Корона вирус и некретнине: Зашто је продаја станова у Србији процветала усред пандемије

Док је просечна плата у Србији у октобру била око 550 евра, а многи су забринути да ли ће због пандемије корона вируса задржати посао, привредна грана која не посустаје је грађевинска - гради се све више станова, који су све скупљи.

Цене квадрата у готово целој Србији веће су за девет до 20 одсто него прошле године, а према подацима Републичког геодетског завода за трећи квартал ове године, квадрат стана у Београду у просеку је поскупео 250 евра у односу на исто време у 2020.

„Мислила сам да ћу због пандемије имати мање посла, а десила се обрнута ствар", каже власница београдске агенције за некретнине Радмила Видојковић за ББЦ на српском.

„Цене су приметно скочиле, али потражња је велика", додаје Видојковић, која води агенцију „Ибис Астра".

„Изгледа да је пандемија код људи изазвала страх и панику, због чега улажу у некретнине које се традиционално сматрају сигурном инвестицијом", каже ванредни професор Економског факултета у Београду др Дејан Молнар.

Уместо пада који се очекивао на пролеће 2020. године, на тржишту некретнина у Србији догодио се вртоглав раст - у трећем кварталу 2021, у некретнинама је било милијарду и по евра, што је 27 одсто више новца него у исто време прошле, а 74 одсто више него у истом периоду 2018. показује нови извештај Републичког геодетског завода (РГЗ).

Највише новца долази од продаје станова - више од 840 милиона евра, од чега се скоро 525 милиона акумулирало у Београду, пише у извештају РГЗ.

Скоро 68 одсто станова купљено је за кеш, а 32 одсто на кредит.

Србија није изузетак по скоку цена некретнина, које су у Европској унији током 2020. године порасле за 5,5 одсто, пише Дојче веле.

Чак 90 одсто градова у свету нема квалитетну понуду приступачних некретнина за становнике, податак је Светског економског форума.

Да ли су цене некретнина заиста скочиле?

Двадесетшестогодишња Уна Даниловић једва чека да буде завршена изградња стана на Црвеном крсту, насељу у ширем центру Београда, па да добије кључ у руке.

Сматра да је куповина стана у изградњи 2021. године била добра одлука, зато што је прошла „јефтиније".

„Цена квадрата у Београду је драстично порасла у протеклих неколико година - када сам купила квадрат је био 1.800 евра без ПДВ-а, а данас, када је зграда при крају кошта 2.200 евра без ПДВ-а", каже Уна, која је уштедела 400 евра по квадрату.

Према подацима Републичког завода за статистику, за првих шест месеци 2021. године цена станова у новоградњи у Београду износила је 252.816 (2.145 евра) за метар квадратни.

Из компаније БС Инвестмент кажу да је тренутно јефтиније купити стан у изградњи због велике потражње и константног раста цена, али истичу да то није правило које ће стално важити.

Уштеда од 400 евра по квадрату, попут оне коју је имала Уна Даниловић приликом куповине стана у изградњи, није уобичајена и углавном је мања, додају из ове компаније.

Раст цена осећа се не само у Београду, већ на нивоу целе Србије - просечна цена квадрата у првој половини 2021. године била је 179.852 динара (1.526 евра), док је крајем 2019. износила 163.219 динара (1.384 евра).

Најјефтинији квадрат ове године продат је у Бујановцу (53.382 динара или 454 евра), а најскупљи 373.406 динара (3.175 евра) у београдској општини Савски венац, наводи се у извештају Републичког завода за статистику.

Најскупљи стан у 2022. продат у Београду за 2,47 милиона евра

Тржиште непокретности у четвртом кварталу 2022. године донело је „позитивне трендове", показују подаци Републичког геодетског завода.

На куповину некретнина потрошено је 2,3 милијарди евра, што представља раст од 27,3 одсто у односу на исти квартал претходне године, а највише купопродајних уговора склопљено је у Београду - укупно 9.547.

Продаја станова имала је 55 одсто удела и износила је укупно 1,2 милијарде евра у четвртом тромесечју 2022. године.

