С середины мая в Украине начинается ипотека под 3%

Правительство начнет осуществлять программу "Доступное жилье", входящую в социнициативы президента, с 15 мая - сообщил министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Анатолий Близнюк. Однако программа будет жестко ограничивать и покупателей, которые захотят приобрести жилье под 3%, и строителей.

Сначала на сайте министерства должна быть размещена информация о жилых домах, которые примут участие в программе. По словам чиновника, их будет от 100 до 200.

Затем о том, какой перечень документов необходимо будет представить для того, чтобы купить квартиру в этих домах, сообщит Сбербанк.

Как говорит г-н Близнюк, "Ощадбанк" - пока единственный банк, который согласился принять участие в программе "Доступное жилье", предусматривающей предоставление кредитов на покупку жилья под 3% годовых на 10-15 лет с компенсацией остальных процентов до рыночного уровня из государственного бюджета.

"Человек будет заключать договор с банком, а банк - с застройщиком. То есть, схема выглядит следующим образом: человек-банк-застройщик, чтобы никаких чиновников не было в этом процессе. Все остальные - и Минрегионстрой, и облгосадминистрации, - выступают исключительно в роли помощников, которые объединяют человека с банком", - заявил Анатолий Близнюк в интервью агентству "Интефакс".

Согласно изменениям в бюджет 2012 года на программу выделен 1 млрд грн, хотя ранее предполагалось, что сумма будет вдвое больше.

По расчетам правительства, 1 млрд грвн должно хватить, чтобы обеспечить квартирами до 30 тысяч семей.

Дьявол кроется в деталях

В начале марта 2012 года среди других социальных инициатив, призванных преодолеть социальную несправедливость в украинском обществе, президент Виктор Янукович назвал и возможность получения населением "дешевой ипотеки под 2-3%".

"С мая начнет работу государственная ипотека - программа кредитования под жилищное строительство. Стоимость кредитов для людей будет составлять не более 2-3%. Другое компенсирует банкам государство", - заявил 7 марта Виктор Янукович.

Однако похоже, что конкретное воплощение этих намерений будет несколько отличаться от первых деклараций.

Согласно постановлению, принятому правительством 25 апреля, участие в программе будет довольно жестко ограничено.

Потенциальные заемщики должны находиться на квартирном учете. По данным правительства, сейчас в очереди на жилье стоят около 1,5 млн украинцев.

Среднемесячный доход заемщика и членов его семьи не должен превышать пятикратного размера средней зарплаты в конкретном регионе. Если брать среднюю по Украине зарплату, то эта сумма не должна превышать 15 тысяч грн. Вместе с тем, ипотека будет предоставляться только тогда, когда ежемесячные платежи не превышают 40% совокупного дохода семьи. Заемщик также должен ежегодно подавать налоговую декларацию о доходах - своих и своей семьи.

Семья из двух человек может претендовать на покупку жилья площадью не более 40 квадратных метров, а из трех человек - не более 58 квадратных метров. Максимально допустимая стоимость жилья будет рассчитываться на базе этой площади, умноженной на расчетную стоимость. Для Киева, согласно правительственному постановлению, она составляет 7 тысяч грн, тогда как рыночная стоимость квадратного метра в столице редко когда бывает меньше тысячи долларов, то есть, 8 тысячи грн. В других городах Украины эта расчетная стоимость составит 4 тысячи грн.

При этом первый взнос за жилье может быть до 25%, а общая стоимость ипотеки не должна превышать 16% годовых.

После принятия правительством соответствующего постановления, премьер-министр Николай Азаров на своей странице в Facebook объяснил, какие строительные компании будут участвовать в этой программе:

"В основном будут подобраны недостроенные дома для реализации этой программы, в которых определенная часть квартир не реализована. Таким образом, у строителей появятся средства, необходимые для завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию", - пояснил премьер.

Банки не будут рисковать

Обозреватели же высказывают сомнения и относительно возможности присоединения к программе "Доступное жилье" негосударственных банков, и по достаточности выделенных на программу бюджетных средств, и о реальности параметров кредитов.

Бывший руководитель управления инвестиционно-банковских услуг Укрсоцбанка, а ныне финансовый аналитик Эрик Найман считает, что в нынешнем виде программа имеет слишком много ограничений:

"Понятно, что коммерческим банкам необходимо пройти отдельную аттестацию, чтобы получить доступ к, фактически, бюджетным средствам. Но далеко не все и изъявляют такое желание. Кроме того, есть и тяжелый опыт сотрудничества с государством, в частности, и по программе молодежного кредитования. Для банков будет очень важным понимание, как они смогут переложить риски невыполнения государством своих обязательств на клиентов.

