Việt Nam gấp rút sửa Luật Đất đai: Người dân ở đâu trong chính sách?

Không tư nhân hóa đất đai, không bán đất cho người nước ngoài và giá đất do nhà nước quy định.

Đấy là những ngôn từ mà Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm phát biểu bế mạc Hội nghị Trung ương 3 khóa 14 diễn ra vào tháng 7/2026 về định hướng sửa đổi Luật Đất đai 2024.

Luật này, theo Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, sẽ là "nhiệm vụ trọng tâm" khi Quốc hội khóa 16 khai mạc kỳ họp thứ 2 vào 17/10.

Kể từ khi Việt Nam chính thức có luật về đất đai, đây là lần đầu tiên một luật về lĩnh vực này phải sửa đổi trong một thời gian rất ngắn sau khi có hiệu lực vì việc thực thi gặp nhiều bất cập.

Luật Đất đai lần đầu được thông qua vào năm 1993, và sau đó, cứ độ 10 năm lại một lần sửa đổi, lần lượt là 2003, 2013 và mục tiêu là 2023. Tuy nhiên, năm 2023, việc sửa đổi luật này đã không được thực hiện đúng hẹn, mà phải chờ đến ngày 18/1/2024 mới được thông qua.

Vì sao lại có sự rút ngắn bất thường này? Liệu luật sửa đổi có giải quyết được các bất cập cố hữu?

Bối cảnh 'vươn mình'

Luật Đất đai 2024 được 432 đại biểu Quốc hội khóa 15 bấm nút thông qua vào tháng 1/2024 dưới thời Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng.

"Trong lịch sử lập pháp của Quốc hội, có lẽ chưa dự án nào trải qua quy trình đặc biệt như dự án Luật Đất đai lần này khi trải qua 4 kỳ họp Quốc hội, 2 Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, 8 phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và nhiều buổi làm việc do Chủ tịch Quốc hội, các Phó Chủ tịch Quốc hội chủ trì," bài viết trên trang quochoi.vn vào ngày 10/1/2024 nhận định.

Vào thời điểm đó, Chủ tịch Quốc hội là ông Vương Đình Huệ và Phó Chủ tịch Thường trực là ông Trần Thanh Mẫn.

Hàng loạt các ý kiến của chuyên gia đánh giá Luật Đất đai 2024 "có nhiều nội dung đột phá", trong đó có các nội dung về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tài chính đất đai, giá đất.

Nhưng sau khi vừa có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, chính quyền nói rằng họ gặp một loạt các vấn đề khó khăn trong việc thực thi.

Tháng 12/2025, Quốc hội đã phải thông qua một nghị quyết về "một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai", hiệu lực thi hành từ 1/1/2026.

Kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành hơn 26 văn bản để sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn thi hành để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về quy định thu hồi đất, bồi thường, đền bù, giá đất, tái định cư, nguyên tắc định giá đất.

Nhưng bối cảnh chính trị của việc thông qua Luật Đất đai 2024 và thực thi đạo luật này đã có nhiều thay đổi.

Dưới thời ông Nguyễn Phú Trọng, quyền sử dụng đất là quyền sử dụng một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ.

Nhà báo Hoàng Tư Giang, trong một bài viết đăng trên Facebook cá nhân hồi tháng 7/2025, kể rằng: "Khi sửa luật Đất đai 2024, có lệnh từ một nhân vật rất cao [nay đã ra đi] không được bàn về khung giá đất được 'định giá theo thị trường'."

Dư luận lúc đó rất ủng hộ khung giá đất "theo giá thị trường", bỏ bảng giá đất "rất lỗi thời và gây đau khổ".

Đầu tháng 5/2024, ông Vương Đình Huệ mất chức chủ tịch Quốc hội và ông Trần Thanh Mẫn được bầu làm người kế nhiệm.

Tháng 7 năm đó, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng qua đời và đến đầu tháng 8/2024, ông Tô Lâm lên thay.

Ông Tô Lâm, một đại tướng công an, đã khởi động một chương trình cải cách mạnh mẽ, từ việc sáp nhập các bộ ngành đến sáp nhập tỉnh thành, bỏ cấp huyện và hợp nhất các xã, phường.

Nhà lãnh đạo của Việt Nam cũng khởi xướng một chương trình đầy tham vọng mà ông gọi là vươn mình bước vào kỷ nguyên mới: tăng trưởng hai con số, đưa Việt Nam trở thành quốc gia phát triển.

Ông Tô Lâm đã bắt tay vào giải quyết điều mà ông, cũng như nhiều đồng chí của ông, đồng loạt nhắc đến: tháo gỡ các điểm nghẽn, trong đó xác định "thể chế là điểm nghẽn của điểm nghẽn".

Một trong những điểm nghẽn mà ông Tô Lâm quan tâm là thể chế về đất đai.

