瑞銀警告倫敦：房市進入泡沫區

倫敦房市是否真的直追香港「進入泡沫危機區」成為英國媒體30日聚焦的財經方面熱門話題。在多數媒體承認倫敦房市過熱同時，也並非每個人都認同「泡沫」定論。

各大媒體均用不同篇幅報道了瑞士聯合銀行集團（簡稱 瑞銀/UBS）最新一份針對全球15個大城市作出的房地產市場房價與平均收入比例的分析報告。

瑞銀最新全球房市泡沫指數分析報告只調查分析了亞歐美主要已開發經濟體的15大主要大都市人口中心：東京、香港、新加坡、悉尼、紐約、波士頓、芝加哥、舊金山、溫哥華、倫敦、巴黎、法蘭克福、阿姆斯特丹、日內瓦和蘇黎世。

除香港和倫敦被認為已經進入泡沫危險區外，澳大利亞東部的悉尼、加拿大西部的溫哥華、美國西部的舊金山和荷蘭的阿姆斯特丹也被認為房價「超常」。

日內瓦、蘇黎世、巴黎和法蘭克福房價被認為「偏高」。

美國東部紐約和波士頓的平均房價被認為「公平合理」；美國中部芝加哥的房價則被認為「被低估」。

泡沫風險

瑞銀報告稱，倫敦如今已經成為歐洲泡沫風險最高房地產市場，即使面對2007金融危機之後平均收入實際下降7%的現狀，房價/收入比仍直追香港，成為全球第二。

報告警告說，「一旦房地產投資基本環境惡化」，倫敦將面臨房價出現「大幅度調整」的危險。

報告說，全球性寬鬆的貨幣政策使得房地產市場難以回歸正常狀態，導致區域性泡沫風險。

倫敦和香港的瑞銀「泡沫指數」分別達到1.9和1.7。瑞銀說，一旦「泡沫指數」超過1的市場，一般在三年內都會發生平均30%的市場調整。

分析還指出，在海外與國內投資者、以及國內剛性需求和低利率等多重因素影響下，倫敦平均房價自2013年以來，兩年內升幅高達40%。

報告特別指出，很多投資人看好倫敦房屋出租平均高達5%的回報率，大舉進入出租房市場，是造成泡沫危險的一大因素。

在全球十五大都市中心中，房價/收入比最「離譜」的依次是香港、倫敦、巴黎、紐約和東京。

瑞銀財富與資產管理分部的首席投資分析師馬蒂亞·霍澤伊（Matthias Holzhey）指出，在上述五大城市中，即使是高薪白領，單靠工資借貸「也買不起一套普通60平米的兩居室套房」。

泡沫倫敦？

多數了解倫敦房地產市場的人士都承認存在房價飛漲和房市過熱的現象，但是並非每個人都認為倫敦面臨泡沫危機。

資深英國房地產市場分析人弗里斯比（Dominic Frisby）指出，倫敦房地產市場，特別是主要面向包括中國大陸投資者在內的國際投資者的「新建高端單元樓」市場泡沫破滅是個遲早的事情，但面向普通家庭的50萬英鎊以下的居民房仍是供不應求，因此不能把倫敦房市看成鐵板一個塊。

他指出，很多位於倫敦市較中心地區的新建高端單元樓與倫敦的主流房地產市場脫節，成為國際投資者的「儲蓄罐」，早已是不爭的事實。

另據英國官方統計顯示，倫敦平均房價（2居室單元房）已經超過每套50萬英鎊（約80萬美元）；而高端新建樓價則幾乎是這一平均價的一倍。

弗里斯比舉例說明了倫敦高端房地產市場目前是如何的「瘋狂」：截至到2015年上半年，倫敦市中心建築新高端住宅樓的申請就已經達到54000套水平，平均每套預售價超過100萬英鎊。

問題是，2014年全年在倫敦市中心地區售出的價格超過100萬英鎊的房產僅成交3900套。也就是說新的高端住宅供應量超出實際需求14倍。

房產投資顧問艾玲沃斯（Charlie Ellingworth）指出，如今唯一還繼續購買倫敦高端樓花（即只完成設計藍圖的未建建築）的，只有「不了解市場的外國人」，而繼英國財相今春推出豪宅附加印花稅以來，倫敦多區的百萬英鎊以上「豪宅」市場幾乎已經全部陷於停滯和下滑狀態。

而以前平均價位較低，距離倫敦市中心相對較遠一些區域的普通居民房則繼續保持房價升勢，而且受到人口增長壓力，繼續呈現供不應求現象。

（編寫：晧宇/責編：董樂）