Чому Київ потерпає від проблемних забудовників, або як купити квартиру та не пошитися в дурні

Знову і знову в столиці під носом у влади розгортаються фінансово-будівельні піраміди. Вони лишають по собі ошуканих інвесторів, недобудови та кримінальні справи. Чому так відбувається та як безпечно купити житло на первинному ринку?

У травні 2017 року Віталій Щербаков купив омріяну квартиру в Києві. Він обрав житловий комплекс "Патріотика", який саме зводив один з топових столичних забудовників, банк "Аркада" та пов'язані з ним компанії.

Спершу будівництво йшло на повну, але за рік у забудовника почалися проблеми. Станом на жовтень 2020 року будівництво повністю заморозили, а в роботі забудовника влада виявила ознаки будівельної піраміди.

Зараз йдеться про 13 тис. постраждалих інвесторів, 39 недобудов та мільярди гривень виведених коштів, стверджують інвестори та влада.

Але це далеко не перша фінансово-будівельна піраміда у Києві.

Столиця досі намагається розібратися з наслідками діяльності компаній бізнесмена Анатолія Войцеховського, а також Укрбуду - ще одного колишнього топ-забудовника країни. А це понад пів сотні недобудов та незаконних будівництв і десятки тисяч постраждалих.

Що таке фінансово-будівельна піраміда?

Забудовник, у якого немає достатньо власних або кредитних коштів для фінансування будівництва своїх об'єктів, будує коштом покупців майбутнього житла. У цій схемі інвестори нових і нових житлових комплексів платять гроші, за які зводять не їхні будинки, а добудовують попередні об'єкти.

Зазвичай частину коштів власники виводять з компаній, а чергових інвесторів приваблюють великими знижками, пільговими розстрочками та низькою ціною квадратного метра. Брак коштів покривають коштом дедалі більших масштабів будівництва та залучення дедалі більшої кількості інвесторів.

Падіння гіганта

На рахунку "Аркади" майже 20 років роботи на ринку нерухомості, десяток житлових комплексів та пів сотні будинків. Впізнавані 25-поверхові "панельки" цього забудовника височіють на значній території столичних Осокорків.

Здавалося, що жодних проблем у забудовника немає. Але 2018 рік показав, що це не так.

Навесні забудовник, який вже активно будував два масштабних житлових комплекси - "Патріотика" в Дарницькому районі та "Еврика" в Голосіївському районі, вивів на ринок новий ЖК - "Патріотика на озерах".

Комплекс на 43 житлових 26- та 27-поверхових будинки рекламували надзвичайно активно. Забудовник встиг продати понад 500 квартир у будинках, які ледве почали будувати. Але проєкт довелось поставити на паузу.

Спершу будмайданчик стали атакувати активісти організації "Екопарк-Осокорки", вимагаючи замість житлового комплексу заснувати на території у 176 гектарів парк. Тоді ж почалися проблеми з міською владою.

У січні 2019 року договір оренди на ласий шматок землі Київська міська рада розірвала, посилаючись на заборгованість з боку забудовника у 73 млн гривень. "Аркада" цей борг заперечувала.

Після цього забудовник взагалі припинив будівництво всіх своїх ЖК, згадує Віталій Щербаков.

"Інвестори стали заручниками цієї ситуації, - обурюється він. - Ми вкладали гроші в законне будівництво, були всі дозвільні документи. Ми виконали всі свої зобов'язання, а перед нами зобов'язань не виконав ніхто".

У серпні Нацбанк визнав банк "Аркаду" неплатоспроможним. Міністр внутрішніх справ Арсен Аваков заявив, що зараз розслідують справу щодо оборудок у фондах фінансування будівництва "Аркади" на 9 млрд гривень.

А вже у вересні президента банку "Аркада" Костянтина Паливоду заарештували за підозрою у привласненні 50 млн гривень з фондів ЖК "Патріотика" та "Еврика".

Інвестори регулярно виходять на акції протесту та пікетують мерію, але поки що ясності, хто добудує їхні будинки та звідки взяти на це кошти, немає. Наразі аудит проєктів проводить компанія "Київміськбуд".

У "Аркаді" всі звинувачення на свою адресу заперечують. Натомість звинувачують владу в подвійних стандартах і цілеспрямованій кампанії проти себе. А "Екопарк-Осокорки" називають "рейдерською" організацією", яка виконує політичне замовлення.

"Проблеми виникли виключно через рейдерські синхронні дії НБУ та КМДА", - переконував забудовник у своїй липневій заяві.

Піраміда за пірамідою

Історія "Аркади" показова тим, що це далеко не перший забудовник у Києві з ознаками фінансової піраміди.