Само девет одсто некретнина купљено је уз кредит, што је за четири одсто мање него у истом периоду прошле године, а удео станова купљених на овај начин био је 21 одсто.

Највише продајне цене станова забележене су у Београду на води, где је најскупљи квадрат продат по цени од 10.184 евра, а најскупљи стан, укупне површине 383 квадратних метара плаћен 2.469.888 евра.

Поскупљење грађевинских материјала и све већа цена коју наплаћују извођачи радова значајно су утицали на скок цене квадрата стамбеног простора, наводе из компаније БС Инвестмент за ББЦ на српском.

Ипак, како на коначну цену квадрата утиче много фактора, међу којима је и све већа потражња, тешко је одредити у којој мери су цене материјала и радника утицале на скок вредности некретнина у новоградњи, додају они.

РЗС не води евиденцију о староградњи, али искуства агената за некретнине показују да је и ту дошло до раста цена.

„У децембру прошле године, у насељу Миријево смо продали стан у староградњи за 1.100 евра по квадрату", каже власница агенције „Ибис Астра" Радмила Видојковић.

„Ако све буде како треба, исти стан ћемо сада продати за 1.420 евра по квадрату - то је разлика од 300 евра", наводи.

Станови су најинтересантнија роба на тржишту некретнина у Србији, а купаца највише има у Београду, показује извештај Републичког геодетског завода.

За последњих годину дана, квадрат у Београду је у просеку поскупео за 250 евра, наводи се у извештају.

Ова цена је у „сталном порасту од 2013. године", када је тржиште некретнина почело да се опоравља од Светске финансијске кризе 2008. године, примећује стручњак за економску политику и развој, професор Дејан Молнар.

„Очекивало се да ће пандемија корона вируса прекинути растући тренд, али то се није догодило", каже Молнар.

Истиче да раст цена некретнина није специфичан само за Србију.

„Порасле су на нивоу ЕУ - у Пољској за 11 одсто, а у Немачкој за осам", наводи стручњак.

Погледајте видео: Зашто заселак у Лесковцу кошта колико стан у Београду

Зашто се станови, упркос растућим ценама, продају све боље?

Молнар има једноставан одговор на ово питање.

„Има више купаца него што станова има у продаји", наводи стручњак.

И не само то, већ ситуација на тржишту некретнина показује да је „тражња још више порасла током пандемије".

Молнар сматра да за то постоје три основна разлога.

Први је „осећај сигурности" који улагање у некретнине пружа.

„У кризи коју је изазвала пандемија, људи су забринути како да сачувају девизну штедњу, па се одлучују да је ставе у непокретности", каже.

Као други разлог наводи „веома ограничене могућности за инвестирање" у Србији.

„Камате на орочену штедњу су ниске и зато нису атрактивне, а нема алтернативе за улагање новца, па се традиционално инвестира у некретнине", наводи.

Молнар сматра да је трећи разлог комбинација „ниских каматних стопа на стамбене кредите" и „високих ренти".

„Стамбени кредити су доступни великом броју људи, а привлачи их однос кирије и трошкова кредита на годишњем нивоу, па размишљају да је боље да отплаћују свој квадрат него туђ", истиче.

Погледајте видео: Како Јапанци живе у минијатурним становима

Зашто се скоро 70 одсто станова прода за кеш?

Између јула и септембра 2021. године, чак 68 одсто станова плаћено је кешом, показује извештај Републичког геодетског завода.

Када се сетите да је просечна плата у Србији у октобру била 550 евра, овај податак може да запара уши.

Како сматра економски аналитичар Саша Ђоговић, „велики део кеша на тржишту некретнина потиче са црног тржишта".

„Животни стандард у Србији се није толико побољшао последњих година, да бисмо тиме могли објаснити скок тражње, што значи да она не може да долази од реалних примања грађана, већ из других канала", сматра.

Професор Молнар се слаже да „одређени кеш потиче од нелегалних активности", али сматра да му се „не може придавати толики значај".

Како истиче, унутрашње миграције становништва такође се ослањају на кеш.

