Leasehold, el sistema “feudal” por el que millones de personas en Inglaterra no son propietarias del terreno en el que están sus casas

Las principales preocupaciones al comprar una casa en la mayoría de los países del mundo son reunir el dinero suficiente y conseguir el hogar ideal, pero en Inglaterra y Gales existe una adicional: ¿es una propiedad en freehold o leasehold?

El dueño de una vivienda freehold es su propietario absoluto, incluso del terreno donde está construida, como pasa en otras naciones.

Por otro lado, quien compra una vivienda en Inglaterra y Gales bajo el sistema de leasehold, adquiere el bienpor un periodo determinado de tiempo, varias décadas al menos, pero no se convierte en dueño del terreno donde está la misma.

Aunque el dueño del lease tiene el derecho de vender el leasehold, generalmente debe pedirle permiso al propietario del terreno para llevar a cabo cualquier trabajo de remodelación, además de pagarle anualmente un alquiler de la tierra, que se conoce como ground rent.

Puede ser que esta renta sea simbólica: un "grano de pimienta", una metáfora utilizada en la ley inglesa referirse a un pago en efectivo muy pequeño.

Pero como no existen reglas para calcular el monto, es decir el dueño de la tierra puede establecer el que desee, en algunos casos puede volverse tan cara que los leaseholder terminan vendiendo su hogar porque no pueden seguir pagándolo.

Se calcula que un 20% de las propiedades en Inglaterra están bajo el sistema de leasehold, la mayoría de ellas son apartamentos.

400 libras esterlinas anuales (unos 510 US$) se considera un ground rent típico.

Un sistema medieval

"Básicamente si eres propietario de un freehold eres dueño de lo que está abajo del suelo y todo lo que está arriba en el aire, mientras que el leasehold fue creado para que dos personas o más puedan ser dueñas de propiedades diferentes una encima de la otra", le dice a BBC Mundo el abogado Saul Gerrand, experto en valoración de inmuebles y extensiones de contratos de leasehold.

La práctica tiene su origen en la Edad Media.

"Es un sistema feudal y medieval. En sus orígenes, había un conde propietario de las tierras y las alquilaba a alguien, generalmente un agricultor o granjero, que vivía allí y pagaba una renta con parte de lo que producía en dichas tierras o mediante algún servicio", explica Gerrand.

El régimen se mantuvo así durante siglos, hasta que en el el siglo XIX se inició una discusión sobre las injusticias que creaba.

A partir de la década de 1920 se introdujeron varias leyes para limitar las rentas que los propietarios de la tierra podían cobrar y restringir su derecho a desalojar a los arrendatarios.

Muchos de esos propietarios empezaron a vender sus casas y apartamentos por un periodo de tiempo determinado (típicamente entre 99 y 125 años) sin perder la propiedad de su tierra.

Este fue el comienzo del sistema de leasehold que existe en la actualidad.

Los leaseholds se vendieron originalmente sobre la base de que al final, cuando expirara la venta del arrendamiento, la propiedad de la tierra y la casa volverían al propietario original.

Sin embargo, a partir de la década de 1960 hubo cambios en la ley, después de que a inquilinos ancianos de larga data -que tenían poco conocimiento del proceso legal-, los amenazaran con desalojarlos de sus casas cuando sus contratos de arrendamiento vencieron.

¿Cómo funciona?

En la actualidad, cuando se vende por primera vez una propiedad en leasehold se otorga un contrato por un período de tiempo fijo, generalmente entre 99 y 125 años, pero a veces puede ser de hasta 999 años.

Las titulares del leasehold pueden extender el contrato por 90 años adicionales, pero es un proceso complejo que además puede resultar bastantre costoso.

Si no lo extienden, la propiedad vuelve a manos del propietario del terreno.

Sin embargo, la negociación de la extensión no se hace cuando el contrato expira. Mucho antes, cuando se acerca a los 80 años, si un leaseholder quiere vender su lease los bancos no otorgan hipotecas a los posibles compradores y el costo de la posible extensión se hace más alto.

Por lo tanto, mientras menos años le quedan a un lease, menos valor tiene la vivienda en el mercado.

"Larga lista de problemas"

Karolina Zoltaniecka, cofundadora de Commonhold Now, una organización que lucha por acabar con el leasehold, afirma que este sistema"tiene muchísimas fallas".

"Ha creado desajustes sistemáticos de poder que no benefician a los compradores. Es algo que no tiene cabida en una sociedad moderna", asegura.