Найяскравіший приклад - бізнес Анатолія Войцеховського. За даними правоохоронних органів, його компанії під різними назвами, найбільш відома з яких Укогруп, понад десять років працювали на столичному ринку.

Укогруп залишила по собі 15 тис. постраждалих та понад 40 незаконно збудованих або недобудованих ЖК. Будинки, за даними правоохоронців, зводили, як правило, без жодних дозвільних документів, на самовільно захопленій землі, з порушенням вимог безпеки.

"Київміськбуд" добудовувати ці будинки відмовився. Близько десятки будинків - під арештом. Частину будинків зневірені інвестори добудовують самотужки, створюючи спеціальні кооперативи.

Войцеховського заарештували у 2016 році, але, зрештою, він вийшов під заставу.

У березні 2020-го року Войцеховський виїхав з України до Польщі, повідомили представники Нацполіції у Печерському районному суді Києва. Його оголосили у міжнародний розшук.

У 2019-му "завалився" ще один колишній топ-забудовник - Укрбуд.

Як і "Аркада" Укрбуд виглядав справжнім мастодонтом - всього за кілька років забудовник стрімко наростив серйозний портфель з десятків масштабних житлових комплексів та будинків, зданих в експлуатацію. Навіть більше - Укрбуд працював під вивіскою державної корпорації, хоча насправді реальну діяльність здійснювали приватні компанії.

Але влітку 2019-го темпи будівництва різко загальмували. Восени в компанії змінилося керівництво, свою долю в ній продав попередній співвласник та ексдепутат Максим Микитась.

Зрештою, компанія залишила по собі близько 13 тис. постраждалих інвесторів, 23 недобудови та кілька кримінальних проваджень. Сам Максим Микитась опинився під арештом через звинувачення у привласненні квартир, які призначалися Нацгвардії.

У ситуацію довелося втрутитися вищому керівництву держави, тож тепер частину недобудов Укрбуду добудовує "Київміськбуд". Наразі забудовник взяв на баланс 15 об'єктів.

Хто винен?

Як же виходить, що проблеми такого масштабу зріють під носом влади і правоохоронних органів багато років, доки не стає занадто пізно?

У мерії BBC News Україна головною причиною називають прогалини в законодавстві.

За словами радника Київського міського голови Володимира Бондаренка, за нинішнім законодавством, місто лише виділяє забудовнику землю.

При чому на цьому етапі компанія не зобов'язана показувати ні проєкт майбутньої забудови, ні дозволи. Під час будівництва місто ніяк не може перевірити забудовника чи тим паче заборонити йому будувати, якщо є підозри, що забудовник недобросовісний.

"У центрі Києва сьогодні можна побудувати проєкт, який не зможе зупинити ані поліція, ані місто, - пояснює він. - А потім всі проблеми повертаються до міста. Місто отримує "Аркаду", місто отримує Войцеховського, місто отримує Укрбуд".

На його думку, запобігти появі нових будівельних пірамід дуже просто - для цього слід ухвалити новий закон щодо фондів фінансування будівництва (ФФБ).

Їх утворили свого часу, щоб захистити інвестора на первинному ринку нерухомості, але приклади Аркади та Укрбуду показали, що схема недосконала. Адже кошти інвесторів з ФФБ використовували не для будівництва саме їхнього будинку, а витрачали на зведення попередніх будинків в рамках всього ЖК, пояснює Бондаренко.

"Треба, щоб кошти з ФФБ йшли виключно на певний об'єкт, тоді зникає принцип піраміди, не потрібні додаткові інвестори, щоб щось добудувати, - каже він. - Звісно, ціна квадратного метра теж зросте, але, вибачте, як ви хочете купувати житло в столиці по $200 за квадратний метр, коли лише собівартість будівництва $500?".

Експерти заперечують, що влада нічого не може зробити, щоби захистити інвестора.

Юрист Євген Грушовець, член Асоціації правників України, партнер Ario Law Firm, вважає, що в Україні достатньо органів, які за належної мотивації можуть боротись з недобросовісними забудовниками.

Головна причина, чому на будівельному ринку щоразу виникають такі афери, - безкарність, переконаний Грушовець.

"Держава не надає жодних гарантій. Людям кажуть - ви вкладали кошти, ви бачили, куди їх вкладали, це ризик ваш і ваші відносини з забудовником", - пояснює він.

І наводить приклад однієї зі своїх справ. Десять років тому його клієнти вклали кошти в будівництво в Києві. Будівництво заморозили, частину грошей інвестор переводив на свої підрядні компанії, які виводили гроші в готівку. Справа триває вже п'ять років.