„Људи продају нешто у месту из којег долазе, додају уштеђевину и купе стан у већем граду - део тражње долази одатле", наводи.

Поједини продају веће станове да би купили више мањих, па да један могу да издају, додаје.

„Све те трансакције такође се обављају за кеш", подсећа Молнар.

Да ли су станови у Београду прескупи за просечан српски џеп?

Још пре пандемије, тридесетпетогодишња Јелена Андрић из Панчева одлучила је да се скући у Београду пошто је три године живела у изнајмљеним становима.

„Плаћајући кирије, у ветар сам бацила скоро 8.000 евра, па сам решила да кренем у потрагу за двособним станом", каже Јелена, која се у овај подухват упустила 2019. године, пре почетка пандемије.

Како би план спровела у дело морала је да узме кредит, а родитељи су понудили да јој помогну са учешћем.

Међутим, након што је обишла десетак двособних и двоипособних станова, снови су пали у воду.

„Ако изузмемо приземље, сутерен и поткровље, избор је веома сужен", наводи Јелена.

„Схватила сам да када тражите одвојену дневну и спаваћу собу и стан са терасом, највише на трећем спрату без лифта, треба да будете срећни ако нађете потпуну руину за 85.000 евра, у коју треба да уложите још 15.000-20.000 за сређивање и ствари", додаје.

Станови у Србији су већ годинама скупи у односу на просечну плату, каже професор Економског факултета Дејан Молнар.

Међународно прихваћени показатељ скупоће се лако рачуна - просечну цену стана од 60 квадрата треба поделити са просечном годишњом нето платом.

Ако је количник већи од 6 показује, сматра се да је „грађанима тешко да приуште некретнину", наводи Молнар.

У Београду, тај количник је 21.26, што га по скупоћи ставља на четврто место у Европи - иза Дубровника, Сплита и Москве, показују подаци највећег светског сајта о трошковима живота Нумбео (Numbeo).

Ако живите у Србији, зарађујете 550 евра месечно и притом живите од плате, треба вам 383 године и пет месеци да уштедите за некретнину, показује специјализовани калкулатор Towergate Insurance.

То значи да је не бисте могли купити само од плате ни за пет живота, пошто ова бројка петоструко превазилази просечан људски век.

Зато се многи окрећу позајмицама и стамбеним кредитима.

На ту варијанту одлучила се и Јелена Андрић, а онда схватила да сваки корак ка уласку у кредит мора пажљиво да промисли.

„Ако вам новац није пао с неба и једва да имате за учешће, свакако ћете водити рачуна о сваком евру и све добро прорачунати", наводи.

Јелена је на крају одустала од куповине у Београду и вратила се у Панчево, где је прошле године завршила дугу потрагу.

Успела је да пронађе приступачнији стан и у марту се коначно скућила.

Према извештају РГЗ, Панчево град који је за последњих годину дана забележио највеће поскупљење квадрата у Србији - чак 19 одсто, па је просечна цена за квадрат 997 евра.

Ипак, овај град је и даље јефтинији него Београд, где у просеку треба издвојити 2.145 евра по квадратном метру.

„Задовољна сам како сам прошла - да сам се одлучила за стан у Београду могла би само да животарим, добро би морала да размислим да ли ћу моћи да одем на летовање сваке друге године.

„Овако ми је у Панчеву месечна рата за кредит око 20.000 динара и могу да живим скроз нормално", закључује она.

Да ли ће доћи до 'пуцања балона'?

Многи маштају о куповини своје некретнине и надају се да цене у Србији не могу да расту довека.

Међутим, није извесно да ли ће балон пући, нити шта би могло да га пробуши, каже професор Молнар.

„У теорији, пад цена непокретности могла би да изазове нека будућа економска криза - тражња ће пасти ако људи остану без посла", наводи.

Како додаје, финансијске стимулације државе су током пандемије корона вируса спречила отпуштања.

„Зато криза није постала тако оштра као што се очекивало - многи су задржали своја радна места".

Постоји још нешто што би могло да доведе до пада цена.

„Ако понуда станова порасте превише, оне ће опасти", каже Молнар.