Я считаю, что схема будет выглядеть примерно так: банк будет начислять полную ставку кредита, а клиент либо сам будет получать возмещение из бюджета, либо эта сумма будет зачисляться на отдельный счет. В любом случае, рискует клиент, а банк не будет рисковать", - считает Эрик Найман.

Вместе с тем, главный редактор журнала "Деньги.ua" Александр Крамаренко считает, что коммерческие банки смогут присоединиться к программе только тогда, когда получат доступ к длинным и условно дешевым гривневым ресурсам, чего пока ожидать вряд ли стоит, учитывая жесткую монетарную политику Нацбанка и контроль над инфляцией.

Достаточно ли одного миллиарда?

Сомнения у эксперта вызывает также и выделение 1 млрд грн для жилья на 30 тысяч семей:

"Давайте посмотрим: средняя квартира даже в бюджетной новостройке в Киеве это что-то между 300 и 400 тысячами грн, то есть, мы говорим о 3 тысячах квартир. Ну, пусть в регионах квартиры дешевле, пусть будет 5 тысяч квартир. И это при том, что это будет жилье определенных серий, эконом-варианты, небольшие квартиры где-то на окраине города для достаточно узкого круга получателей кредитов ", - считает Александр Крамаренко.

Эксперт также приводит расчеты, осуществленные финансовой компанией "КредитМаркет", согласно которым кредит на однокомнатную квартиру в Киеве сейчас может взять и рассчитываться по нему человек или семья с доходами не менее 20 тысяч грн в месяц.

Сомнения относительно арифметики "дешевого жилья" есть и в Украинской национальной ипотечной ассоциации.

"Мы взяли кредит на 30 лет, платеж по которому не должен превышать 50% доходов семьи, взяли среднюю процентную ставку, которая существует сегодня - это 17-25%, взяли среднюю стоимость квадратного метра - это 5100 грн, среднюю квартиру - это 42 квадратных метра, и учли первый взнос на уровне 35%. Чтобы рассчитываться за такой "средний кредит", доход семьи должен быть не менее 7600 грн. А у нас сейчас в семье из трех человек, где два человека работают, средний доход по Украине - 5200 гривен. То есть, наше население не является платежеспособным. Для такой платежеспособности у нашего населения ипотека должна стоить не более 10%", - приводит подсчеты национальной ипотечной ассоциации ее исполнительный директор Павел Матиаш.

Зато Эрик Найман считает, что и 1 млрд грн - вполне приличная сумма, если учитывать, что она должна пойти только на возмещение разницы между рыночной ставкой по ипотечным кредитам и льготной ставкой по программе "Доступное жилье".

"Доступное жилье" не для всех

В то же время, аналитик считает, что программа не станет массовой:

"Реально там так много ограничений, так трудно будет попасть в это Прокрустово ложе, что говорить о какой-то массовости этой программы я бы не стал", - говорит Эрик Найман.

В общем, как говорит Александр Крамаренко, чтобы быть успешной и эффективной, подобная программа должна быть масштабной и прозрачной:

"Мне кажется, что это будет определенный канал для кредитования определенных слоев покупателей, например, госслужащих, коммунальщиков, т.е. это жилье будет доступно широкому кругу людей, которые хотят получить свое первое жилье".

Кредитные истории

Семья Оксаны недавно получила трехкомнатную квартиру на киевской Троещине. При этом ее муж, который принимал участие в ликвидации последствий аварии на ЧАЭС, простоял в очереди на жилье около 20 лет. Семья заплатила 70% стоимости жилья, а еще 30% взяло на себя государство.

Оксана говорит, что участие в финансировании городской администрации стало «если не гарантией, то чем-то похожим на это" от того, что проект не был очередным "пузырем" вроде "Элита-Центр". Кроме того, участие местной власти несколько удешевило и стоимость квадратного метра: если в Киеве в среднем он стоит не меньше тысячи долларов, то семья Оксаны оплатила чуть меньше - на уровне 7,5 тысячи грн за квадрат. С другой стороны, оформление документов, которое стоило еще около 2 тысяч долларов, также должна взять на себя семья, хотя проект осуществлялся "под патронатом" государства.

"Сооружение этого дома с наступлением кризиса было заморожено. Потом его решили разморозить, и вспомнили про очередников. Позвонили нам и предложили внести 70%. Мы сначала убедились в том, что дом существует, что строительство возобновлено, и речь идет лишь о внутренних работах. Нам также повезло и с тем, что удалось занять деньги у знакомых и родителей, потому что в банке мы бы никогда не взяли кредит", - говорит Оксана, и считает такое приобретение жилья более-менее удачным. Особенно, если сравнивать с историей ее коллеги, которая несколько лет назад приняла участие в программе молодежного кредитования жилья, оплатила свои 50% взноса за строительство, но до сих пор ждет, чтобы государство инвестировало в строительство ее жилища свои 50%.