"Я розумію, що забудовник, який привласнив ці кошти, на сьогодні взагалі ні за що не хвилюється. Думаю, він навіть не вірить, що його хтось колись зможе притягнути до відповідальності", - каже юрист.

До цього пакету проблем додається корупція і відсутність нормального кредитування, що змушує залучати кошти приватних інвесторів, вважає Ольга Соловей, засновниця "Українського клубу нерухомості".

Щоб побороти ці проблеми, слід запроваджувати нові процедури і викорінювати корупцію, а з цим ще жодна влада впоратися не змогла, вважає експертка.

"Укрбуд "впав" саме через політику, "Аркада" - через політику... , - вважає вона. - З іншого боку, якби "Аркада" стояла на доброму ґрунті, такі проблеми її б не підкосили".

Вона наводить приклад західних країн, де залучати кошти вкладників на первинному ринку можна лише через банки, а продавати квартири - лише з документами.

За її словами, експерти неодноразово закликали владу врахувати успішний досвід інших країн, але влада досі обмежується "імітацією реформ". До такої імітації вона, зокрема, віднесла ліквідацію Державної архітектурно-будівельної інспекції у 2020 році, замість якої має з'явитись два інших органи контролю.

Купити і не прогадати

Зважаючи на проблеми, які існують на ринку, експерти радять бути дуже обережними, купуючи житло на етапі будівництва.

Адже якщо у об'єктів Войцеховського з самого початку були проблемні документи або взагалі відсутні будь-які дозволи, то і "Аркада", і Укрбуд зазвичай надавали весь необхідний пакет. Крім того, у них була позитивна історія та успішно здані і заселені об'єкти.

На що ж звертати увагу?

Занижена вартість - один з найбільших маркерів ризику, застерігає Григорій Перерва, генеральний директор агентства Єврорейтинг.

"Найголовніше - не лізти за дешевим сиром. Якщо вартість житла на 15-20% нижча за ринкову, то, скоріше за все, там є якісь проблеми", - каже він.

"А там, де ризик менший, скоріше за все, цінник буде не найнижчим", - додає експерт.

До заниженої ціни відносять також занадто привабливі умови розстрочок, знижок чи кредитування.

Слід ретельно вивчити бенефіціарів компанії, чи пов'язані вони з політикою, радить Ольга Соловей з "Українського клубу нерухомості".

Зважаючи, що політика і забудовники часто пов'язані, зміна політичної кон'юнктури може вдарити і по бізнесу, а отже - поставити під удар майбутнє житло.

Ознаки будівельної піраміди у респектабельної, на перший погляд, компанії, в якої все в порядку з документами, часто можна "вирахувати", лише аналізуючи темпи і обсяги будівництва всіх її об'єктів, кажуть експерти.

"По Укрбуду тривалий час на ризики вказували тільки великі масштаби будівельної діяльності, які, можливо, не повністю підкріплювалися фінансовими можливостями компанії", - каже Перерва.

Фінансова звітність забудовників майже ніколи не доступна загалу, тож варто уважно стежити за динамікою будівництва і здачі об'єктів в експлуатацію. При чому всіх актуальних об'єктів, а не лише того ЖК, який цікавить.

"Якщо йде відставання і якщо відставання накопичується, нові будинки зводять, а старі не завершують, можуть виникнути проблеми, - пояснює він. - У "Аркади" в останні роки було чимало затримок по термінах".

"На ринку немає таких потужних компаній, що могли б будувати більше 3-5 проєктів одночасно", - застерігає також Соловей.

Ще один тривожний дзвіночок - "шалена рекламна кампанія" та "надмірна пропозиція".

"Це теж було властиво тій же "Аркаді" і Укрбуду ще за пів року до кризи. Це непрямо вказувало на проблеми з ліквідністю та недостатні кошти", - вважає Григорій Перерва.

Інвестуючи на первинному ринку, варто все перевірити.

Врахувати репутацію компанії та її історію, пошукати дані про кінцевих бенефіціарів, перевірити чи є здані об'єкти або об'єкти, які затримують, перевірити дозволи на будівництво, документи на землю та наявність судових справ, у яких фігурує забудовник, попереджає Євген Грушовець.

"Не потрібно думати, що всі логотипи на рекламі - це і є забудовники, - погоджується Ольга Соловей. - Треба вивчати документи щодо замовників будівництва, інвесторів, генпідрядників. Це можливо зробити чи з певною підготовкою, чи за допомогою юристів".

Інвестиція на первинному ринку - це продумане вкладання коштів у надійну компанію.

А не лотерея, де можна виграти чи програти, підсумовує Григорій Перерва. Принаймні, так має бути.

Хочете отримувати головні новини в месенджер? Підписуйтеся на наш Telegram або Viber!