Међутим, како додаје, „заиста је тешко рећи када би то могло да се догоди".

Колико се гради у Србији и Београду и који су највећи пројекти

У Србији је у 2020. години укупна вредност грађевинских радова износила 451,5 милијарди динара, показују подаци Републичког завода за статистику.

Највише се градило у Београду (151,1 милијарда), затим у Војводини (128,5 милијарди), Шумадији и Западној Србији (95,3 милијарде) и Јужној и Источној Србији (76,5 милијарди).

Упркос пандемији и мерама за сузбијање ширења корона вируса, број изграђених станова у прошлој години достигао је 25.326 (3,7 станова на 1.000 становника) - за 532 стана или 2,1 одсто више у поређењу са 2019. годином и скок за 7.275 станова или 40,3 одсто од резултата из 2018. године.

Просечна површина изграђених станова у 2020. години била је 74 квадратна метра, додаје се у извештају.

У августу 2021. године издате су 2.843 грађевинске дозволе, што представља повећање од 39,3 одсто у односу на исти период претходне године, поручују из РСЗ.

У том периоду је 81,4 осто дозвола издато за изградњу стамбених зграда, додаје се у извештају.

Током претходних пет година у Србији је завршена изградња 93.592 стана, а бројка је од 2015. године у константном порасту, наводи се на сајту РЗЦ.

Новинари ББЦ-ја на српском покушали су да сазнају тачан број грађевинских компанија које граде стамбене зграде у Београду и Србији, али из Министарства грађевинарства, саобраћаја и инфраструктуре и Дирекције за земљиште и изградњу Београда нису одговорили на упите до тренутка објављивања текста.

Београд на води један је од највећих грађевинских подухвата овог типа у Србији и Београду - инвеститор је фирма Београд на води д.о.о. чији су сувласници Република Србија и компанија Игл хилс из Уједињених Арапских Емирата.

Недавно је продат 3.000. стан, а тренутно је у току изградња девет пројеката са више од 2.000 стамбених јединица, а укупна вредност имовине ове компаније је око 700 милиона евра, саопштили су из ове фирме.

„У 2021. години компанија Београд на води д.о.о. завршава три објекта са преко 600 стамбених јединица и предвиђа се да ће друштво само за ову годину остварити приходе од преко 140 милиона евра, односно добит од преко 25 милиона евра," наводи се у саопштењу.

Компанија Дека инжењеринг гради стамбено-пословни комплекс Нови Дорћол површине од око 100.000 квадратних метара, на парцели од два хектара у Венизелосовој улици у Београду, наводи се на сајту ове компаније.

Претходно је ова фирма изградила стамбено-пословни комплекс А блок на Новом Београду.

Очекује се и изградња стамбеног комплекса на Макишком пољу у општини Чукарица - скупштина Града Београда усвојила је у децембру прошле године План детаљне регулације за изградњу стамбеног комплекса на подручју водоизворишта на Макишу и превиђена је градња 10.000 станова за око 31.000 становника, пренео је лист Данас.

Тамо ће се градити јефтинији станови за грађане са мањом платежном моћи, а на овој локацији планира се и изградња почетне станице метроа, поручио је градски урбаниста Марко Стојчић.

Једно је извесно - инвеститори у Београду за сада мирно спавају, јер је потражња за становима „заиста велика", кажу из компаније БС Инвестмент Груп за ББЦ на српском.

Ова фирма је направила више од 30 објеката у београдским општинама Звездари, Врачару, Савском Венцу, Палилули и Вождовцу, односно више од 100.000 квадратних метара и око 2.000 станова.

Тренутно инвестира у два објекта на Палилули и у Кнез Даниловој улици, додају из компаније.

„Некада се сви станови продају у изградњи, а некада остане одређен број, што зависи од величине објекта", наводе.

Како додају, „све локације у Београду су тражене и сваки стан има свог купца".

Можда ће вас занимати и овај видео: Насеље Церак - престижни статус и борба за очување културног добра

Пратите нас на Фејсбуку и Твитеру. Ако имате предлог теме за нас, јавите се на [email protected]