Нам допомагають у цьому розібратися - гості нашої студії. Ми запросили директора інституту власності та інвестицій Олександра Рябченка і фінансового фахівця інтернет-порталу Нерухомість - Костянтина Гавлінського.

Розпочнемо втім не з України. За висновками Британського королівського інституту будівельних інженерів та архітекторів, зараз бум житловий переміщується з півдня на північ Європи. До останнього часу найпорулярнішими поміж мешканців Західної Європи у плані придбання нерухомостя були Іспанія та Франція. Зараз за даними фахівців у цьому плані випереджає всіх Данія, далі йде Естонія. 28% зростання ринку нерухомості. Але як не дивно поміж країн колишнього радянського блоку лідером постає Болгарія, яку дехто називає новою Іспанією.

Українська Служба Бі-Бі-Сі: А як можна пояснити той бум, що його переживає у плані нерухомості Україна? Або радше ті ціни які як на рівень української пересічної зарплатні є просто божевільними, надто у столиці. Зрештою Україна не така вже й туристична принада, не приєднується як Болгарія до ЄС. Отже чим це можна пояснити?

Олександр Рябченко: Я - економіст і визнаю ринкові закони і Україна має близьку до ринкової економіку, томуя вважаю, що це звичайна ситуація балансу попиту та пропозиції, коли попит та пропозиція вирівнюються на тій ціні яка нині існує. До цього ж слід додати спекулятивні настрої. Бо ж повертаючись до Болгарії, щось в мене є певні сумніви, що скажімо шведи і болгари будуть у Болгарії жити і тому вони купують там нерухомість. Мені здається, що це мало ймовірно. А от у плані спекулятивному, що скажімо коли Болгарія увійде до Євросоюзу там буде набагато дорожче. Отож я не вважаю, що це аномальне явище але держава могла б на цю ситуацію вплинути.

Костянтин Гавлінський: Україна нині переживає такий проміжок часу коли ринок лише встановлюється. Я більше 6 років прожив у Ню Йорку і професійно займався нерухомістю в Америці, і там де попит та пропозиція дійсно диктують правила ринку йдеться про розвинуті країни. В Україні це все лише-но відбувається. І те зростання, що ми його бачимо на 50-60 відсотків за останні 2 роки, це зумовлено великою кількістю спекуляцій на ринку нерухомості. Первинний ринок зростає, це дуже зумовлено корумпованою системою будівництва і розподілу земельних ділянок. А вторинний ринок вже йде за первинним. На додаток Київ все ж таки відмінний від решти України бож достатньо інвестицій нині приходить до столиці, що від західних інвесторів то й від місцевих.

Запитання від Володимира зі Львова: Я маю достатньо друзів будівельників та архітекторів які мені кажуть, що собівартість квадратного метра житла (йдеться про Львів) складає 350-400 умлвних одиниць. У той таки час комерційна ціна того ж таки житла відрізняється удвічі а чи й утричі. Мене цікавить, чому власне така ціна, як вона формується і чи це контролюється державою?

Олександр Рябченко: Я думаю, що йдеться про будівельну собівартість яка дійсно складає 350-400 доларів. Але варто ще й додати ті ціни які складають кошти, що їх прив"язує місцева влада на розвиток інфраструктури - вони теж існують, а якщо зовсім об"єктивно то варто ще й додати хабарі, які у таких ситуаціях даються. Отож коли все це підсумувати - вийде ціна значно більша за початкову. Як на мене держава могла б вплинути на це якби було зроблено прозорий ринок відведення ділянок під житло. Якщо ціна на первинному ринку впаде - вторинний ринок потягнеться за ним. В нього просто немає вибору.

Костянтин Гавлінський: Я згоден з Олександром і можу додати, позаяк ми працюємо з багатьма будівельними фірмами у Києві та й України, схема зараз була дуже налагодженою і простою. Собівартість квадратного метра у Києві, на Лівому березі чи у не дуже престижних районах Правого берега складає 650-700 доларів. І фірми, що хочуть працювати і конкурувати з велкими гравцями цього бізнесу мусять давати хабарі і проходити всі етапи процедури отримання дозволів. І тут варто додати про нового мера Черновецького і його заяви, що попередній мер Омельченко був пов"язаний з основними будівельними компаніями які диктували свої умови на ринку. Ясна річ, що зміна мера дуже вплине на ринок нерухомості - неясно у який бік. Все залежатиме від його політичних та економічних дій. Бо будівельні компанії нині занепокоєні і не знають як всевідбудеться з новим мером який заявляє про інші методи роботи. І як на мене, якщо ми зараз почнемо перераховувати кошти на будівництво соціального житла, це підвищить ціни на житло елітне.
Чи вистачить снаги новій владі працювати на соціальне житло - ми побачимо.

Українська Служба Бі-Бі-Сі: Наскільки важливо для розвитку ринку нерухомості в Україні встановлення легкої та доступної процедури отримання житлового кредиту?