Tháng 9/2025, khi tiếp xúc với các cử tri Hà Nội trước kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa 15, ông Tô Lâm đặt câu hỏi: Tại sao đất nhà nước lại thành đất tư nhân hết rồi?

Thời điểm đó, ông Tô Lâm đã đưa ra quan điểm phát triển mới của mình về một "kỷ nguyên vươn mình" để đưa Việt Nam thành quốc gia phát triển.

Khi đó, ông Tô Lâm nhấn mạnh đến việc đất đai là tài nguyên đặc biệt, và nguồn lực khổng lồ đó cần được giải phóng để góp phần vào "tăng trưởng hai con số" và Nhà nước là bên nắm quyền kiểm soát giá.

"Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất; chuyển mạnh từ tư duy 'bồi thường tài sản bị thu hồi' sang tư duy 'tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất', bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi," Nghị quyết Trung ương 3 khóa 14 do ông Tô Lâm ký vào tháng 7/2026 ghi.

Các đồng chí của ông Tô Lâm đã khởi động chương trình sửa đổi Luật đất đai 2024, đưa các quan điểm của vị tổng bí thư vào.

Cơ quan soạn thảo là Bộ Nông nghiệp và Môi trường nói rằng việc sửa đổi Luật Đất đai cũng là giải pháp quan trọng để đáp ứng mục tiêu tăng trưởng kinh tế "hai con số" trong giai đoạn 2026-2030.

Chính phủ cũng đã thông qua 7 nhóm chính sách lớn của dự án Luật Đất đai sửa đổi trước khi trình ra Quốc hội trong kỳ họp không thường xuyên vào tháng 8.

Việc luật mới ra đời đã bất cập là một thực tế đã được giới lãnh đạo thừa nhận.

Tháng 5/2025, ông Trần Thanh Mẫn, trong hội nghị về triển khai đổi mới công tác xây dựng và thực thi pháp luật, đã phải than phiền: "Có những luật ban hành 6 tháng phải sửa, có những luật ban hành một năm phải sửa 2 lần."

Đến tháng 9/2025, trong phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ông Mẫn khẳng định: "Luật Đất đai sửa xong rồi lại thấy bất cập".

"Trong 38 luật được thông qua, luật nào cũng quan trọng, nhưng Luật Đất đai liên quan đến toàn bộ nền kinh tế, liên quan đến cuộc sống của người dân, đặc biệt là nhằm sớm khắc phục căn bản tình trạng thực thi pháp luật còn là khâu yếu," ông Mẫn nói trong phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội vào đầu tháng 10/2026.

Ông Mẫn nói rằng pháp luật cần "phải theo kịp cuộc sống", nhưng cũng nhấn mạnh "không phải bằng cách sửa luật liên tục".

Động lực của tăng thu ngân sách

Các nhà hoạch định chính sách của Việt Nam ngoài việc thúc đẩy tăng trưởng hai con số còn nhìn thấy một động lực khác từ đất đai: nguồn thu lớn cho ngân sách.

Hà Nội, tính đến hết ngày 6/10, đã thu được 98.618 tỷ đồng từ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Chỉ riêng việc tổ chức bán đấu giá 76 dự án, tổng diện tích 33,6ha, Hà Nội đã thu về 11.262 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2026.

Chính quyền thành phố này đang mở rộng khai thác các quỹ đất và dự kiến nguồn thu đất đai năm nay sẽ đạt 146.000 tỷ đồng, tăng hơn 35% so với năm 2025.

Trong nhiệm kỳ 2026-2030, Hà Nội đặt mục tiêu thu ngân sách đạt 3,7 triệu tỷ đồng, trong đó số thu từ đất đai đóng góp 800.000 tỷ đồng, tương đương hơn 26,1%.

Trong khi đó, nguồn thu từ đất đai chiếm một phần không nhỏ trong mục tiêu thu ngân sách hơn 1 triệu tỷ đồng của TP HCM trong năm 2026.

Nguồn thu này đang được kỳ vọng sẽ "hướng tới 189.000 tỷ đồng", từ các khoản định giá, đấu giá các lô lớn, thanh toán bằng đất, theo Giám đốc Sở Tài chính TP HCM Hoàng Vũ Thảnh.

Theo ông Thảnh, riêng việc đấu giá các khu đất công cũng kỳ vọng mang về cho ngân sách khoảng 97.000 tỷ đồng trong năm nay.

Thành phố này đã xây dựng tiến độ thu ngân sách cụ thể, theo đó, trong bốn tháng cuối năm 2026, mỗi tháng cần phải thu ngân sách chừng 93.600 tỷ đồng.

Theo ông Thảnh, Sở Tài chính đặt mục tiêu thu về khoảng 86.590 tỷ đồng từ đất đai trong bốn tháng cuối năm 2026.

