Sekarang bukan cuma Paris Hilton yang bisa memiliki hotel!

Ketika sebuah perusahaan membutuhkan pendanaan tambahan, jalur tradisional adalah mencoba mendapatkan investasi secara pribadi atau mengumpulkan dana dengan menjual saham di bursa saham.

Namun ketika Synapse Development Group berusaha mendanai proyek hotelnya yang terakhir — cabang baru untuk hotel berteknologi tinggi dengan merek Yotel yang berlokasi di jantung San Francisco — perusahaan ini memutuskan melakukan hal yang belum pernah dikerjakannya sebelumnya: memasukkan proyek ini ke situs web pendanaan patungan atau crowdfunding.

Dengan menawarkan proyeksi imbalan sebesar 18 sampai 20% per tahun dari uang yang dikeluarkan oleh investor memang ada daya tarik tersendiri.

“Hotel sering kali memberikan penghasilan yang lebih tinggi daripada kebanyakan aset lain yang masuk kategori real estat, jadi dari sudut pandang investasi, ini merupakan daya tarik besar, apalagi untuk hotel di pasar-pasar utama,” kata Ketua Eksekutif Synapse Justin Palmer menjelaskan.

Para investor juga dipikat oleh keuntungan lainnya, seperti harga diskon ketika menginap di hotel Yodel, hasil karya seni yang terbatas, dan tergantung pada tingkat investasinya, undangan ke pesta tahunan para penanam modal, termasuk pesta besar eksklusif dan minuman cocktail yang sengaja dibuat dan dinamai sesuai nama investor.

Palmer menggambarkan percobaan perdananya dalam pendanaan patungan ini sebagai “keberhasilan besar.”

Proyek yang dibangun di <link type="page"><caption> 1095 Market Street </caption><url href="http://synapsed.com/" platform="highweb"/></link>itu didaftarkan di situs web <bold><link type="page"><caption> RealCrowd</caption><url href="https://www.realcrowd.com/" platform="highweb"/></link></bold> dan mendapatkan lebih dari 40 investor dari London sampai Hong Kong.

Donasi yang diberikan rata-rata berkisar lebih dari

50.000 (Rp654 juta), dengan para kontributor kebanyakan menyumbang dalam tingkatan antara US$25.000 (Rp327 juta) dan US$100.000 (Rp1,3 miliar).

Bagusnya pendanaan massa ini adalah bahwa perusahaan dan individu dapat mengumpulkan uang dalam jumlah besar dari kontribusi-kontribusi kecil dari para investor individual melalui kampanye daring.

Pendiri RealCrowd, Adam Hooper, percaya bahwa salah satu hal paling menarik dari mengumpulkan modal untuk industri perhotelan dengan cara ini adalah “kita juga sekaligus membangun basis pengguna yang benar-benar percaya kepada merek kita.

Kita mendapatkan orang yang secara harfiah membeli merek dan konsep kita.”

Dan untuk para investor kebanyakan, kata Hooper, ini merupakan peluang mendapatkan imbalan yang stabil dari aset nyata yang bisa berinteraksi dengan mereka.

Jumlah uang yang didapatkan melalui crowdfunding untuk proyek-proyek property global diproyeksikan meningkat dari US$1miliar pada tahun 2014 menjadi US$2.57 miliar pada akhir tahun 2015, menurut sebuah laporan yang baru-baru ini yang dikeluarkan Massolution, sebuah perusahaan riset yang mengkhususkan diri pada solusi pendanaan patungan dari masyarakat.

Sejumlah perusahaan analis, seperti Wouter Geerts of Euromonitor International, percaya bahwa hotel pada khususnya akan menjadi investasi terbaik di sektor ini.

Meningkatnya crowdfunding

Pendanaan patungan untuk proyek-proyek properti menjadi menarik di Amerika Serikat setelah adanya perubahan dalam undang-undang pada bulan September 2013 yang memungkinkan para pengembang untuk mengiklankan kepada masyarakat bahwa mereka tengah mengumpulkan modal untuk kesempatan investasi tertentu.

Proyek hotel yang sudah berhasil termasuk Hard Rock Hotel Palm Springs (yang berhasil mengumpulkan US$1,5 juta melalui Realty Mogul) dan AKA Wall Street (yang mengumpulkan US$25 juta melalui Prodigy Network).

Tren ini kini juga menyebar ke seluruh dunia, dengan pembangunan hotel-hotel baru seperti One Pioneer di Phuket, Thailand (melalui CoAssets yang berbasis di Singapura) dan Viceroy di Dubai (melalui Durise yang berbasis di Uni Emirat Arab) yang mencari pendanaan modal dari para investor individual untuk membangun hotel mereka.

Siapa saja yang dapat ikut menanam modal — dan bagaimana mendapatkan kualifikasi sebagai “investor berakreditasi” — berbeda-beda tergantung pada wilayah.

Di Singapura, misalnya, ketentuannya ditentukan oleh platform-platform crowdfunding itu sendiri.

