香港觀察：復建居屋 改善民生

住房，是香港的重大民生問題。700萬香港市民中，目前有49.6%居住在政府提供的公共住宅裏，主要是公屋（出租予低收入市民的公營房屋）和居屋（廉價售予低收入市民的公營房屋）。

香港的基尼係數為全球最高，達到0.533，表明貧富懸殊極大。然而香港的犯罪率較低、集體抗爭較少、市民安全感較強。主要原因是香港政府從制度層面上照顧到弱勢群體的最低需求，以公屋、居屋為主體的公共住房制度是其中的一個重要舉措，雖然不盡如人意，但可為貧苦市民遮風擋雨，使其有一棲身之地。

爭議和後果

香港政府的以公屋、居屋為主體的公共住房制度引發了香港社會的長期爭議:

反對者認為，政府的公共住房制度是一種干預自由市場的運作，違反積極不干預的政策，令政府背負太多的財政負擔，使地產商無利可圖。市民住宅應由私人企業以市場需求主導興建。

2002年，香港政府為挽救樓市，無限期擱置興建居屋。在此之前中止了興建夾屋（即夾心階層住屋，是出售予中等收入市民的住屋，市場定位及售價均較居屋為高）。

支持者認為，向中低收入市民提供具有政府補貼的公屋和居屋是維持香港社會穩定的重要德政。香港過去幾十年來，由於拍賣土地及房地產相關收入構成政府財政的主要收入，例如在2010—11財年，港府總收入2920億港元，房地產相關收入佔27.6%;由於大地產商透過不斷抬高樓市來增加自己的收入，已使香港的物業超過一般人可以承擔的範圍，同時形成巨大的泡沫。若政府不復建居屋加以干預的話，香港房地產市場早晚還要再一次崩潰。

港府的選擇

一是維持現狀。隨著最後一批3200個居屋單位的售出，能解決10萬左右中低收入市民的住房問題，但杯水車薪，難以緩解目前香港樓價高企的局面。從長遠來看，港府沒有解決香港中低收入市民的住房問題，甚至加劇這一困難的難度。本屆政府任期到2012年6月30日，只剩22個月。可以選擇不作為，間中再「派糖」一、兩次，用蠅頭小利堵住市民的嘴。

維持現狀的結果，將進一步推高香港的樓價，大地產商是最大的受益者。房地產行業的一枝獨秀，造成了香港的高地價、高樓價、高租金，使科技創新產業難以生存，阻礙了香港經濟結構的調整，削弱了香港的競爭優勢。

樓市泡沫最終要爆破，香港經濟受損。使原來符合申請居屋條件的市民，要麼購買私人樓宇，背上沉重的供樓包袱，要麼淪為公屋申請者，民生進一步受損。

二是復建居屋。復建居屋的實質是重新推行前任香港行政長官董建華在1997年度施政報告提出的八萬五建屋計劃，即每年興建的公營和私營房屋單位不少於85,000個，10年內全港70%的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間縮短至3年。

復建居屋，要防止重蹈覆轍。例如，董建華的八萬五建屋計劃實施期間，1997-2003年的5年多裏，香港樓價下跌70%左右，造成香港最嚴重的負資產問題，建屋計劃被迫擱置。當年半數市民認為董建華最大過失是在經濟民生方面的政策失誤，把「八萬五」作為引發香港1997年金融危機的罪魁禍首，現在反思，有欠公允。

總結經驗教訓，亞洲金融危機爆發，金融大鱷襲擊香港，SARS肆虐，八萬五建屋計劃的利弊分析不足和實施時機不佳等，都構成經濟衰退的重要因素。

如果現任香港行政長選擇要復建居屋，改善民生，不是簡單的實行建屋八萬五，或是四萬五、二萬五，而是要經過科學論證和立法會辯論，權衡利弊選擇良機而後行。同時要承受香港樓市調整帶來的各方壓力，甚至「董建華第二」的污名化。

住房制度的變革

根本解決香港市民的住房問題，還是要從制度變革入手。

解決中低收入市民的住房問題，新加坡提供了成功的經驗：在過去的50年中，新加坡政府建造了近100萬套公共住房，解決了80%以上人口的住房問題。八萬五建屋計劃可以感覺到新加坡經驗的影子，可惜沒有成功。

復建居屋將引起香港社會的激烈爭議，還可能引發香港樓市的劇烈的波動。特區政府難以迴避，要未雨綢繆，從制度層面上對復建居屋做出變革，同時要回答：是以改善民生為重，還是以資本增值為重； 在700萬港人中，是以改善49.6%的住公營房屋的民生為重，還是改善50.4%的住私營房屋的民生為重，是以長久規劃改善民生為重，還是以短期行為改善民生為重。

由於住居屋的市民與住私人樓宇的市民在市場上達不到帕累托改善（Pareto Improvement），因為二者在市場上是競爭關係，是零和關係。因此導致港府在選擇是否復建居屋時將十分困難，可能順得哥情失嫂意。

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