香港觀察：港樓貴，再玩房產升值遊戲？
圖像來源，REUTERS
- Author, 黃楚琪
- Role, 香港自由撰稿人
Mandy 於去年樓市淡靜之時，戰戰兢兢以1550萬港元 (198萬美元) 購入西九龍一個實用面積750方呎的單位。當時唯恐高價接貨，今天樓價竟然升了一成。如同這位幸運兒敢於淡市一搏的，只是極少數，數以萬計的無殼蝸牛望門輕嘆。
香港近十年來的樓價，非常剛性。無論推出「辣招」(如雙倍印花稅、收緊按揭)、增加建屋供應量、美國金融海嘯、中國經濟下滑 ……………… 樓價稍稍一跌，很快又反彈。由於反覆向上，已令中產港人也買不起樓了。月薪逾3萬元的港人有75萬，佔香港人口約一成；月入5萬的中產家庭，只佔香港很少數，但在市區買一個600萬的兩房單位，已很艱難。光是三成首期連各項費稅及裝修費200多萬，已不容易儲蓄起來。
港樓貴，深圳樓更貴
很多市民聚焦香港炒樓，很少留意到深圳樓宇愈來愈貴。位於南山區的深圳，是高新技術產業園區，匯聚科研創新企業，高薪科研人員對優質住宅有需求，那裏樓價比香港更貴。
中國首都北京CBD的房產，7萬元一方米，還不及深圳樓價貴。深圳樓價近年升幅非常驚人。現在深圳普通一手售價為每方米約12-15萬元人民幣 (每方呎1.4-1.75萬港元)，樓價比本港北區新界二手樓要貴。新界北每方呎只約9000至1.1萬港元，對於內地富戶，來港買樓作悠閒渡假，不算奢華。內地樓價不菲，富戶南下香港買樓，因而令港樓價格有支持。
「2008年金融海嘯之際，深圳梧桐山畔那兒買的樓宇2萬多一方米，現在要6萬多了。房子200多萬買，現在近乎過千萬了。」祖籍深圳的港人黃先生說：「我在深圳鄉郊另有三層樓，將來政府一旦要修路或建鐵路的，一層換三層樓，真開心呀。」
深圳無望，再北一些做夢
反觀香港無殼蝸牛打工一族，加薪無份，加辛有份(辛苦的「辛」)，樓價升值業主有份，自己無份，真正感受到「發達容易，搵食艱難」。如何自救？北上買樓深圳已貴，只有考慮再北一些？
北上到那裏買樓好？中國發展快，那裏有路、有橋、有高鐵，便有好機會。愈來愈多港人正留意廣東省的基建發展。
廣東省中山市是不少港人的故鄉，那裏的樓盤自九十年代中已開始售賣，一直以消閒渡假、退休人士所喜愛，但並非投資者首選，樓市不見升值。直至去年宣佈深中通道動工，在「深中同城」的氣氛下，樓盤均價由每方米5000元人民幣(6000港元) 急升至10000元人民幣 (約12000港元)。另一方面，港珠澳大橋料直至2018年通車，到時，從香港經澳門到珠海，可做到一小時生活圈。在珠海再往北上，到中山那裏，都很便捷。
「我深圳的房子加租兩成，一樣有人承接去租。另一樓宇靠在深圳過關到香港的地方，十年前買時130多萬，現在850萬了。"呂太說，不可能再在深圳投資了，現去中山市買樓。去年宣佈深中通道動工，樓價升了不少。」現在由深圳市去中山市需要2 小時，將來可縮短至半小時，非常方便。「她說，深圳樓價太貴了，很多深圳人都去中山買樓去。待深中通道落成，中山市四通八達，料吸引更多人到那裏買樓，屆時樓宇會升得更猛。
「我太太的故鄉在惠陽淡水，上星期去她表哥那裏看看，1000多方呎，真舒服呀，早前花了60多萬元人民幣買的，其對面鄰居後來才買，要100多萬了。」一名29歲的健身教練林先生說，無法在港買樓，現正考慮去惠陽買，也會考慮到高鐵沿線考察一下，期望買樓升值，財富增長。
到內地買樓風險
未來港人的居住生活，可能與現在不同。財政司前司長梁錦松說過，香港樓價奇高，一如世界其他金融城市倫敦及紐約。」面對市區樓宇高昂，港人的生活模式可以起變化，在港租住小地方，而在內地買個寬闊的居所，待周末或假期便到內地渡假。「
然而，投資新手當心在內地買樓，並計算比在港面對更多的風險：內地現在免收差餉，業主又可逃避租樓物業稅，這都似乎比香港有著數。但是內地政策不穩，將來有可能嚴厲執行更多措施：開徵遺產稅(中國正草擬《遺產稅》規定)，也可能實施增值稅 (佛山已施行徵收二成的增值稅)；再說，中國也在打擊炒樓，規定一人只可買一樓，現在明存實亡，但未來計算機一旦聯機後，全國樓宇登記訊息互通，便不能逃避這項規定。此外，內地交易成本高、人民幣波動，甚至出現爛尾樓，業主證批不出等煩心問題。
我總是忘不了這個故事：1982年港島太古城一層建築面積800多方呎，樓售價為22萬港元，34年後今天，已超過1000萬了。住宅可以居住，可以租出，還可以反覆狂升 …. 香港出現這一個真實的神話，難怪港人都迷上了，期待這個樓宇升值遊戲持續，不斷重覆。
