22번의 대책에도 잡히지 않는 부동산 시장.. 이번엔 다를까?

정부가 지난 7·10부동산 대책의 보완을 위해 서울 시내 개발제한구역(그린벨트) 해제와 군 부지 활용까지 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

한편 서울시는 개발제한구역 해제에 강력히 반대하고 있다.

문재인 정부는 출범 이후 지금까지 22개의 부동산 대책을 내놨지만 부동산 가격의 급격한 상승을 막지는 못했다.

최근의 대책 발표 이후 서울 시내 전세 시장의 불안정성은 더욱 확대됐다.

현재 거론되는 추가 대책은?

정부는 주택 공급량을 추가로 확보하기 위해 서울시의 그린벨트 해제와 국방부 소유 부지 활용 등을 검토하고 있는 것으로 전해졌다.

가장 논란이 되는 건 서울시 그린벨트 해제다. 정부와 여당은 해제를 추진하는 반면, 서울시는 그린벨트를 온전히 보전해야 한다고 반대하고 있기 때문.

동아일보의 분석에 따르면 작년 12월 기준 서울시 그린벨트 면적은 서울시 전체 면적의 4분의 1에 가깝다. 이중에서도 서초구의 그린벨트가 가장 큰 주목을 받는데, 지정된 그린벨트의 면적이 가장 넓기도 하고 서울의 집값 상승을 견인하는 강남 지역에 속하기 때문이다.

그러나 관련 인허가권자인 서울시가 반대하고 있는데다 해당 부지를 최대한 개발해도 1만 채 이상을 공급하기가 어렵다는 지적이 나온다.

정부와 더불어민주당이 국방부가 보유한 태릉골프장 부지를 활용하는 방안도 검토하고 있다는 보도도 나왔다. 태릉골프장과 철거 예정인 태릉선수촌 부지를 포함하면 2만 채 이상의 주택공급이 가능하다는 것.

그러나 이 방안은 2년 전에도 나왔다가 부지를 소유한 국방부의 반대로 무산된 바 있다.

그밖에도 정부는 기존 도심의 고밀도 개발을 위해 규제를 완화하는 방식 등을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

최근 대책에 대한 평가는?

지난 10일 발표된 7·10 부동산 대책은 다주택자에 대한 세금 부담 증가에 초점이 맞춰졌다.

주택을 3채 이상 보유하거나 조정대상지역에 2채를 보유한 이들에 대한 종합부동산세(종부세) 중과세율을 인상했고, 양도소득세와 취득세 등도 인상했다.

또한 과거 다주택자들이 절세 전략으로 활용했던 법인·신탁 주택에 대한 세금 부담도 가중시켰다.

그러나 이번 대책은 세제 강화만 있고 실질적인 주택공급 방안이 빠졌다는 비판이 나왔다.

또 2주택자에 대한 취득세가 대폭 올라(기존 1~3% → 8%) 집을 옮기면서 일시적으로 2주택자가 되는 상황에도 ‘세금 폭탄’을 맞을수 있다는 불만도 불거졌다. 정부는 나흘 후인 14일 일시적 2주택자에 대해서는 취득세 중과를 하지 않겠다고 밝혔다.

부동산 시장의 현 상황은?

22번째 부동산 대책에도 불구하고 문재인 정부 출범 이래 부동산 가격은 크게 상승했다. 특히 서울 지역의 아파트 가격 상승이 두드러진다.

경제정의실천연대는 지난 6월 문재인 정부 들어 서울 시내 아파트 중위가격이 52% 상승했다고 발표했다.

정부는 7·10조치로 다주택자들이 보유 주택을 매각하고 실수요자들이 그 주택들을 매입할 수 있기를 기대한다.

그러나 아직까지 매매 시장은 관망세다. 종부세 증가의 부담이 크긴 하지만 매각을 하면 양도세 부담도 만만치 않다. 때문에 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 유예기간인 내년 5월까지 관망세가 이어지다 처분 매물이 천천히 나올 것으로 예상했다.

반면 주택 보유의 세금 부담이 늘어나면서 임대 시장의 불안정성은 보다 커지고 있다.

부동산이라는 재화의 특성상 사람들이 살고 싶어하는 위치의 주택 공급은 언제나 한정적일 수밖에 없다. 이런 상황에서 임대인(집 주인)은 임차인에 비해 거의 항상 우위에 있기 때문에 세금 부담이 늘어나면 그것을 임차인에게 전가시킬 가능성이 크다.

그 결과 서울 전세 시장은 급등을 거듭하고 있다. KB국민은행의 집계에 따르면 지난주 서울 아파트 전세 가격은 5년 4개월 만에 가장 많이 올랐다.

정부와 여당은 전세값 인상률을 제한하는 임대차 보호법 개정을 추진하고 있으나, 실제 시행까지는 시간이 걸리는 데다가 인상률 제한이 오히려 역효과를 빚을 수 있다는 우려도 나온다.