног земљишта", наводи.

Чукић истиче да се криза у стамбеном сектору не дешава тренутно само у Србији, него широм света.

„Извештаји Уједињених нација показују да је светско тржиште некретнина чак 36 пута вредније од свог злата, а од тога је 80 одсто богатства у становима.

„То је генерална тенденција, а приметна је и код нас", каже.

Али за све оне који нису обесхрабрени и тренутно траже стан, Абусита има неколико савета.

Први је да је најбитније наћи стан који има чисте папире, макар требало да се реновира.

„Тада је важно пре куповине израчунати колико новца је потребно за реновирање, како не бисмо запали у финансијске проблеме.

„Сад морам да плаћам кирију у изнајмљеном стану, а рачуне у новом и мајсторе, о томе мора унапред да се размишља", каже.

Док Абусита чека да се пресели у нови дом, Матић наставља потрагу.

„Имам осећај да што дуже чекам, да су станови све скупљи.

„Не знам да ли ћу на крају да одустанем", каже она.

Како изгледа живот у минијатурним становима у Јапану:

Пратите нас на Фејсбуку,Твитеру и Вајберу. Ако имате предлог теме за нас, јавите се на [email protected]