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12.16 부동산 대책: 젊은 주택 수요자에게 미칠 영향은?
정부가 16일 내놓은 부동산 대책은 기존의 대책보다 그 강도가 훨씬 높아졌다는 평가를 받는다. 업계가 받은 충격과 반발도 컸다.
발표 이튿날 이번 대책이 개인의 재산권을 침해한다는 헌법소원이 제기됐다.
정부는 "서민 주거안정을 최우선으로" 투기수요를 근절하고 실수요자를 보호하기 위해 주택담보대출 규제를 강하하고 전세자금대출에 새로운 규제를 부과했다.
이번 대책이 젊은 주택 수요자들에게 미칠 영향은 무엇일까?
이번 대책의 주요 내용은 무엇인가?
정부는 이번 12.16 대책에서 투기지구와 투기과열지구에 대한 주택담보규제를 한층 강화했다.
시가 15억 원이 넘는 아파트에 대해서는 담보대출을 금지하고 시가 9억 원이 넘는 아파트에 대해서는 담보대출 한도를 기존보다 낮추었다.
현재 시가 9억 이상의 주택은 일률적으로 40%의 LTV(담보인정비율)가 적용되는데 이번 대책으로 9억을 초과하는 금액에 대해서는 LTV 20%가 적용된다.
전세자금대출에 대한 규제도 강화됐다. 시가 9억 원 이상의 주택 보유자에 대한 전세대출보증을 완전히 제한한다.
또한 전세대출을 받은 세입자가 시가 9억 원이 넘는 주택을 매수하거나 2개 이상의 주택을 보유한 경우에는 전세대출을 회수하도록 했다.
이밖에도 다주택자는 물론 고가 1주택 보유자의 종합부동산세 부담을 높이는 방안도 포함돼 있다.
부동산 관련 주요 용어 해설
- 투기지역과 투기과열지구란 정부가 주택가격 안정을 위해 설정한 지역이다으로 주택가격이 물가보다 크게 상승할 경우 지정한다. 현재 서울 전 지역과 수도권 일부 지역, 세종시, 대구시 일부가 설정돼 있다
- LTV(Loan-to-Value, 담보인정비율)란 담보로 잡는 물건 가격의 어느 정도까지 대출을 인정하느냐를 결정하는 비율이다. LTV가 50%인 경우 1억 원 짜리 주택에 대해서 5천만 원까지 대출이 가능해진다. 때문에 LTV가 하향 조정되는 경우 가격이 동일하더라도 대출받을 수 있는 금액이 줄어들기 때문에 더 많은 현금을 보유해야 한다
- 전세대출보증이란 세입자가 전세자금대출을 받을 때 필요한 보증이다. 주택을 구입할 때는 담보로 잡을 주택이 있기 때문에 따로 보증이 필요하지 않고 신용대출은 개인의 신용 한도(정도의 차이는 있으나 통상 개인의 1년 소득)까지만 대출을 해준다.전세자금대출은 특이하게 일반적인 신용 한도 이상으로 대출을 해주는 데 이는 한국에만 유일하게 존재하는 전세 제도를 국가에서 지원하고 있기 때문. 그러나 대출을 제공하는 금융기관의 입장에서는 대출금에 대한 보증이 필요하다. 그래서 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG)와 같은 공적 기관이나 SGI서울보증 같은 사적 기관이 보증을 제공한다
- 갭투자란 전세 세입자의 전세금을 활용하여 투자용으로 주택을 매입하는 방법을 가리킨다. 시가 6억 원짜리 아파트를 투자용으로 구입하려면 현금과 대출을 사용해 6억 원을 마련해야 한다.그러나 만일 이 집에 전세금 4억 원을 주고 들어올 의향이 있는 세입자를 찾는다면 2억 원만 마련해도 이 아파트를 보유하는 게 가능해진다. 이는 이미 주택을 보유하고 있는 사람이 주택을 추가로 구입하는 데 대한 담보대출은 크게 규제를 받는 반면 전세대출은 대출이 용이하고 규제도 덜하기 때문에 가능한 것이다
기존의 대책과는 무엇이 다른가?
문재인 정부는 집권 초기부터 부동산 시장 안정을 위해 많은 대책을 내놓았다. 여러 대책에도 불구하고 특히 서울 지역, 그중에도 강남의 부동산 가격이 줄곧 상승하면서 대책은 점차 그 강도가 높아졌다.
이번 12.16 대책은 그중에서도 가장 강력한 것이다. 시가 15억 원 이상의 주택에 대해서는 담보대출을 금지한 것이 대표적이다.
박근혜 정부 시절 서울 지역에서도 70%였던 LTV는 문재인 정부 집권 직후인 2017년 6월 60%로 하향 조정됐으며 8월(8.2 부동산 대책)에는 40%로 조정됐다.
이번 12.16 대책에서는 시가 9억 원 초과분에 대해서는 LTV가 20%가 됐다.
예를 들어 현재는 14억 원의 주택에 대해서 5억 6천만 원(14억 x 40%)까지 담보대출이 가능한 반면 이번 대책이 적용되면 4억 6천만 원(9억 x 40% + 5억 x 20%)까지만 가능하게 된다.
전세자금대출에 대한 규제 또한 매우 강력한 대책이다.
국토교통부를 비롯한 많은 전문가들은 2019년 후반 서울의 집값이 급등한 원인을 전세대출을 이용한 투자자금 유입으로 분석한다.
이미 거주용 주택을 보유하고 있는 사람이 투자용으로 서울 내 주택을 구입하려 할 경우 담보대출을 받기란 매우 어렵다. 그러나 전세대출을 활용한 갭투자는 가능하다.
본인이 이미 주택을 보유하고 있음에도 전세대출을 받아 다른 집에 전세로 들어가 있는 경우가 이런 사례에 포함된다.
이번 대책은 이런 방식으로 2개 이상의 주택을 보유하게 될 경우 해당자의 전세자금대출을 바로 회수하도록 했다.
대책 발표 이후 반응은?
정부의 대책 발표 직후 부동산 시장은 크게 냉각됐다는 언론보도가 잇따랐다.
반발도 나왔다. 발표 이튿날인 17일 15억 원 이상의 아파트에 대한 담보대출 원천 차단에 대해 개인의 재산권 침해라는 헌법소원이 제기됐다.
전문가들은 특히 전세자금대출에 대한 규제가 시장에 미칠 영향에 집중하고 있다.
채상욱 하나금융투자 부동산 애널리스트는 이번 대책으로 투자수요가 위축돼 시장이 당분간 조정을 받거나 하락할 수도 있을 것으로 분석했다.
독립 부동산 애널리스트인 이상우 익스포넨셜 대표는 전세자금대출의 규제로 전세시장의 불안정성이 더 커질 수 있다고 분석했다.
이번 대책이 젊은 수요자들에게 미칠 영향은?
주택담보대출의 LTV가 하향 조정된 것은 특히 서울 내 주택 수요자들에게 더 큰 부담을 안길 것으로 보인다.
서울 지역의 아파트 가격 중위값은 지난 11월 8억 8천만 원을 넘겼다. LTV가 20%로 크게 줄어드는 9억 원에 가까운 금액이다.
당장 자금 여력이 없는 젊은 부부들이 많이 의존하는 전세 시장도 대출규제로 인해 물건이 부족해지는 상황도 발생할 수 있다. 수요가 변하지 않는데 전세로 나오는 물건이 부족해지면 이는 전세 가격의 폭등으로 이어질 수 있다.
