Пет недоумица око пријаве нелегалних објеката у Србији

Пријава нелегалних објеката у Србији, за које се процењује да их је око пет милиона, звучи једноставно.

У само неколико кликова, по цени од 100 до 1.000 евра, у зависности од квадратуре и локације, према речима званичника, требало би да се реши власнички статус тих бесправно подигнутих објеката.

Њихов број је у последњој деценији удвостручен, а проблем нелегалне градње покушавају да реше готово све власти још од 1997.

Новим Законом о посебним условима за евидентирање и упис права својине на непокретности, који је Скупштина Србије усвојила 22. октобра, тај процес би требало да се зацементира.

Захтеви за упис власништва су се подносили од 8. децембра 2025, а до 4. фебруара 2026. стигло је близу два милиона, рекла је Александра Софронијевић, министарка грађевинарства, саобраћаја и инфраструктуре.

Упркос изричитој изјави министарке да се рок за подношење захтева неће продужавати осим у одређеним ситуацијама када су разлози оправдани, сви са непријављеним некретнинама добили су додатних три дана за пријаву - до 8. фебруара.

Нови прописи се односе на објекте на грађевинском земљишту, а видљиве на сателитским и осталим снимцима у бази података са издатом привременом грађевинском дозволом пре 13. маја 2003.

Обухваћени су и објекти без грађевинске дозволе, а који би требало да буду завршени на дан када закон ступи на снагу, пише на сајту Свој на своме, што је слоган под којим власт спроводи ову акцију.

„Нови нелегални објекти који се убудуће буду нелегално градили постаће власништво државе", поручио је Александар Вучић, председник Србије, најављујући нови закон.

Али ову, наизглед једноставну процедуру, која би требало да реши једну од многобројних бољки у Србији, прати и мноштво нејасноћа.

У сарадњи са адвокаткињом Горданом Михајловић, која заступа разне клијенте у овом процесу, ББЦ на српском одговара на пет дилема око пријава нелегалних објеката.

Легализација и упис некретнина нису синоними

Легализација и упис власништва над некретнином нису исто, а често се погрешно користе као синоними.

У ходницима појединих општина, баш због великог интересовања, на папирима је уз стрелице исписано 'легализација', иако овај поступак само можда индиректно тамо води.

Да би се објекат укњижио требало би да је легализован, односно да је пре почетка радова издата грађевинска дозвола.

Објекти подигнути без те потврде су нелегални.

Легализацијом допуњујете документацију која није поднета да би се добила грађевинска дозвола, објашњава адвокаткиња Михајловић.

„Новим законом се само доставља доказ о власништву (купопродајни уговор или решење о наслеђивању), али се не испитује да ли је изграђен по прописаним урбанистичким стандардима.

„Зграда ће бити уписана, али не значи да је легална", објашњава Михајловић.

Овим се решава власнички статус и том некретнином може да се тргује, али у катастру стоји забележба да је без грађевинске дозволе, додаје.

„Ми не одговарамо за инсталације какве сте ви поставили, ми као држава не можемо да одговарамо за техничке ствари, за употребне дозволе.

„Ми одговарамо за упис права својине, тиме у потпуности уређујемо тржиште некретнина, од вас не тражимо ништа осим ситнице", изјавио је Вучић.

Како сувласници објекта (стана, куће) подносе пријаву?

Уколико власништво над објектом делите са неким (родитељима, родбином) пријава за упис се подноси појединачно, објашњава Михајловић.

„Свака страна у пријави напомиње да је сувласник и доставља о томе доказ.

„Уписујете се као сувласници над заједничком својином, а ако већ имате међусобни споразум, онда се назначава ко колико има удела у том објекту", додаје.

Уколико сте објекат стекли у браку, онда на основу пријаве и доступних доказа, Агенција издаје потврду и уписује га као заједничку својину, пише на сајту Свој на своме.

Изјава супружника у том случају није нужна.

Ретроактивно плаћање пореза?

Хоће ли се ретроактивно плаћати порез када стигне решење о упису некретнине?

Иако поједини тако тумаче одредбе новог закона, адвокатица Михајловић тврди да неће бити разрезивања дажбина уназад.

„Порез на имовину се плаћа на основу пријаве у пореској управи која се подноси тек када имате писану потврду да сте власник.