"Rentas feudales excesivas, altísimas tarifas de mantenimiento, mal manejo de edificios que muchas veces ponen en riesgo la seguridad de los propietarios, propiedades que se deprecian dramáticamente porque ya se les está acabando el leasehold. La lista de problemas asociados al sistema es muy larga", agrega Zoltaniecka.

Aunque es menos frecuente cuando los propietarios del terreno son municipalidades, muchos leaseholders se quejan de que les cobran en exceso por las reparaciones y el mantenimiento de las áreas comunes de los edificios en los que viven y que deben hacer frente a subidas desproporcionadas del alquiler de la tierra sobre la que se levantan sus casas.

Joe Douglas aún recuerda vívidamente la sensación de felicidad que sintió en 2015 al comprar su apartamento en un edificio nuevo en el norte de Londres.

También se acuerda de cómo esa felicidad se transformó rápidamente en ansiedad y terminó en pesadilla.

Luego de vender todos los apartamentos, la constructora vendió el terreno y el edificio a un fondo de inversiones, con lo cual las condiciones en lo había comprado cambiaron dramáticamente.

Ahora tiene que pagar más de US$5.000 anuales que no estaban presupuestados.

La mayoría de ese dinero (US$2.900) se va en gastos comunes del edificio, como electricidad y limpieza, pero también debe pagar un seguro para cubrir cualquier posible daño que pueda sufrir el edificio que le cuesta casi US$2.300 anuales y un monto menor por el alquiler de la tierra o groud rent.

Joe asegura que muchos terratenientes se aprovechan del sistema para hacer dinero a costa de los propietarios de los apartamentos en leasehold.

"Es muchísimo dinero. En el caso del seguro, los dueños de la tierra me envían la factura sin ningún tipo de transparencia. No me dicen si es una tarifa competitiva ni cuánto dinero ganan en comisión. No me dicen nada", explica.

"Hay otros edificios en la misma zona que pagan menos de la mitad de lo que nosotros pagamos por el mismo tipo de seguro".

"Lo que nadie te dice al comprar una propiedad en contrato de leasehold es que te conviertes en un prisionero de un sistema, que no tienes ningún tipo de derecho ni sabes si quizás estás enriqueciendo a alguien que está sacándole provecho de tu situación", agrega el joven.

Marcha atrás

En los últimos años, grandes constructores de viviendas en Inglaterra han vendido propiedades con contratos de leasehold en los que la renta de la tierra se duplica cada 10 a 25 años.

En junio de 2022, el gobierno británico introdujo una ley que estipula que cualquier persona que compre un hogar con un nuevo contrato de leasehold al que aún le quede una duración mínima de 21 años está exenta de pagar ese alquiler anual de la tierra.

Sin embargo, esto no aplica a viviendas que fueron adquiridas antes de esa fecha.

Durante años, organizaciones como Commonhold Now han alentado a las autoridades a que eliminen el sistema de leasehold.

Incluso el ministro de Vivienda británico, Michael Gove, lo ha criticado en diversas ocasiones, describiéndolo como "injusto y obsoleto".

En enero de 2023 dijo que cumpliría con la promesa de abolirlo, pero a principios de mayo se reveló que los planes del gobierno para reformar el sistema, que serán publicados a finales de este año, no precisarán una fecha para acabar con los leaseholds.

"El gobierno ha dado una vuelta en su decisión de abolirlo", lamenta Karolina Zoltaniecka, de organización Commonhold Now.

"Ahora dicen que van a reducir el número de leaseholds a un mínimo. El ministro de Vivienda siempre ha mostrado su rechazo al sistema, por lo que en Commonhold Now creemos que es una orden que viene del gobierno central, que siente que el sistema no necesita ser abolido completamente".

El experto Saul Gerrand asegura que los planes de abolir el leasehold son "altruistas", pero que no está seguro de que sean realistas.

"La alternativa es crear un sistema de 'commonmhold', en el que todos en un edificio sean propietarios de la tierra. Esto, suena genial, pero en realidad bajo un régimen como este mantener el edificio y tomar decisiones en torno a él puede ser complicado porque cuantos más propietarios hay más difícil es tomar decisiones", añade.

Es lo que ocurre con las juntas de administración en cualquier edificio freehold.

"A veces simplemente necesitas a alguien que se pare y diga: 'Yo soy el propietario y esta es mi decisión'".

Pese a sus rarezas, el sistema de leasehold puede funcionar como una manera alternativa, ya que los precios suelen ser más baratos y el dueño de la tierra es también responsable de la mantención estructural del edificio y las zonas comunes.

Es un sistema complejo. De ahí que en Inglaterra y Gales quizás sea más importante que en otros lugares contar con asesoría de expertos a la hora de adquirir una propiedad.

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