Di AS, peraturan mensyaratkan bahwa untuk mendanai proyek semacam ini kita harus memiliki penghasilan tahunan lebih dari US$200.000 atau memiliki nilai bersih lebih dari US$1 juta (tidak termasuk tempat tinggal utama Anda).

Standar ini akan diturunkan pada tahun 2016 ini, sehingga membuka peluang kepada lebih banyak orang lagi.

Secara umum, investasi minimum mulai pada sekitar US$10.000, dan banyak investor memilih untuk menyebarkan risiko mereka di beberapa proyek, yaitu tidak menanamkan semua dana mereka di satu tempat saja.

Peter Fishman misalnya sudah ikut menanam modal di beberapa proyek real estat di wilayah San Francisco Bay melalui berbagai platform pendanaan patungan dan berinvestasi sebesar US$25.000 untuk 1095 Market.

“Yang bagus dari crowdfunding adalah bahwa hal ini memungkinkan saya memiliki lebih banyak saham di real estat di Bay Area tetapi saya tidak perlu benar-benar memilikinya atau bertindak seperti tuan tanah,” kata ahli analis data berusia 35 tahun ini. “Dan saya tidak memiliki keseluruhan proyek. Saya hanya memiliki sebagian kecil dari proyek, dan ini menyenangkan karena saya bisa memiliki diversifikasi.”

Risiko

Seperti halnya investasi lain, pendanaan patungan juga tidak berarti bebas dari risiko. Ada risiko bahwa proyek akan gagal karena kelalaian pengembang, imbalan yang dijanjikan tidak diwujudkan atau investor tidak dapat mencairkan sekuritas mereka ketika mereka menginginkannya.

Di AS, peluang investasi semacam ini diperlakukan sebagai “penempatan dana pribadi” dalam sekuritas yang tidak diperjualbelikan secara publik, karena itu tidak dijamin oleh asuransi Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) ataupun badan federal lainnya.

Ini artinya dana investasi ini tunduk pada persyaratan periode waktu penyimpanan (lamanya waktu sekuritas harus dipegang) dan dimaksudkan untuk para penanam modal yang tidak memerlukan investasi yang mudah diuangkan.

Karena dihadapkan pada fakta adanya semua risiko ini untuk para investor, platform-platform crowdfunding menggarisbawahi bahwa untuk kepentingan para penanam modal sangat penting bagi mereka untuk berhati-hati dan melakukan pengujian tuntas untuk mencoba menghindari kinerja yang buruk.

Apakah layak dicoba?

Tingkat keberhasilan untuk proyek perhotelan dalam dua tahun terakhir ini – di antara proyek-proyek yang kini tidak menerima lagi pendanaan – terlihat kuat yaitu 80% dari perusahaan yang dipelajari dapat mencapai target pendanaan awal mereka menurut Janet Rosenblum, yang mempelajari pendanaan patungan global di <bold><link type="page"><caption> Crowdnetic</caption><url href="http://www.crowdnetic.com/" platform="highweb"/></link></bold> sebagai direktur penelitian.

Crowdnetic hanya mempelajari data dari AS dan Inggris, serta mendefinisikan keberhasilan bukan dengan pencapaian target, tetapi dalam komitmen mendapatkan modal untuk mencapai target tersebut.

“Kami memiliki sekitar 280 industri dan pembangunan real estat dan secara kolektif investasi real estat membentuk sekitar seperempat dari semua komitmen modal yang kami telusuri," kata Rosenblum. “Jadi dari sudut pendanaan, saya bisa mengatakan bahwa secara umum real estat sangat sukses.”

Oleh karena Crowdnetic mendapatkan informasinya dari berbagai platform pendanaan patungan, mereka tidak memiliki akses pada informasi yang mempelajari bagaimana nasib para investor individual dengan investasi mereka.

Selain itu, mengingat masih pendeknya riwayat proyek-proyek pendanaan patungan ini dan sering kali perlunya investor menginvestasikan uang mereka dalam periode waktu yang panjang, tidak ada banyak data yang bisa dipakai untuk membuat analisis yang bermakna mengenai risiko dan imbalan, kata Rosenblum.

Namun Geerts, analis hotel di Euromonitor, yakin bahwa hotel memiliki daya tarik tersendiri untuk para investor yang bersedia menunggu lebih lama: karena adanya banyak permintaan yang didorong semakin meningkatnya bisnis perjalanan global.

Itu pula sebabnya Euromonitor menyebutkan bahwa hotel-hotel dari proyek crowdfunding, di samping ide penyumberan dana patungan untuk mengembangkan hotel-hotel itu, sebagai salah satu tren yang perlu diperhatikan di tahun 2016 ini.

Fishman mengatakan ia selalu mengasumsikan bahwa ada risko tingkat tinggi, tetapi percaya dengan menemukan operator berpengalaman yang bermitra dengan pengembang yang ahli dan berpikiran maju, ia telah memitigasi banyak risiko dalam proyek Yotel.

“Tentunya saya pertama-tama dan paling tertarik mengenai imbalannya,” katanya, “tetapi juga asyik rasanya melewati dan melihat kemajuan pembangunan tempat, yang walau dalam skala kecil, merupakan tempat milik kita sendiri.”