Đất đai cũng chính là nguồn thu lớn cho ngân sách các địa phương khác.

Quảng Ninh chẳng hạn, đã thu tiền sử dụng đất trong 9 tháng đạt 31.340 tỷ đồng, vượt kế hoạch thu cả năm nhờ các dự án lớn.

Nếu đạt mục tiêu thu 44.000 tỷ đồng từ đất đai trong năm nay, đất đai sẽ đóng góp 41% tổng ngân sách của Quảng Ninh.

Trên bình diện cả nước, cơ quan thống kê vẫn chưa công bố cụ thể nguồn thu từ đất đai của năm 2026 là bao nhiêu.

Số liệu của năm 2025 cho thấy, trong hơn 2,65 triệu tỷ đồng thu ngân sách năm 2025, thu từ nhà đất đạt hơn 275.500 tỷ đồng, tương đương khoảng 10,4%.

Con số của năm 2026 sẽ cao hơn nhiều vì chỉ riêng hai địa phương là Hà Nội và TP HCM đã "phấn đấu" thu khoảng 335.000 tỷ đồng từ đất.

Người dân ở đâu trong chính sách?

Trong khi Nhà nước thu ngân sách từ đất đai cao, những người dân trong các dự án bị thu hồi lại cảm thấy họ bị mất mát, thể hiện qua chính sách giá đền bù và giá đất tái định cư.

Điều đó đang được thấy trong dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, nơi sự tham gia của người dân trong việc hoạch định chính sách, cũng như cách tính giá đất, đang cho thấy các tồn tại của đất đai xưa nay vẫn chưa được giải quyết.

Cả Nghị quyết 18 lẫn Nghị quyết 21 của Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam đều thừa nhận đến việc "đất đai vẫn là một trong những lĩnh vực còn nhiều vướng mắc, dễ phát sinh khiếu nại, tố cáo, thất thoát, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực và lợi ích nhóm".

Đó cũng là một thực tế kéo dài nhiều năm, thể hiện qua những cuộc khiếu kiện đông người, cùng với việc hàng loạt các quan chức chính quyền bị kỷ luật, khởi tố vì liên quan đến đất.

Đất đai là lĩnh vực chiếm hơn 80% số lượng các án hành chính hằng năm.

Viện Kiểm sát Nhân dân Tối cao cho biết trong hai năm 2024-2025, ngành kiểm sát đã giải quyết hơn 20.600 vụ án hành chính liên quan đến đất đai, tăng gần 7.600 vụ so với hai năm 2022 và 2023.

Không ít trong đó là những vụ được đánh giá là phức tạp, kéo dài qua nhiều năm, nhiều cấp. Nóng nhất là các vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Hà Nội như đang trong một đại công trường khi đang triển khai một loạt dự án lớn như Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, các tuyến đường sắt đô thị số 2, 3, 5, dự án trục 1A Sông Hồng hay khu đô thị thể thao Quốc tế Hà Nội.

Điều đó đồng nghĩa với việc chính quyền sẽ phải thu hồi rất nhiều đất để giao cho các nhà đầu tư.

Điều người dân quan tâm là quyền lợi về bồi thường và tái định cư, thể hiện qua làn sóng phản đối của các hộ dân trong siêu dự án Trục đại lộ cảnh quan Sông Hồng.

Chín tháng đầu năm 2026, chính quyền Hà Nội đã tiếp nhận 3.663 đơn trên tổng số 3.357 vụ việc khiếu nại, tăng 84,1% so với cùng kỳ 2025.

Trong số đó, các vấn đề liên quan đến đất đai, nhà cửa chiếm đa số, với 72,83%, theo báo Thanh tra.

Trong thời gian đó, Thanh tra TP HCM đã ghi nhận 39.311 lượt công dân, với 42.965 người và 35.739 vụ việc, trong đó có 308 khiếu nại theo đoàn.

Phần lớn trong số đó liên quan đến lĩnh vực đất đai, nhất là thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Chiếm đa số trong 53.933 đơn khiếu nại đến Ủy ban Nhân dân TP HCM vẫn là lĩnh vực đất đai, gồm 2.868 đơn khiếu nại và 14.110 đơn kiến nghị, phản ánh.

Với việc nhà nước quay trở lại kiểm soát giá và làm chủ cuộc chơi trong việc lập quy hoạch, ra quyết định thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giới quan sát nhận định các bất cập sẽ vẫn chưa thể giải quyết trong thời gian tới.

Những người bị thu hồi đất đứng giữa một thực tế: chính quyền thu hồi và bồi thường theo giá nhà nước vốn rất thấp, nhưng lại giao đất tái định cư theo giá "gần sát thị trường" vốn rất cao.

Xem thêm