Олександр Рябченко: Я абсолютно переконаний, що для України це є необхідним кроком якщо ми хочемо аби на ринку ситуацію визначали споживачі або ж ті, хто купує житло для себе, а не спекулянти, тут участь банків є просто необхідною.

Українська Служба Бі-Бі-Сі: Запитання до пана Гавлінського. Ви були ріалтором у Ню Йорку. Чи вам доводилось бачити як приходили люди з валізою грошей і купували нерухомість одразу ж за готівку. Чи ж переважна більшість американців все ж таки купує квартири в кредит, маючи змогу легко отримати іпотеку?

Костянтин Гавлінський: В Америці це трапляється рідше аніж один відсоток щодо готівки. І це стосується не лише нерухомості. І це є надзвичайно важливим чинником для розвитку ринку нерухомості. В Україні ж ми маємо не більше 10% спроможних людей, які можуть купити нерухомість чи з кредитом чи без. Але я вірю, що подібна система в Україні має з"явитися.

Запитання від Андрія Бернадина який мешкає з родиною у Німеччині. Існує така молодіжна програма фінансування житла. І чимогли б ми як громадяни України які постійно мешкають за кордоном взяти участь у цій програмі, отримавши пільговий кредит на придбання житла в Україні?

Олександр Рябченко: Я думаю тут питання торкається великих грошей і питання того чи варто людині приїздити в Україну. Як на мене ліпше за все тут дати листа із запитом до фонду молодіжного кредитування і отримати офіційну відповідь. Бо ми зараз можемо людині нарадити щось. А я якби мешкав у Німеччині не покалдався б на усну відповідь, тому й не ризикував би радячи нашому слухачеві, що мовляв робити варто так-от і так-от.

Українська Служба Бі-Бі-Сі: Наскільки легко молодим людям отримати житловий кредит-іпотеку в Україні. Наприклад у Британії молодій людині отримати кредит легше, бо ж банкіри думають, що він довше проживе - відтак шанси того, що він кредить виплатить є вищими аніж за умов коли б кредит давався 50-річній особі.

Костянтин Гавлінський: Програма молодіжного кредитування була створена з тим аби допомагати молодим сім"ям які ще не мають стабільного заробку або ж чогось, що вони можуть покласти під заставу того майна яке вони хочуть придбати. І тут я знов таки не впевнений як допомогти нашому слухачеві - отож тут варто мабуть звернутися до юриста. А у цілому молодіжний кредит та іпотека у нас в Україні ще на дуже нерозвиненому рівні. Отже отримати молодіжний кредит дуже важко. Напевне легше заробити гроші і купити квартиру. Але є такі, що отримують ті кредити. Може там йдеться про хабарі. Загалом наша країна ті кредити на разі задовільнити не може.

Запитання від Юрія з Києва: Чому сьогодні ніхто не говорить, що подібні високі ціни на житло впливають на демографічні процеси у країні.

Олександр Рябченко: Тут юезумовно все це пов"язане між собою. Молода родина, що планує народжувати одного, двох чи трьох нових українців має відчути під ногами власне житло. І це правильно - тому молодіжне кредитування треба розвивати. Ми повинні креджитувати молодь яка сама хоче заробляти гроші але не може.

Запитання від Євгена з Харкова: Фірма у якій я працюю займається встановленням систем відеоспостереження і у силу нашої діяльності ми мали доступ до деяких сучасних елітних будинків. Ми бачили, що багато квартир залишається некупленими. Отож чи не пов"язано це подорожчання квартир бажанням захопити дорогі ділянки у центрах міст.

Костянтин Гавлінський: Для будівельників завжди важливо захопити елітні ділянки тому що попит там і ціни там будуть завжди вищими аніж будь де інде. Хоча я б не сказав, що ці квартири продаються у Києві м енше у центрі аніж ніж квартири на околиці міста. Може ситуація про яку нам розповів слухач пов"язується з тим, що люди викуповують у таких будинках декілька квартир і не живуть там, використовуючи житлоплощу для оренди чи як інвестицію.

Українська Служба Бі-Бі-Сі: А зараз запитання щодо ринку вторинного житла. Наприклад існує така ситуація коли будинок ще дореволюційний в аварійному стані. Таких будинків у центрі Києва дуже багато. Влада каже, що не має ані фінансових можливостей ані ресурсів ані будівельників для того аби робити капітальні ремонти. Отже ці будинки передають інвесторам як пояснюють у житлових управліннях. А хто власне ці інвестори і хто реґулює їхню діяльність? Які підстави мають ці люди виселити з будинку когось хто прожив у ньому все життя, пропонуючи якісь смішні гроші, пояснюючи все це малозрозумілими причинами. Отож що це за фірми і хто реґулює їхню діяльність?