„Тек када вам стигне решење да сте власник, креће обрачун и плаћање пореза од тренутка када сте постали власник", објашњава.

Ако је захтев за легализацију раније предат, онда је негде евидентиран и пријаве су пореској управи подношене по службеној дужности.

„Тада су сви добијали решење о порезу на некретнину, а и већина људи који сада подноси захтеве за упис некретнине већ плаћа порез", додаје.

Кривично гоњење

Нелегална градња је кривично дело, према Кривичном закону из 2003.

Усвајањем Закона о посебним условима за евидентирање и упис права својине на непокретности, „људи су ослобођени тога", каже Михајловић.

„Ипак, званичници су се оградили, изјавивши да се неће односити на кривичне поступке који су у току.

„Пријаву на нелегалну градњу пријављује најчешће комшија или неко ко је пословно заинтересован, па жели другу страну да дискредитује, али се против тих људи никада није водио кривични поступак", указује.

Да се поштује закон, сваки пут када би неко поднео захтев за легализацију - а објекат је већ изграђен - заправо би подносио кривичну пријаву против себе.

„Држава није користила ту ситуацију да их намами да се пријаве за легализацију, да би им онда било речено - 'аха, то јесте кривично дело'", додаје.

Погледајте: Тржиште некретнина - зашто заселак у Лесковцу вреди колико стан у Београду

Стан у нелегално подигнутој згради

Ако сте купили стан у згради, нелегално подигнутој, можете да га укњижите, али је потребно да доставите и елаборат геодете, каже адвокаткиња.

У том документу, који се предаје катастру, наводи се квадратура стана и на којем је спрату, објашњава Михајловић.

„Нова онлајн пријава не може да поднесе велики елаборат (геодете), и онда се напомиње да је тај документ претходно поднет катастру, а институције су умрежене и онда можете да решите власнички статус.

„Уколико читав објекат није уписан, а инвеститора нема јер је побегао, што је чест случај, онда управник зграде може да уради елаборат или да сви станари заједно - то у пракси значи да се сними објекат и уцрта", додаје.

И у званичној брошури се наводе две опције - 'ако је инвеститор доступан, он, а не власници станова, подноси пријаву за евидентирање зграде и плаћа накнаду'.

Ако инвеститор није доступан, тек тада власници станова или станари могу поднети пријаву и сносити трошкове.

Тачка није стављена

Пријављивање онлајн, такође, није баш само неколико кликова.

Потребно је да сте пријављени на систем или регистровани преко Е-управе, да релативно добро баратате рачунаром.

Важно је и да имате спремна скенирана документа и да можете, ако је потребно, да на сателитском снимку парцеле препознате сопствени објекат.

То захтева и да знате катастарски број парцеле и одговоре на евентуална додатна питања о извођеним радовима и врсти објекта.

Зато су многи одабрали да лично пријаве у општинама, али је то на многим местима створило редове и чекања.

Ипак, ни после саме пријаве, процес се не завршава.

Када се пријава попуни, чека се одлука Агенције за просторно планирање и урбанизам која сама прикупља потребне податке.

„Биће врло компликованих предмета и верујем да ће у многима случајевима бити потребно да се допуни документација.

„Питање је и колико су те пријаве потпуне", говори из досадашње праксе.

Према брошури, Агенција може позитивно или негативно да реши сваки појединачни предмет, али постоје и такозвани остали случајеви који могу бити спорни:

Људи који су већ започели редовни процес легализације, мораће све из почетка, јер се претходни поступак обуставља.

„Зато се многи питају 'зашто смо све то радили', јер су за претходни поступак прикупљали знатно више папира", каже адвокатица.

Упркос најавама, овим законским прописом не зауставља се незаконита градња, уверена је.

„Нелегално се гради деценијама, у међувремену је усвојено неколико закона који је томе требало да стане на пут... па ко ће да верује у то. Пракса показује да се све наставља.

„Нелегална градња би се зауставила када би се подносиле кривичне пријаве и заиста изрицале пресуде или када би се ти објекти порушили", закључује Михајловић.

ББЦ на српском је од сада и на Јутјубу, пратите нас ОВДЕ.

Пратите нас на Фејсбуку, Твитеру, Instagramу,Јутјубу и Вајберу. Ако имате предлог теме за нас, јавите се на bbcnasrpskom@bbc.co.uk