香港观察：复建居屋 改善民生

住房，是香港的重大民生问题。700万香港市民中，目前有49.6%居住在政府提供的公共住宅里，主要是公屋（出租予低收入市民的公营房屋）和居屋（廉价售予低收入市民的公营房屋）。

香港的基尼系数为全球最高，达到0.533，表明贫富悬殊极大。然而香港的犯罪率较低、集体抗争较少、市民安全感较强。主要原因是香港政府从制度层面上照顾到弱势群体的最低需求，以公屋、居屋为主体的公共住房制度是其中的一个重要举措，虽然不尽如人意，但可为贫苦市民遮风挡雨，使其有一栖身之地。

争议和后果

香港政府的以公屋、居屋为主体的公共住房制度引发了香港社会的长期争议:

反对者认为，政府的公共住房制度是一种干预自由市场的运作，违反积极不干预的政策，令政府背负太多的财政负担，使地产商无利可图。市民住宅应由私人企业以市场需求主导兴建。

2002年，香港政府为挽救楼市，无限期搁置兴建居屋。在此之前中止了兴建夹屋（即夹心阶层住屋，是出售予中等收入市民的住屋，市场定位及售价均较居屋为高）。

支持者认为，向中低收入市民提供具有政府补贴的公屋和居屋是维持香港社会稳定的重要德政。香港过去几十年来，由于拍卖土地及房地产相关收入构成政府财政的主要收入，例如在2010—11财年，港府总收入2920亿港元，房地产相关收入占27.6%;由于大地产商透过不断抬高楼市来增加自己的收入，已使香港的物业超过一般人可以承担的范围，同时形成巨大的泡沫。若政府不复建居屋加以干预的话，香港房地产市场早晚还要再一次崩溃。

港府的选择

一是维持现状。随着最后一批3200个居屋单位的售出，能解决10万左右中低收入市民的住房问题，但杯水车薪，难以缓解目前香港楼价高企的局面。从长远来看，港府没有解决香港中低收入市民的住房问题，甚至加剧这一困难的难度。本届政府任期到2012年6月30日，只剩22个月。可以选择不作为，间中再“派糖”一、两次，用蝇头小利堵住市民的嘴。

维持现状的结果，将进一步推高香港的楼价，大地产商是最大的受益者。房地产行业的一枝独秀，造成了香港的高地价、高楼价、高租金，使科技创新产业难以生存，阻碍了香港经济结构的调整，削弱了香港的竞争优势。

楼市泡沫最终要爆破，香港经济受损。使原来符合申请居屋条件的市民，要么购买私人楼宇，背上沉重的供楼包袱，要么沦为公屋申请者，民生进一步受损。

二是复建居屋。复建居屋的实质是重新推行前任香港行政长官董建华在1997年度施政报告提出的八万五建屋计划，即每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85,000个，10年内全港70%的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。

复建居屋，要防止重蹈覆辙。例如，董建华的八万五建屋计划实施期间，1997-2003年的5年多里，香港楼价下跌70%左右，造成香港最严重的负资产问题，建屋计划被迫搁置。当年半数市民认为董建华最大过失是在经济民生方面的政策失误，把“八万五”作为引发香港1997年金融危机的罪魁祸首，现在反思，有欠公允。

总结经验教训，亚洲金融危机爆发，金融大鳄袭击香港，SARS肆虐，八万五建屋计划的利弊分析不足和实施时机不佳等，都构成经济衰退的重要因素。

如果现任香港行政长选择要复建居屋，改善民生，不是简单的实行建屋八万五，或是四万五、二万五，而是要经过科学论证和立法会辩论，权衡利弊选择良机而后行。同时要承受香港楼市调整带来的各方压力，甚至“董建华第二”的污名化。

住房制度的变革

根本解决香港市民的住房问题，还是要从制度变革入手。

解决中低收入市民的住房问题，新加坡提供了成功的经验：在过去的50年中，新加坡政府建造了近100万套公共住房，解决了80%以上人口的住房问题。八万五建屋计划可以感觉到新加坡经验的影子，可惜没有成功。

复建居屋将引起香港社会的激烈争议，还可能引发香港楼市的剧烈的波动。特区政府难以回避，要未雨绸缪，从制度层面上对复建居屋做出变革，同时要回答：是以改善民生为重，还是以资本增值为重； 在700万港人中，是以改善49.6%的住公营房屋的民生为重，还是改善50.4%的住私营房屋的民生为重，是以长久规划改善民生为重，还是以短期行为改善民生为重。

由于住居屋的市民与住私人楼宇的市民在市场上达不到帕累托改善（Pareto Improvement），因为二者在市场上是竞争关系，是零和关系。因此导致港府在选择是否复建居屋时将十分困难，可能顺得哥情失嫂意。

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