有人用「60歲前人養房，60歲後房養人」這句話，形像而生動地描繪「以房養老」
昨天，南京市民政局下發《南京市老齡事業發展第十二個五年規劃》，在養老保障方面，鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金部門建立公益性中介機構，開展「以房養老」（也叫住房反向抵押，貸款人將自己的產權房抵押給金融機構，以定期取得一定數額養老金或接受老年公寓服務的一種養老方式）試點業務，使老年人基本生活有切實可靠的收入保障，不斷提高老年人的生活質量。（4月24日《現代快報》）
有人用「60歲前人養房，60歲後房養人」這句話，形像而生動地描繪「以房養老」。許多美國人會在退休前10年左右為養老買房子，將富餘部分出租。美國政府和一些金融機構還推出「以房養老」的「倒按揭」貸款，對象為62歲以上的老年人。芝加哥老齡化辦公室發言人米切爾認為：「尤其是針對人群當中的老年階層，這不失為一個既能建立友誼又能減少家庭開支的好辦法。」在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產主權不變，可以一直住到享盡天年，由後人處理房產時折還貸款。老年人可用這筆倒按揭貸到的錢給子女支付買房的首付，或旅遊裝修房屋等。除了美國、加拿大之外，新加坡、日本也是實施住房養老模式比較成功的國家。截至2011年年底，我國60歲以上老年人口達到1.85億，佔總人口的13.7%。如何養老已成為家庭、社會與政府共同面對的難題。那麼，在歐美國家盛行30多年的「以房養老」模式，真的靠譜嗎？在國內能否水土相服？
其實，早在2006年，全國政協委員、時任建設部科學技術司司長賴明就建議對「住房養老」成立課題組進行調研，選擇大城市做試點，等到運作成熟後向全國推廣。民政部近日表示，鼓勵各地探索「以房養老」等養老新模式。中宏保險和零點研究諮詢集團推出的中產家庭養老規劃調查也顯示，54%的中產家庭表示願意接受「以房養老」方式。但是，說易行難。2006年，上海市公積金管理中心曾試推過「以房養老」模式，但由於長期乏人問津，最後不得不停辦該業務。
「以房養老」只是個夢想而已。首先，住宅用地的使用年限一般只有70年，《物權法》雖規定「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」，但按照《城市房地產管理法》「......經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金」的規定，「自動」並不意味著「無償」，還得「依照規定支付土地使用權出讓金」。否則，「土地使用權將由國家無償收回」。其次，除了法律、法規上存在諸多問題外，「以房養老」的最大阻力，主要是房地產市場畸形。只有當房地產的價格能夠真實反映房地產的價值時，「以房養老」才能成為我們未來養老的一個較好選擇。」第三，一輩子好不容易還完按揭、老了還要跟銀行「倒按揭」過活，叫人情何以堪？某君的話頗具代表性：「老年人不講究什麼高生活水準了，有多少就花多少。如果把房子抵押出去，錢倒是寬鬆了，但這不是在吃老本嗎？落到最後，錢花了，房子也沒了，那還能給兒子留下點什麼啊？」
在中國公共財政無力兜底所有養老問題的情況下，「以房養老」不啻為解決養老難題的積極補充。這一點幾成共識。但我以為，「以房養老」可以作為養老的一種補充形式，但作為主要方式不可取。事實上，在任何國家任何時候，「以房養老」只是養老體制的「補充答案」，而非「標準答案」。同時，運作「以房養老」模式需要一個成熟穩定的市場，至少不是需要政府經常予以調控的市場。一些發達國家之所以能推行多年「以房養老」，並已成為老年人養老的重要和常規模式之一，與其有完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構及個人的信用系統完善健全有關。
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