Олександр Рябченко: Це рішення міської адміністрації, але я б порадив виявити у подібному випадку здоровий егоїзм, не думати про інвесторів. Якщо ви знаєте, що це приватизоване житло і ви її власник - ви маєте повне право торгуватися. І тоді вже власне варто укладати угоду, що вам нададуть квартиру саме у цьому будинку. Або якщо суб"єктивно - я б порадив все це вирішити у грошах. Бо ж існує проблема ремонту пам"яток архітектури у центрі міста. Держава не має змоги здійснювати всі ті роботи, тому й міські власті звертаються до інвесторів кажучи - як хочете можете домовитись з мешканцями будинку, тобі буде надано дозвіл, охоронне свідоцтво з певними зобов"язаннями. А з людьми ти вирішуй сам. Відтак для мешканців цих будинків варто знайти собі брокера з гарної компанії який прийде і визначить ціну вашого помешкання.

Українська Служба Бі-Бі-Сі: Останньо було кілька повідомлень інформаційних аґенцій, що ніби-то останньо з"явилися повідомлення щодо падіння цін на нерухомість у Києві, причому на найпопулярніші однокімнатні і двокімнатні помешкання. Відтак природньо постали запитання щодо того чи ж справді ціни падають. Бо це може викликати або панічний попит або панічний продаж. Отож чи існує бодай якась межа чи ж стеля цінова.

Костянтин Гавлінський: Про падіння можна сказати, що наприкінці березня це падіння не було вище ніж відсоток-два на деякі види квартир. Щодо падіння на 10% - це була якась помилкова інформація. Такого падіння не спостерігалося. Падінння ж на 1-2 відсотки - це якийсь застій перед виборами бо ж люди не поспішали здійснювати якісь операції з нерухомістю. Зараз я спостерігаю зростання цін майже на 3 відсотки. Але я думаю, що про жоден стрибок не йдеться. Я думаю це нова активність після виборів.

Запитання від Людмили з Донецька: Узбережжя Чорного та Азовського морів, мальовничі куточки Карпат скуповують іноземці. Російські та білоруські олігархи а ткож українські олігархи. Зони відпочинку в Україні стають власністю багатих родин. А пересічний український громадянин мусить відпочивати у приватному секторі без належних побутово-санітарних умов. А чи не краще було б будувати великі туристичні бази відпочинку, дешеві готелі, а також п"ятизіркові готелі для олігархів? І не розбазарювати землю, тоді була б соціальна справедливість в Україні.

Олександр Рябченко: Це розумна думка! Вам варто було б працювати у міністерстві економіки Криму бо ж все це ближче до повноважень уряду Криму. А так Ви все правильно викладаєте. Я взагалі вважаю, що продаж пляжів то є злочин перед державою. З іншого боку якщо в людини є 20 мільйонів доларів і купує ділянку землі - тоді це буде надходження до бюджету. І з цим все правильно. Загалом таки Крим - це головний український ресурс для створення відпочинково-рекреаційної зони. І треба відкрити можливсть будівництва. Я впевнений, що і зараз би будували готелі у Криму якби не треба було два з половиною роки ходити збирати дозволи і роздавати хабарі. Я от був у Німеччині і бачив таку цікаву ситуацію. Я дивуюся чому в Україні так не роблять. Місто мало проблеми з робочими місцями. Винесли за межі міста проект і сказали - ми. мовляв, хочемо побудувати тут стільки-то ресторанів, супермаркетів - приходьте і будуйте. Я вважаю якби так було зроблено у Криму, якби сказали, що от, є вся документація, будуйте готелі. Потім це напевно можна було б продати на аукціоні і прийшли б інвестори і купили б те все. А на разі, коли наші урядовці думають більше за свою кишеню аніж за державу - ми кажемо нашим слухачам:"Ви абсолютно праві! Ми думаємо так як і ви!"

Українська Служба Бі-Бі-Сі: Скандал навколо Еліта-Центру. Наскільки ця афера, якщо так її назвати, показує, що щось подібне може повторитися знову. І взагалі наскільки небезпечно купувати щось, що буде збудоване колись але гроші треба заплатити зараз.

Костянтин Гавлінський: Кілька місяців назад це явище сталося але я вважаю. що це мало б трапитися колись в Україні. Бо ж так як працювала міськрада і як видавалися ділянки призвело до того, що сталося те, що відбулося декілька років тому у Москві та Петербурзі, де подібні піраміди вже були свого часу. Росія зробила свої висновки з того зорґанізувавши програми за якими забудовник не може реалізувати житло аж поки не збудує певну кількість вже готового житла. Якщо подібні кроки не буде зроблено в нас, якесь певне законодавство, то ми й надалі спостерігатимемо подібні ситуації.

Олександр Рябченко: Як на мене ризик тут існує і треба посилити контроль і чим швидше це буде зроблено тим краще. Треба принаймні на місцевому рівні провести якесь ліцензування, щоби влада змогла збагнути який існує рівень забезпеченості ґарантіями тих хто збирає гроші громадян. А на загал має існувати загальна процедура для всіх операцій, спеціальний фонд резервування, фонд ґарантування внесків, зрештою все, що робиться на депозитних внесках у банках.